Орендна плата за землю — це платіж, що його орендар сплачує орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за ділянки державної та комунальної власності встановлює Податковий кодекс України (ПК).
Підстави для нарахування орендної плати
Підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Таку вимогу встановлено пунктом 288.1 ПК. А в пункті 288.4 ПК передбачено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Відповідно до пункту 288.7 ПК податковий період, порядок обчислення орендної плати, строк сплати і порядок її зарахування до бюджетів застосовують з огляду на вимоги статей 285-287 ПК.
Звертаємо також увагу, що підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру, а для визначення розміру земельного податку й орендної плати застосоують нормативну грошову оцінку земельних ділянок (п. 286.1 та 289.1 ПК).
Отже, орендар має визначати розмір орендної плати за землю відповідно до договору оренди земельної ділянки, даних державного земельного кадастру і на підставі нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Коефіцієнт функціонального використання
Правові засади проведення оцінки земель встановлює Закон України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV (далі — Закон № 1378).
Відповідно до статті 13 Закону № 1378 нормативну грошову оцінку земельних ділянок проводять, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
У частині 5 статті 201 Земельного кодексу України передбачено, що грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яку затверджує Кабінет Міністрів України.
Методику нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджено постановою КМУ від 23.03.1995 № 213 (далі — Постанова № 213), Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів затверджено спільним наказом Держкомзему, Мінагрополітики, Мінбуду, Української академії аграрних наук від 27.01.2006 № 18/15/21/11 (далі — Порядок № 18).
Згідно з пунктом 3.3 Порядку № 18 і пунктом 21 Постанови № 213 нормативна грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки у населених пунктах визначається за формулою:
В × Нп
Цн =--------------- × Кф × Км,
Нк
де Цн — нормативна грошова оцінка квадратного метра земельної ділянки (у гривнях);
В — витрати на освоєння та облаштування території в розрахунку на квадратний метр (у гривнях);
Нп — норма прибутку (6%);
Нк — норма капіталізації (3%);
Кф — коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо);
Км — коефіцієнт, що характеризує місце розташування земельної ділянки.
Одним з елементів формули є коефіцієнт (Кф), що характеризує функціональне використання земельної ділянки (під житлову та громадську забудову, для промисловості, транспорту тощо).
Таким чином, коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки є складовою формули для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Суб’єкти, які можуть проводити грошову оцінку землі
Відповідно до частини третьої статті 18 Закону № 1378 нормативну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють юридичні особи, які є розробниками документації із землеустрою згідно із Законом України «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV (далі — Закон № 858).
Своєю чергою, розробниками документації із землеустрою (ч. 2 ст. 26 Закону № 858) є:
- юридичні особи, що володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та у складі яких працює за основним місцем роботи не менше двох сертифікованих інженерів-землевпорядників, які є відповідальними за якість робіт із землеустрою;
- фізичні особи — підприємці, які володіють необхідним технічним і технологічним забезпеченням та є сертифікованими інженерами-землевпорядниками, відповідальними за якість робіт із землеустрою.
Отже, нормативну грошову оцінку земельних ділянок провадять спеціалізовані суб’єкти за формулою, до якої входить, у т. ч, коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки. Відповідно, орендарі земельних ділянок не можуть проводити нормативну грошову оцінку таких земельних ділянок, бо вони не є зазначеними спеціалізованими суб’єктами. Відтак орендарі земельних ділянок, не мають права усупереч даним державних реєстрів і статистичної звітності самостійно застосовувати будь-які коефіцієнти, на підставі яких визначається нормативна грошова оцінка.
Підтвердження розміру нормативної грошової оцінки
Згідно зі статтею 20 Закону № 1378 і розділом 4 Порядку № 18 дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформлюються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Форма згаданого витягу міститься у Додатку 2 до розділу 4 Порядку № 18. Ця форма містить, у т. ч. рядок, де зазначається коефіцієнт, який характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф).
Відповідно до пункту 2-1 Постанови № 213 витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки видає територіальний орган Держгеокадастру за місцезнаходженням земельної ділянки у строк не більше трьох робочих днів із дати надходження відповідної заяви.
ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Держгеокадастр на своєму веб-сайті запевняє, що із жовтня поточного року замовити витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки можна онлайн.
ДФС у листі від 06.11.2015 № 23718/6/99-99-15-03-02-15 зазначила, що розмір нормативної грошової оцінки, визначеної виходячи з коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки, підтверджують відповідні територіальні органи Держгеокадастру за місцем розташування земельних ділянок.
Таким чином, орендар земельної ділянки обчислює розмір орендної плати за землю винятково на підставі розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що зазначений у відповідному витягу з технічної документації, виданому територіальним органом Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки. Своєю чергою, розмір нормативної грошової оцінки земельної ділянки визначають із застосуванням того коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки, що зазначений у витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
ВРІЗ
Із цим фактично погоджується ДФС, яка у згаданому вище листі зазначила, що для отримання інформації, необхідної для обчислення і справляння плати за землю потрібно звернутися до територіального органу Держгеокадастру за місцем розташування земельної ділянки.
Судова практика
У «свіжій» судовій практиці з розглядуваного питання також можна знайти аргументи на підтримку викладеної вище позиції автора.
Так, у постанові від 30.09.2015 у справі № К/800/26767/15 ВАСУ зазначив, що віднесення земельної ділянки до категорії земель за функціональним використанням і застосування відповідного коефіцієнта провадиться органами державного земельного агентства згідно з Інструкцією із заповнення державної статистичної звітності з кількісного обліку земель (форми №№ 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), затвердженою наказом Держкомстату від 05.11.1998 № 377.
У постанові від 10.09.2015 у справі № К/800/11270/15 ВАСУ дійшов висновку, що оскільки інформація, наведена у листі (довідці) управління Держкомзему у м. Кривий Ріг Дніпропетровської області, стосується конкретної земельної ділянки із чітко визначеною площею та адресою, яку орендує позивач, то ця довідка є документом про нормативну грошову оцінку земельної ділянки. Відтак місцевий податковий орган правомірно використав для обчислення і справляння плати за землю інформацію, отриману від органів Держземагентства, адже він не наділений повноваженнями не визнавати (піддавати сумніву) інформацію про нормативну грошову оцінку земельних ділянок, що надходить від органів Держземагентства.
А в постанові від 05.08.2015 у справі № К/800/57394/14 ВАСУ конкретно зазначив, що коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки визначається і застосовується саме під час проведення нормативної грошової оцінки землі уповноваженим суб’єктом, а не платником, який обчислює і сплачує земельний податок (орендну плату) виходячи із наведеної у технічній документації нормативної грошової оцінки.
ВРІЗ
Важливо
Розмір нормативної грошової оцінки визначається із застосуванням того коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки, що зазначений у витягу з технічної документації
http://land.gov.ua/usi-novyny.html?view=item&id=111749
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
