Хто визначає черговість продажу об’єктів нерухомого майна?

Порядок оподаткування операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомого майна визначили статтею 172 Податкового кодексу України (ПК).

Зокрема передбачено, що під час проведення операцій з продажу (обміну) об’єктів нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості між фізичними особами нотаріус посвідчує відповідний договір за наявності:

• електронної довідки про оціночну вартість такого об’єкта нерухомості, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості або звіту про оцінку, зареєстрованого відповідно до пункту 172.3 ПК,
• документа про сплату ПДФО до бюджету стороною (сторонами) договору.

Після цього інформацію вносить до Єдиної бази даних звітів про оцінку інформацію про ціну договору купівлі-продажу.

При цьому, суму ПДФО визначає та самостійно сплачує через банки, небанківських надавачів платіжних послуг, емітентів електронних грошей зокрема, особа, яка продає або обмінює з іншою фізособою нерухомість, неподільний об’єкт незавершеного будівництва / майбутній об’єкт нерухомості, – до нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, міни (п. 172.5 ПК).

Мінімальна зарплата і прожитковий мінімум у 2026 році

Одночасно з дією пункту 172.4 ПК, якщо стороною договору купівлі – продажу, міни чи іншого відсудження об’єкта нерухомого майна, неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, подільного об’єкта незавершеного будівництва та від відступлення прав за договором купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва / майбутнього об’єкта нерухомості, щодо якого сплатили частково ціну та зареєстровано обтяження речових прав на користь покупця, є юридична особа чи самозайнята особа, така особа є податковим агентом платника ПДФО щодо нарахування, утримання та сплати (перерахування) до бюджету податку з доходів, отриманих платником податку від такого продажу (обміну) (п. 172.7 ПК).

Крім того, за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов’язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 Цивільного кодексу України; ЦК).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі, відноситься до форми окремих видів договорів купівлі-продажу (ст. 657 ЦК).

Отже, черговість продажу об’єктів нерухомого майна визначає фізична особа, яка продає такі об’єкти.

Нотаріус має право витребувати від фізичних та юридичних осіб відомості та документи, необхідні для вчинення нотаріальних дій (гл. 7 розд. I Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Мін’юсту від 22.02.2012 № 296/5, ст. 46 Закону України «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-ХІІ; далі — Закон № 3425)

Нотаріальні дії вчиняються після їх оплати, а також після сплати до бюджету ПДФО та в день подачі всіх необхідних документів. Нотаріус під час вчинення нотаріальних дій з нерухомим майном, об’єктом незавершеного будівництва, майбутнім об’єктом нерухомості обов’язково використовує також відомості з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Державного земельного кадастру та Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва (ст. 46-1 Закону № 3425).

Отже, під час вчинення нотаріальних дій нотаріус зобов’язаний перевірити черговість продажу об’єктів нерухомого майна з метою визначення обов’язку сплати фізичною особою ПДФО до бюджету.

За інформацією ДПС у Житомирській області