Наступний рік стане переламним не лише у сфері реєстрації реєстрації бізнесу. Законодавець підготував і сюрприз у вигляді істотних новацій у державній реєстрації прав на нерухоме майно. Запровадження таких нововведень передбачив Закон України «Про внесення змін до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та деяких інших законодавчих актів України щодо децентралізації повноважень з державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 26.11.2015 № 834-VIII (далі — Закон № 834). Загалом він набере чинності 01.01.2016.
Назва Закону № 834 однозначно говорить про основний вектор змін. Він полягає у передачі функцій із забезпечення здійснення держреєстрації прав на нерухомість від утворених Мін’юстом органів до розгалуженої системи суб’єктів — органів місцевого самоврядування, місцевих держадміністрацій, акредитованих суб’єктів, нотаріусів, державних виконавців. Часу на заміну «гравців» у цій сфері законодавець відвів небагато. Так, згідно із Прикінцевими та перехідними положеннями Закону № 834 чинні наразі органи державної реєстрації прав, утворені Мін’юстом, припиняють надання послуг у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно не пізніше 30.04.2016. Наочно нову систему органів держреєстрації прав на нерухомість ілюструє Схема.
Отож за Мін’юстом Закон № 834 залишив статус держателя Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Реєстр). Причому Мін’юст має право блокувати та анулювати доступ державних реєстраторів до Реєстру. Приймати рішення про блокування доступу державних реєстраторів до Реєстру можуть і територіальні органи Мін’юсту, але в межах території, на якій вони здійснюють свою діяльність.
Забезпечення проведення державної реєстрації прав Законом № 834 віднесено до повноважень суб’єктів державної реєстрації прав на нерухоме майно. Водночас рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, які подані суб’єктам державної реєстрації прав, приймає особисто державний реєстратор — громадянин України, який відповідає встановленим вимогам та перебуває у трудових відносинах із суб’єктом державної реєстрації прав.
Тобто суб’єкт державної реєстрації прав та державний реєстратор діють лише «у зв’язці». Здійснювати держреєстрацію прав на нерухомість один без одного вони не можуть.
Виконкоми сільських, селищних та міських рад із набранням чинності Законом № 834 автоматично не набувають повноважень у сфері державної реєстрації прав на нерухомість. Суб’єктами державної реєстрації прав вони стануть лише у разі прийняття відповідною радою такого рішення. Однак це правило не стосується виконкомів рад міст обласного та/або республіканського значення. Їх зобов’язано вже з дня набрання чинності Законом № 834 виконувати визначені в ньому повноваження, зокрема, забезпечувати формування та ведення реєстраційних справ у паперовій формі.
Акредитовані суб’єкти діятимуть лише після затвердження Кабміном порядку їх акредитації та проведення Мін’юстом такої акредитації. Згідно із Законом № 834 акредитовані суб’єкти можуть здійснювати повноваження в повному обсязі або частково, а саме винятково в частині забезпечення прийняття та видачі документів. В останньому випадку перевірку документів та прийняття рішення за результатами їх розгляду здійснюватиме «повноправний» суб’єкт державної реєстрації або нотаріус, з яким «частковоповноважний» акредитований суб’єкт зобов’язаний укласти відповідний договір.
Територіальна компетенція державних реєстраторів
Окрім збільшення кількості суб’єктів, які мають право здійснювати держреєстрацію прав на нерухомість, Закон № 834 розширив і просторові можливості державних реєстраторів. Так, речове право на нерухоме майно з початком наступного року можна буде зареєструвати у будь-якого державного реєстратора в межах АР Крим, області, міст Києва та Севастополя незалежно від місцезнаходження нерухомого майна (а не лише районного, як є на сьогодні). Тим самим на рівні закону закріплені здобутки всіх тих пілотних проектів щодо принципу екстериторіальності, які запроваджувалися з початку 2015 року в низці областей.
Крім того, Мін’юст своїм рішенням може поширити повноваження державних реєстраторів на декілька зазначених адміністративно-територіальних одиниць.
Зазначене правило не стосується нотаріусів, які вже з 13 грудня поточного року можуть здійснювати державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень без учинення нотаріальної дії щодо такого майна і незалежно від його місцезнаходження. Це означає, що, наприклад, нотаріус Івано-Франківського міського нотаріального округу може зареєструвати право власності на майно, розташоване в Харківській області. До того ж, як і раніше, якщо стосовно нерухомого майна чи об’єкта незавершеного будівництва вчиняють нотаріальну дію, то державна реєстрація прав за таким правочином здійснюється винятково нотаріусом, який вчинив таку дію.
Незмінним залишилося й те, що обтяження речових прав може проводити будь-який державний реєстратор незалежно від місцезнаходження нерухомого майна.
Об’єкти, права на які не підлягають державній реєстрації
Закон № 834 поставив крапку в дискусіях про необхідність реєстрації прав на окремі об’єкти, які подекуди визначались як нерухоме майно (прирівнювались до нього). Зокрема, у Законі № 834 передбачено, що не підлягають державній реєстрації речові права та їх обтяження на:
- корисні копалини;
- рослини;
- малі архітектурні форми, тимчасові, некапітальні споруди, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких можливе без їх знецінення та зміни призначення;
- окремо на споруди, що є приналежністю головної речі або складовою частиною речі, зокрема на магістральні та промислові трубопроводи (у т. ч. газорозподільні мережі), автомобільні дороги, електричні мережі, магістральні теплові мережі, мережі зв’язку, залізничні колії.
Електронна заява про державну реєстрацію прав
З початку наступного року заяву про державну реєстрацію прав в електронній формі зможуть подавати будь-які заявники — фізичні або юридичні особи за умови їх ідентифікації з використанням електронного цифрового підпису чи іншого альтернативного засобу ідентифікації особи. Наразі така прерогатива належить лише державному кадастровому реєстратору та державному виконавцю. Порядок подання заяв у сфері державної реєстрації прав в електронній формі має визначити Кабмін.
Строки державної реєстрації прав
Говорячи про тривалість реєстрації прав на нерухомість та їх обтяжень, зауважимо, що загальні строки не змінилися та, як і зараз, не перевищуватимуть:
- п’яти робочих днів — у разі держреєстрації права власності та інших речових прав на будь-яку нерухомість. Виняток становить підприємство як єдиний майновий комплекс, право власності на яке реєструється до 14 робочих днів;
- 24 годин з моменту прийняття заяви, крім вихідних та святкових днів, — у разі держреєстрації обтяжень речових прав.
Однак у Законі № 834 з’явилося правило, яке регулює розрахунок строку держреєстрації прав за заявами, поданими послідовно стосовно однієї й тієї самої нерухомості. Так, передбачено, що строк держреєстрації прав за пізніше поданою заявою обчислюють із дня (часу) прийняття рішення державним реєстратором щодо заяви, зареєстрованої в Реєстрі раніше.
Крім того, вшестеро збільшено строк (з 5 до 30 робочих днів) для виконання заявником вимог держреєстратора в разі зупинення останнім розгляду заяви про держреєстрацію права.
Отже, за наявності в Реєстрі інших заяв про державну реєстрацію прав на це саме майно, розгляд яких зупинятиметься, наприклад, через неповноту поданих документів, заявник може місяцями чекати на реєстрацію свого права на нерухомість.
Зменшення підстав для відмови в держреєстрації прав
Уже з наступного року державний реєстратор не зможе відмовити у проведенні держреєстрації у зв’язку із розміщенням об’єкта нерухомого майна на території іншого органу державної реєстрації прав. Крім того, зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно не перешкоджатимуть державній реєстрації:
- речових прав на нерухоме майно на підставі рішення суду щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
- права власності на нерухоме майно з відкриттям розділу в Реєстрі та перенесенням щодо такого права власності обтяження, державну реєстрацію якого проведено у спеціальному розділі Реєстру;
- права власності на нерухоме майно, що набувається у результаті його примусової реалізації відповідно до закону.
Також невдовзі держреєстратор не матиме права відмовити в держреєстрації прав у разі невідповідності відомостей про земельну ділянку в Державному земельному кадастрі (далі —ДЗК) відомостям, що містяться в документі, який посвідчує речове право на неї. Але тільки за умови, що така невідповідність виникла внаслідок внесення змін або виправлення помилки у відомостях ДЗК про земельну ділянку після оформлення документа, що є підставою для виникнення відповідного речового права на земельну ділянку. І в такому разі пріоритет матимуть відомості ДЗК.
Нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки
Нарешті на законодавчому рівні врегульовано питання реєстрації права оренди на нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки, надані в оренду органами державної влади, органами місцевого самоврядування в порядку, визначеному статтею 13 Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV.
Сьогодні державні реєстратори відмовляють у реєстрації права оренди на такі земельні ділянки. Оскільки без реєстрації права власності на землю похідне право не реєструється, а право власності на них зареєструвати неможливо (бо самих власників немає, звідси й назва земельних ділянок — «невитребувані»). У Законі № 834 з’явилася пряма норма, згідно з якою право оренди на зазначені земельні ділянки здійснюється без державної реєстрації права власності на них.
Адміністративний збір — за новим розрахунком
Закон № 834 збільшив та уніфікував плату за проведення державної реєстрації прав та їх обтяжень (детальніше див. ст. 34 Закону № 834). Причому тепер її розмір коливатиметься незалежно, зокрема, від особи власника (фізична чи юридична особа) або від площі об’єкта нерухомості. Визначальними у цьому сенсі будуть строки реєстрації: звичайні або скорочені.
У питанні швидкості надання послуг з державної реєстрації прав на нерухомість законодавець виявився навдивовижу гнучким. Та керувався він, напевно, відомим висловом: «Будь-яка примха за ваші кошти». Так, у статті 34 Закону № 834 передбачено, що з наступного року право власності на будинок, квартиру тощо державний реєстратор може зареєструвати протягом двох робочих днів, 24 годин та двох годин із моменту прийняття заяви. Однак і коштуватиме це відповідно один, два та п’ять розмірів мінімальних заробітних плат (МЗП). Для порівняння — за цю саму послугу в «звичайні» п’ять робочих днів правитимуть 0,1 розміру МЗП.
Цікаво, що така гнучка цінова політика забезпечується і вимогою відповідної поведінки держреєстратора, передбаченою частиною 5 статті 19 Закону № 834. Ця норма прямо забороняє видавати заявнику документи за результатом розгляду його заяви у строки, менші ніж ті, з урахуванням яких він сплатив адміністративний збір.
Додатково до наявних на сьогодні пільг від сплати адміністративного збору звільнено осіб із числа учасників антитерористичної операції, яким надано статус інваліда війни або учасника бойових дій. Крім того, сільська, селищна, міська ради, виконавчий орган якої здійснює функції суб’єкта державної реєстрації прав, може прийняти рішення про звільнення від сплати адміністративного збору також інших осіб.
Процедура оскарження та відповідальність
Із набранням чинності Законом № 834 рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора та/або суб’єкта державної реєстрації прав можна буде оскаржити не лише до суду, а й до Мін’юсту чи його територіального органу. Скарга має містити відомості, передбачені частиною 5 статті 37 Закону № 834, та подавати її слід протягом 30 календарних днів з дня прийняття рішення, що оскаржується, або з дня, коли особа дізналася чи могла дізнатися про порушення її прав відповідною дією чи бездіяльністю. Загальний строк розгляду та вирішення скарги Мін’юстом чи його територіальним органом не може перевищувати 45 календарних днів.
За результатами розгляду скарги Мін’юст чи його територіальний орган мають право:
- відмовити у задоволенні скарги;
- задовольнити (повністю чи частково) скаргу шляхом прийняття рішення про:
- скасування рішення про відмову в державній реєстрації прав та проведення державної реєстрації прав;
- внесення змін до записів Реєстру та виправлення помилки, допущеної державним реєстратором;
- тимчасове блокування доступу державного реєстратора до Реєстру;
- притягнення до дисциплінарної відповідальності посадової особи територіального органу Мін’юсту.
Додатково до наведеного Мін’юст (але не його територіальний орган) може задовольнити скаргу шляхом скасування рішення про державну реєстрацію прав; анулювання доступу держреєстратора до Реєстру; скасування акредитації суб’єкта державної реєстрації.
До того ж у рішенні Мін’юсту чи його територіального органу за результатами розгляду скарги можуть визначатися кілька шляхів задоволення скарги.
Крім того, Кодекс України про адміністративні правопорушення доповнено новою статтею 166-23, яка передбачає відповідальність за порушення порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Санкція цієї статті — штраф від 340 до 680 грн., а за повторне протягом року вчинення такого порушення, за яке особу вже було піддано адміністративному стягненню, — штраф від 2550 до 3400 грн. Протоколи про зазначені правопорушення складатимуть Мін’юст і його територіальні органи.
Водночас Законом № 834 передбачено додаткові негативні наслідки і для несумлінних заявників. Так, якщо у державного реєстратора, Мін’юсту чи його територіальних органів під час виконання ними повноважень виникає сумнів щодо справжності поданих документів, вони зобов’язані повідомити про це правоохоронні органи.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
