Олександра Романова, бухгалтер-експерт, Київ
ОСББ — це об’єднання співвласників багатоквартирних будинків (ч. 1 ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 № 417-VIII; лист Мінрегіону від 21.08.2015 № 7/9-10109).
Управляти багатоквартирним будинком можуть:
- співвласники як група осіб, без створення юридичної особи;
- управитель;
- ОСББ.
На практиці форми управління можна поєднувати. Одночасно управляти багатоквартирним будинком можуть співвласники та управитель, ОСББ та управитель, ОСББ та асоціація ОСББ тощо.
Але наразі розглянемо, як створити ОСББ: від моменту, коли співвласники обирають форму управління будинком, до реєстрації ОСББ як юридичної особи.
Умовно процедуру створення ОСББ можна поділити на три основних етапи (див. Схему). Пояснимо кожен детально.
Схема
- Як оформити голову ОСББ без офісу
- Чи може ФОП-спрощенець бути головою ОСББ
- Роботи в рахунок плати за послуги ОСББ: як обліковувати та оподатковувати
- Кошторис ОСББ на наступний рік: на яку дату затверджувати
- ОСББ запасається пальним для генератора: чи отримувати ліцензію на зберігання пального
- Резервний фонд ОСББ: як сформувати та обліковувати
Підготуватися до установчих зборів
Процес створення ОСББ розпочинається після формування так званої ініціативної групи.
Створення ініціативної групи
Як формувати ініціативну групу, законодавство не пояснює. Але встановлює, що така група має складатися не менш як із трьох власників квартир або нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку, в якому планують створити об’єднання співвласників. Тобто орендарі нерухомості в багатоквартирному будинку не можуть бути ініціаторами створення ОСББ.
За практикою останніх років, факт створення ініціативної групи співвласників варто задокументувати у протоколі довільної форми, в якому зазначити:
- адресу будинку;
- осіб, що виявили бажання стати членами ініціативної групи (ПІБ, інформацію про квартиру (нежитлове приміщення), власником (співвласником) якої є особа);
- мету створення ініціативної групи (зокрема перелік конкретних завдань).
Саме члени ініціативної групи організовуватимуть установчі збори — скликатимуть їх, готуватимуть проект статуту та інші необхідні документи, попередньо інформуватимуть співвласників тощо.
Скликання установчих зборів
Порядок скликання установчих зборів урегульовують частини третя — п’ята статті 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-III (далі — Закон № 2866). Однак, якщо попередньо співвласники не проводили загальних зборів, щоб обрати бажану форму управління багатоквартирним будинком, необхідно також враховувати вимоги статті 10 Закону № 417 (і не лише в частині порядку скликання установчих зборів).
Установчі збори об’єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках можна проводити після державної реєстрації права власності на більш ніж половину квартир і нежитлових приміщень у такому будинку.
В ідеалі починати процедуру підготовки до установчих зборів слід із формування повного переліку співвласників багатоквартирного будинку. Однак, щоб офіційно отримати таку інформацію (з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно чи від БТІ*), треба заплатити. Тому найчастіше інформацію про співвласників, а також площу належних їм за правом власності квартир/нежитлових приміщень встановлюють уже безпосередньо на установчих зборах. Позаяк співвласники, аби підтвердити свої повноваження, мають пред’явити документи про право власності.
Щоб поінформувати про заплановані установчі збори для створення ОСББ, ініціативна група надсилає співвласникам повідомлення не менше ніж за 14 днів до дати проведення зборів (ч. 4 ст. 6 Закону № 2866).
У частині четвертій статті 10 Закону № 417, присвяченій порядку інформування співвласників про дату та місце проведення зборів співвласників з метою ухвалення рішення щодо управління багатоквартирним будинком, ідеться про інший строк. Зазначена норма зобов’язує вручити повідомлення про дату та місце проведення відповідних зборів не пізніше ніж за 10 днів. Однак радимо дотримуватися саме 14-денного строку, що встановлює Закон № 2866 як спеціальний нормативно-правовий акт.
Увага: не пізніше ніж за 14 днів проінформуйте співвласників про заплановані установчі збори.
Повідомлення вручають під розписку або надсилають рекомендованим листом на адресу квартири чи нежитлового приміщення, що належить співвласникові у багатоквартирному будинку (Закон № 2866, Закон № 417). Однак це складно зробити, якщо ініціативна група не має переліку співвласників. Адже за таких обставин повідомлення будуть «знеособлені», а щоб їх вручити, доведеться щоразу пересвідчуватися, чи вручають їх саме співвласникові і чи він (співвласник) є єдиним власником тієї чи тієї квартири (нежитлового приміщення). А надсилати повідомлення поштою, не маючи відомостей про адресатів, — не варіант.
Закон № 417 також зобов’язує розміщувати таке повідомлення у загальнодоступному місці біля входу до кожного під’їзду багатоквартирного будинку.
Затвердженої форми повідомлення співвласників немає. Тобто члени ініціативної групи можуть скласти його у довільній формі, враховуючи лише загальні вимоги до змісту. Так, у повідомленні слід зазначити, з чиєї ініціативи скликають збори, місце і час їх проведення (мають бути зручними для більшості співвласників, тобто, наприклад, біля одного з під’їздів, у вечірній (післяробочий час), проект порядку денного.
До повідомлення про проведення зборів співвласників можна додавати матеріали або інформацію, що розглядатимуть на зборах (ч. 5 ст. 10 Закону № 417). Зокрема, до повідомлення про проведення зборів бажано долучити примірник проекту установчих документів. Адже на установчих зборах, що скликають для створення ОСББ, одним з основних питань порядку денного є затвердження статуту. Якщо такої можливості немає (адже друкувати документи членам ініціативної групи доведеться власним коштом), примірник статуту слід роздрукувати і розмістити біля входу до кожного під’їзду й обов’язково зазначити про це у повідомленні.
Статут ОСББ: підготувка проекту
Установчі документи ОСББ мають відповідати Типовому статуту об’єднання співвласників багатоквартирного будинку, затвердженому наказом Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27.08.2003 № 141. Ця вимога грунтується на положеннях статті 7 Закону № 2866 і є обов’язковою до виконання. Отож, аби розробити проект статуту майбутнього ОСББ, члени ініціативної групи мають узяти за основу зазначений вище документ і внести до нього бажані доповнення. Головне — щоб вони не суперечили положенням законодавства (передусім Законам № 2866 і № 417) та не обмежували прав співвласників.
- Дії бізнесу, у якого майно знищене через обстріли: алгоритм
- Тривалі повітряні тривоги: як оплачувати роботу
- Втрата первинних документів через руйнування офісу: як діяти
- Списання майна, знищеного через бойові дії
- Сертифікат ТПП після знищення товару: чи можна не нараховувати ПДВ
- Житло працівника постраждало від обстрілів: оподаткування допомоги
Провести установчі збори
На установчих зборах слід розв’язати два ключових завдання:
- проголосувати за створення ОСББ
- затвердити статут (ч. 16 ст. 6 Закону № 2866).
Співвласники мають право включати до порядку денного відповідних зборів інші питання (наприклад, попереднє обговорення майбутнього кошторису ОСББ або з’ясування доцільності делегування окремих функцій з управління багатоквартирним будинком управителю тощо). Окремі додаткові питання включити до порядку денного бажано, а деякі — необхідно.
Зокрема, щоб зареєструвати ОСББ як юридичну особу, держреєстратору подають заяву. У заяві слід зазначити відомості про керівника. Позаяк в ОСББ керівником вважають голову правління, обрати його варто вже на етапі проведення установчих зборів. Іншим питанням, за яке мусять проголосувати учасники установчих зборів, є визначення особи, що зобов’яжеться подати документи держреєстратору. Це не обов’язково має бути голова правління. Також на етапі установчих зборів доцільно погодити питання про реєстрацію ОСББ як неприбуткової організації тощо.
Голосування
Для співвласників бажано ухвалювати рішення з питань, внесених до порядку денного установчих зборів, шляхом голосування безпосередньо під час зборів. Це можливо, якщо на зборах присутня достатня для ухвалення рішень кількість співвласників, що визначилися із власною позицією з тих чи тих питань. Адже часто трапляється так, що дехто із присутніх не готовий безпосередньо після обговорення висловити свій погляд, тому не голосує.
Законодавство суперечливо встановлює достатню кількість голосів, щоб ухвалити рішення про створення ОСББ. Так, частина дев’ята статті 6 Закону № 2866 передбачає, що відповідне рішення вважають ухваленим, якщо за нього проголосувало більше половини загальної кількості всіх співвласників. Але згідно з частиною 6 статті 10 Закону № 417 рішення зборів співвласників щодо управління багатоквартирним будинком вважають ухваленим, якщо за нього проголосували власники квартир і нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку. Позаяк рішення про створення ОСББ належить до рішень, що стосуються управління багатоквартирним будинком, радимо керуватися саме положеннями Закону № 417.
Кожен співвласник (його представник) під час голосування має кількість голосів, пропорційну до частки загальної площі квартири або нежитлового приміщення співвласника у загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розміщених у багатоквартирному будинку.
Проте, якщо одна особа є власником квартир (квартири) та/або нежитлових приміщень, загальна площа яких становить понад 50% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, кожен співвласник на установчих зборах має один голос незалежно від кількості та площі квартир або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності.
Аби визначити, чи справді кількість відданих голосів більша ніж 75% загальної площі всіх квартир і нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, необхідно володіти інформацією про:
- розмір такої загальної площі;
- площу, що належить за правом власності кожному зі співвласників.
Ухваленим є рішення зборів співвласників, за яке проголосували власники нерухомості з площею понад 75% загальної площі.
Отож, знову повертаємося до того, що під час підготовки до загальних зборів бажано сформувати перелік співвласників із відомостями про площу належних їм за правом власності квартир/нежитлових приміщень. Інакше цю інформацію доведеться з’ясовувати на початку проведення загальних зборів. Відповідно, якщо з’являться не всі співвласники (а саме так зазвичай і буває), безпосередньо під час зборів не вдасться встановити, чи ухвалили те чи те рішення. Тобто присутні співвласники зможуть віддати свої голоси, однак оформити протокол за підсумками голосування можна буде лише після того, як ініціативна група отримає необхідну інформацію про площу.
Законодавство змінюється, робочих запитань стає більше, а часу — ні. Обирайте онлайн-курси Вищої школи Головбуха та навчайтеся тоді, коли зручно вам.
Письмове опитування
Якщо установчі збори не набрали достатньої кількості голосів «за» або «проти», щоб ухвалити рішення, протягом 15 календарних днів з дати їх проведення письмово опитують співвласників, які не голосували (ч. 10 ст. 6 Закону № 2866). І лише якщо за результатами опитування встановлять, що необхідної кількості голосів «за» не набрали, рішення про створення ОСББ вважатимуть не ухваленим.
Письмове опитування співвласників проводять ініціативна група та інші співвласники за бажанням (ч. 8 ст. 10 Закону № 417). Опитування може стосуватися одного або декількох питань одночасно.
Увага: опитуйте письмово лише тих співвласників, які не голосували на установчих зборах
Щоб узяти участь у письмовому опитуванні, співвласники власноруч заповнюють листки опитування, в яких зазначають:
- день опитування;
- ПІБ співвласника;
- документ, що підтверджує право власності на квартиру або нежитлове приміщення;
- номер квартири або нежитлового приміщення;
- загальну площу квартири або нежитлового приміщення;
- документ, що надає повноваження на голосування від імені співвласника (для представників);
- відповідь співвласника на запитання — «так», «ні» або «утримався».
Листок опитування підписують особисто співвласник та особа, що проводила опитування.
Особи, що проводили письмове опитування, вносять результати письмового опитування співвласників до протоколу зборів і підбивають загальні підсумки голосування щодо всіх питань. Під час підрахунків враховують голоси співвласників, подані на зборах співвласників й отримані під час письмового опитування.
Листки письмового опитування співвласників нумерують, прошнуровують і додають до відповідного протоколу зборів. За потреби до неї можна внести додаткові графи.
Увага: про рішення зборів інформуйте співвласників не пізніше ніж за 10 днів після його ухвалення.
Повідомлення про рішення, що ухвалили збори співвласників, надають не пізніше ніж за 10 днів після його ухвалення кожному співвласникові у письмовій формі під розписку або поштовим відправленням рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласникові у цьому багатоквартирному будинку. Зазначене повідомлення також розміщують у загальнодоступному місці біля входу до кожного під’їзду (ч. 10 ст. 10 Закону № 417).
Штучний інтелект уміє багато. Та у питаннях податків і звітів вирішальне — не швидкість, а досвід. У системі «Експертус Головбух» консультують живі експерти, які не генерують відповіді, а перевіряють і зважують кожну рекомендацію 👇
Зареєструвати ОСББ як юридичну особу
ОСББ є юридичною особою (ст. 1, ч. 6 ст. 4 Закону № 2866), тому відомості про нього мають потрапити до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань (далі — ЄДР).
Державну реєстрацію об’єднання (асоціації) проводять у порядку, що встановлює Закон України «Про державну реєстрацію юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань» від 15.05.2003 № 755-IV (далі — Закон № 755) (ч. 14 ст. 6 Закону № 2866).
Щоб зареєструвати ОСББ, слід відповідно до частини 1 статті 17 Закону № 755 підготувати і подати такі документи:
- заяву щодо державної реєстрації юридичної особи (крім громадських формувань та органів влади) (форму 2);
- заяву про включення до Реєстру неприбуткових установ та організацій (Форма № 1-РН, затверджена постановою КМУ від 13.07.2016 № 440) (за бажанням);
- примірник оригіналу (нотаріально засвідчену копію) протоколу установчих зборів співвласників, що ухвалили рішення про створення ОСББ;
- статут ОСББ.
Документи для державної реєстрації заявник може подати у паперовій (особисто або поштовим відправленням) або електронній (через портал електронних сервісів) формі (ч. 1 ст. 14 Закону № 755).
Увага: якщо заявник подає документи особисто, він має пред’явити паспорт.
Якщо документи подає представник, він додатково подає примірник оригіналу (нотаріально засвідчену копію) документа, що засвідчує його повноваження
Документи, подані для державної реєстрації, розглядають протягом 24 годин після їх надходження, крім вихідних і святкових днів (п. 1 ч. 1 ст. 26 Закону № 755). Якщо немає підстав зупиняти розгляд документів і відмовити в державній реєстрації, держреєстратор вносить до ЄДР запис про ОСББ, після чого формує та оприлюднює на порталі електронних сервісів відомості про факт реєстрації та установчі документи (ч. 2 ст. 25 Закону № 755).
Щоб зареєструвати ОСББ, можна подати документи:
- виконавчим органам сільських, селищних і міських рад (якщо відповідні ради наділили їх «реєстраційними» повноваженнями);
- Київській міській, районним, районним у м. Києві державним адміністраціям;
- нотаріусам;
- акредитованим суб’єктам.
Якщо при держадміністрації чи виконкомі міської ради є центр надання адміністративних послуг, документи для держреєстрації ОСББ слід подавати саме до такого центру.
Державну реєстрацію суб’єкт державної реєстрації проводить незалежно від місцезнаходження юридичної особи в межах області та міста Києва, крім державної реєстрації на підставі документів, які подали в електронній формі. Таку реєстрацію проводять незалежно від місцезнаходження юридичної особи в межах України (п. 5 розд. І Порядку державної реєстрації юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань, що не мають статусу юридичної особи, затвердженого наказом Мін’юсту від 09.02.2016 № 359/5).
З моменту державної реєстрації ОСББ вважають утвореним (ст. 6 Закону № 755). У день проведення державної реєстрації ОСББ технічний адміністратор ЄДР передає відомості до інформаційних систем державних органів (статистики, ДПС, ПФУ).
Після реєстрації ОСББ відкриває рахунок у банку. Внески мешканців (квартплата) надходять на цей рахунок. Їх витрачають винятково на будинок.
У системі «Експертус Головбух» бухгалтер завжди може отримати відповідь на своє професійне запитання. Кожне рішення, запропоноване Системою, є актуальним і своєчасним. Цим вона і унікальна. Перегляньте коротку інструкцію про те, як ефективно працювати із Системою
Резюме
Створення ОСББ має кілька етапів. Спершу сформуйте ініціативну групу, підготуйте проекти статуту і рішень установчих зборів. Далі скличте і проведіть установчі збори. Коли співвласники на установчих зборах ухвалять рішення про створення ОСББ, зареєструйте об’єднання. Найскладніше у цій процедурі — згуртувати мешканців, що підтримають ідею самостійного управління будинком.
