Орендна плата фізособам: оподаткування та звітність

Дохід від надання майна в лізинг, оренду чи суборенду потрапляє до оподатковуваного доходу фізособи-орендодавця. І якщо орендатор є суб’єктом господарювання — юрособою або ФОПом, то як податковий агент він має утримати та сплатити податки з цього доходу і правильно відобразити це в Додатку 4ДФ до Податкового розрахунку сум доходу, нарахованого (сплаченого) на користь платників податків — фізичних осіб, і сум утриманого з них податку, а також сум нарахованого єдиного внеску, затвердженого наказом Мінфіну від 13.01.2015 № 4 (далі — Податковий розрахунок).

Оренда сільгоспугідь на четвертій групі єдиного податку

Договірні відносини з оренди землі

Насамперед закцентуємо увагу на тому, чим земельна ділянка відрізняється від паю. Адже від цього залежить тип договору оренди.

Коли земельний пай виділяють у натурі на місцевості, він стає земельною ділянкою. До 01 січня 2028 року всі паї потрібно переоформити у земельні ділянки. Інакше вони перейдуть як безхазяйні земельні ділянки у комунальну власність територіальної громади, на території якої розташовані.

У разі оформлення оренди землі рекомендуємо використовувати типові форми договорів, а саме:

• для земельного паю — Типовий договір оренди земельної частки (паю), форму якого затвердив Держкомзем наказом від 17.01.2000 № 5;
• земельної ділянки — Типовий договір оренди землі, форму якого затвердив КМУ постановою від 03.03.2004 № 220;

Письмова форма договору оренди землі — обов’язкова. За бажанням однієї зі сторін договір можна посвідчити нотаріально (ст. 14 Закону «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161; далі — Закон про оренду землі).

Звільнення від плати за землю під знищеною нерухомістю

Платники плати за землю матимуть змогу зменшити свої податкові зобов’язання. Йдеться про повернення звільнення за земельні ділянки, на яких розташована знищена нерухомість. Розглянемо, як працюватиме оновлена пільга та як перерахувати вже задекларовані та сплачені суми плати за землю

ПОЯСНЮЄ ЕКСПЕРТ

Істотні умови договору оренди землі:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації;
• спосіб та умови розрахунків;
• строки, порядок її внесення і перегляду оренди;
• відповідальності за несплату;
• строк дії договору (ст. 15 Закону про оренду землі).

Строк оренди землі:

• максимальний — 50 років;
• мінімальний — 7 років.

Для меліорованих земель мінімальний строк оренди — 10 років, а для земель під закладання та вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду) — 25 років (ч. 4, 11, 12 ст. 93 Земельного кодексу України; ЗК).

Орендну плату справляйте у грошовій формі. Утім, за угодою сторін розрахунки можете проводити у натуральній формі (ч. 2 ст. 22 Закону про оренду землі).

Пропишіть у договорі, як сплачуватимете орендну плату, зокрема:

Програми держпідтримки аграріїв у 2026 році

У 2026 році держава суттєво розширює підтримку аграрного сектору: нові гранти, дотації, відшкодування втрат урожаю й повноцінний запуск агрострахування. У дайджесті зібрали ключові програми з поясненням умов, розмірів допомоги та вимог до отримувачів, щоб аграрії цьогоріч могли своєчасно скористатися держпідтримкою

ЩО ПЕРЕДБАЧЕНО

Розмір орендної плати за землю

Розмір орендної плати визначають за домовленістю сторін. Він не може бути меншим ніж розмір, що встановило законодавство. Податківці вважають, що мінімальний розмір орендної плати за земельні паї слід визначати, спираючись на вимоги статті 1 Указу Президента «Про додаткові заходи щодо соціального захисту селян — власників земельних ділянок та земельних часток (паїв)» від 02.02.2002 № 92/2002. Це означає, що річну плату за оренду земельних ділянок сільськогосподарського призначення, земельних паїв установлюють на рівні не менше ніж 3% вартості такої земельної ділянки чи паю. Тобто проіндексованої нормативної грошової оцінки (далі — НГО).

Об’єкт оподаткування ПДФО визначають з розміру орендної плати, що зазначили в договорі оренди, але не менше ніж мінімальна сума орендного платежу, що її встановило законодавство з питань оренди землі (п. 170.1 ПК).

Увага: мінімальна сума орендного платежу для оподаткування ПДФО та військовим збором — 3% вартості земельної ділянки.

Вартісна оцінка земельних ділянок/паїв — різна. Тому орендна плата за 1 га землі не може бути однаковою в кожному населеному пункті. Щороку за підсумками виробничого року орендар має право збільшити розмір орендної плати за орендовані земельні паї. Це залежить від результатів господарської діяльності та фінансово-економічного стану орендаря.

Орендна плата, зокрема невиплачена, підлягає індексації на дату її виплати відповідно до рівня інфляції національної валюти України. Однак затвердженої методики проведення індексації орендної плати за землю недержавної форми власності немає. Тому в договорі можете прописати свій алгоритм індексації. Водночас законодавство передбачає можливість відмовитися від її проведення (ст. 21 Закону про оренду землі).

Розмір орендної плати за землю обчислюють із урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачили в договорі оренди.

Податки з орендної плати за землю

У податковому обліку аграрії — платники податку на прибуток відображають операції з оренди землі за правилами бухгалтерського обліку. ПК не передбачає податкових різниць для таких операцій.

Нарахування орендної плати не впливає на ПДВ-облік. Адже орендодавцями є фізособи, які не є платниками ПДВ. Отже, орендар не може розраховувати на податковий кредит у разі оренди сільськогосподарських земель.

Податковим агентом з ПДФО та військового збору платника податку — орендодавця щодо його доходу від надання в оренду земельної частки/паю є орендар — юрособа або ФОП (пп. 170.1.1 ПК). Орендар має утримати з доходу орендодавця ПДФО та сплатити його до бюджету за місцезнаходженням земельних часток/паїв (пп. 168.4.9 ПК). Військовий збір податковий агент перераховує до держбюджету за своїм місцезнаходженням.

Ставка ПДФО — 18%, а військового збору — 5%.

ПДФО та військовий збір сплачуйте, якщо оподатковуваний дохід:

• виплачуєте за єдиним платіжним документом. Банки приймають платіжні документи на виплату доходу, лише якщо одночасно подати розрахунковий документ на перерахування цього податку до бюджету (пп. 168.1.2 ПК);
• надаєте у негрошовій формі чи виплачуєте готівкою з каси податкового агента — протягом трьох банківських днів з дня, що настає за днем такого нарахування, виплати, надання (пп. 168.1.4 ПК);
• нараховуєте, але не виплачуєте платнику податку, — у строки, що встановив ПК для місячного податкового періоду (пп. 168.1.5 ПК).

Базу оподаткування визначайте з розміру орендної плати, що зазначили в договорі, але не менше за мінімальну суму орендного платежу. З урахуванням позиції податківців — не менше ніж 3% вартості земельної ділянки з розрахунку на рік (проіндексованої НГО).

ЄСВ не нараховують на суму орендної плати за земельні ділянки та паї.

Декларація з плати за землю — 2026

• Алгоритм складання і приклад заповнення Декларації
• Чи звітувати, якщо маєте пільгу із земельного податку
• Коли і куди звітувати з плати за землю
• Як заповнити з плати за землю

Приклад 1. Розрахунок орендної плати та податків

У 2026 році уклали договір оренди. У договорі визначили, що НГО паю становить 220 000 грн. За умовами договору, орендна плата — 5% НГО. Також у договорі зазначили, що розмір орендної плати обчислюють із урахуванням індексації.

У 2026 році коефіцієнт індексації для сільськогосподарських угідь (рілля, перелоги, сіножаті, пасовища, багаторічні насадження) за 2025 рік — 1,08.

Обчислимо суму орендної плати за пай у 2026 році:

220 000,00 × 1,08 × 5% = 11 880,00 грн.

Доходи фізособи від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки/паю оподатковують ПДФО та військовим збором за ставками відповідно 18% і 5%. Отже, орендар має утримати та перерахувати до бюджету:

• ПДФО — 11 880,00 грн × 18% = 2138,40 грн;
• військовий збір — 11 880,00 грн × 5% = 594,00 грн

Обчислимо суму орендної плати до виплати орендодавцеві:

11 880,00 грн – 2138,40 грн – 594,00 грн = 9147,60 грн.

У Прикладі 1 ми використали приблизну вартість паю, а не гектара землі. Врахуйте, що розмір паю може суттєво відрізнятися та становити як 2 га, так і 7 га чи більше. Тож і орендна плата за паї буде різною.

Зазвичай орендну плату за земельні ділянки/паї, які орендують у фізосіб, виплачують грошима. Один із варіантів — виплата у натуральній/негрошовій формі (ст. 22 Закону про оренду землі). Приміром, власною продукцією або наданням послуг.

Можливість для орендаря виплачувати орендодавцям дохід у вигляді орендної плати в негрошовій формі слід передбачити в договорі оренди. Якщо передбачили в договорі натуральну форму оплати, то дохід орендодавця з метою оподаткування ПДФО визначайте за звичайними цінами з урахуванням «натурального» коефіцієнта (п. 164.5 ПК).

Якщо доходи нарахували/надали у будь-якій негрошовій формі, база оподаткування ПДФО — це вартість такого доходу, розрахована за звичайними цінами, помножена на коефіцієнт, який обчислюють за формулою із п. 164.5 ПК (правила визначення звичайних цін установлює ПК). Якщо ставка ПДФО 18%, коефіцієнт дорівнює 1,219512.

Норми п. 164.5 ПК застосовують лише для того, щоб визначити базу оподаткування ПДФО (для обчислення суми військового збору їх не застосовують).

Приклад 2. Виплата орендної плати у негрошовій формі

Фермерське господарство — орендар виплачує фізособі орендну плату власною продукцією на суму 10 000 грн.

Обчислимо суму податків:

• ПДФО — 10 000,00 грн × 1,219512 × 18% = 2195,12 грн
• військовий збір — 10 000,00 грн × 5% = 500,00 грн

Контроль МПЗ у липні — серпні 2026 року

Сільгоспвиробники ризикують наприкінці року отримати доплату до бюджету через мінімальне податкове зобов’язання. Сума часто стає неприємним сюрпризом у грудні, коли помилки виправляти вже запізно. Водночас законні способи зменшити податкове навантаження існують. Пояснимо, як за допомогою простого розрахунку в липні — серпні захистити бізнес від фінансових несподіванок

ПІДКАЗКИ ДЛЯ РОЗРАХУНКУ

Звітність з орендної плати за землю у Додатку 4ДФ

Орендар відображає у Додатку 4ДФ до Податкового розрахунку дані:

• про нарахований і виплачений розмір орендної плати;
• податки з орендної плати, перераховані до бюджету.

У розділі І Додатка 4ДФ за звітний щомісяця зазначайте у колонках:

Колонки 7—9 Додатка 4ДФ заповнюйте, якщо є відповідна інформація.

Податковий агент подає Податковий розрахунок до органу контролю за основним місцем реєстрації.