Розділом ІХ Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі) передбачено право громадян — власників земельних часток (паїв) до виділення їм у натурі (на місцевості) земельних ділянок укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визначається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до сертифікатів на право на земельну частку (пай).
Наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 17.01.2000 № 5 затверджено форму Типового договору оренди земельної частки (паю).
З приводу суборенди землі чинне законодавство України містить спеціальні норми лише щодо земельних ділянок (ст. 8 Закону про оренду землі).
Однак земельна частка (пай) та земельна ділянка є різними об’єктами цивільних правовідносин. З’ясуємо чому.
Згідно зі статтею 79 Земельного кодексу України (ЗК) земельна ділянка — це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.
Чіткого визначення поняття «земельна частка (пай)» законодавство України не містить. Водночас згідно із Указом Президента України «Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям» від 08.08.1995 № 720/95 земельна частка (пай) визначається у колективній власності на землю кожного члена колективного сільськогосподарського підприємства, сільськогосподарського кооперативу, сільськогосподарського акціонерного товариства без виділення земельних ділянок в натурі (на місцевості).
Паюванню підлягають сільськогосподарські угіддя, передані у колективну власність зазначеним сільськогосподарським утворенням.
Вартість земельної частки (паю) для кожного підприємства, кооперативу, товариства визначається на основі грошової оцінки переданих у колективну власність сільськогосподарських угідь, що обчислюється за методикою грошової оцінки земель, затвердженою КМУ, та кількості осіб, які мають право на земельну частку (пай).
Розміри земельної частки (паю) в умовних кадастрових гектарах визначають на підставі вартості земельної частки (паю) та середньої грошової оцінки одного гектара сільськогосподарських угідь для цього підприємства, кооперативу, товариства.
Враховуючи наведені норми, а також приписи статті 25 та розділу Х ЗК, розділу ІХ Закону про оренду землі, Закону України «Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)» від 05.06.2003 № 899-IV, постанови «Про організацію робіт та методику розподілу земельних ділянок між власниками земельних часток (паїв)» КМУ від 04.02.2004 № 122, постанови КМУ «Про затвердження форми сертифіката на право на земельну частку (пай) і зразка Книги реєстрації сертифікатів на право на земельну частку (пай)» від 12.10.1995 № 801, можна вивести таке визначення земельної частки (паю).
Земельна частка (пай) — це оцінена в грошовому виразі та визначена в умовних кадастрових гектарах частина переданих у колективну власність земель (сільськогосподарських угідь) колективного сільськогосподарського підприємства (кооперативу, товариства), яка визначає рівновелику долю участі члена підприємства в земельному пайовому фонді господарства.
З наведеного випливає, що земельна частка (пай) не має таких обов’язкових ознак земельної ділянки, як чітко встановлені на місцевості межі та певне місце розташування. З огляду на це земельні частки (паї) не мають та не можуть мати кадастрових номерів.
ВРІЗ 1
Отже, земельна частка (пай) не є земельною ділянкою, а тому відносини суборенди земельних часток (паїв) не можуть регулюватися статтею 8 Закону про оренду землі, яка регулює відносини суборенди земельних ділянок.
Інші норми законодавства України не містять спеціальних норм щодо передачі в суборенду земельних часток (паїв). А тому такі відносини мають регулюватися загальними нормами цивільного законодавства, зокрема статтею 774 Цивільного кодексу України (ЦК).
Згідно з цією нормою передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.
Отже, надавати земельні частки (паї) в суборенду можна. Але якщо укладені сільгосппідприємством договори оренди земельних часток (паїв) не містять умови про право сільгосппідприємства без згоди орендодавців передавати земельні частки (паї) в суборенду, сільгосппідприємству потрібно отримати згоду орендодавців на таку передачу.
ВРІЗ 2
Стаття 774 ЦК не визначає форми такої згоди (усна чи письмова), однак рекомендуємо оформлювати таку згоду орендодавців письмово. Адже у разі виникнення спірних ситуацій довести факт надання усної згоди буде непросто.
Підтвердження статусу платника єдиного податку четвертої групи
Відповідно до пунктів 292-1.1 та 292-1.2 Податкового кодексу України (ПК) об’єктом оподаткування для платників єдиного податку четвертої групи є площа сільськогосподарських угідь (ріллі, сіножатей, пасовищ і багаторічних насаджень) та/або земель водного фонду (внутрішніх водойм, озер, ставків, водосховищ), що перебуває у власності сільськогосподарського товаровиробника або надана йому у користування, у т. ч. на умовах оренди. Базою оподаткування цим податком є нормативна грошова оцінка відповідних земель.
ВРІЗ 3
Оскільки об’єкт та база оподаткування є обов’язковими елементами будь-якого податку, а для платників єдиного податку четвертої групи вони визначаються на підставі певних характеристик земельної ділянки, то сільгосппідприємство, аби бути таким платником, повинне мати землю у власності чи користуванні. Водночас у ПК не визначено мінімального розміру земельної ділянки (земельних ділянок), за наявності якого особа може бути платником такого податку.
Отже, за умови дотримання інших визначених ПК умов для сплати єдиного податку для платників четвертої групи сільгосппідприємство має право сплачувати зазначений податок з будь-якої площі землі, що перебуває у його власності чи користуванні.
ВРІЗ 1
Важливо
Земельна частка (пай) не є земельною ділянкою
ВРІЗ 2
Важливо
Надавати земельні частки (паї) в суборенду можна, але сільгосппідприємству потрібно отримати згоду орендодавців на таку передачу
ВРІЗ 3
Врахуйте
У ПК не визначено мінімального розміру земельної ділянки (земельних ділянок), за наявності якого особа може бути платником такого податку
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
