Орендар сплачує орендну плату та окремо компенсує орендодавцю комунальні послуги (електро-, тепло- та водопостачання, зв’язку) по орендованому приміщенню. З’ясуємо, чи має він право включити суми компенсації таких послуг до складу податкових витрат? Які для цього необхідно мати документи? Як оподатковуються суми компенсації в орендодавця?
Орендарі, які компенсують орендодавцям вартість комунальних послуг (оплачують електроенергію, тепло- та водопостачання, послуги зв’язку тощо), впевнені, що акт про надання комунальних послуг має бути. Однак на практиці не поодинокі випадки, коли орендодавець відмовляється надати такий акт, пояснюючи, що він самостійно такі послуги не надає.
Оренда приміщення у фізособи правила оподаткування
Яким документом можна підтвердити компенсацію комунальних послуг
Згідно з частинами 2 та 3 статті 6 Цивільного кодексу України сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачено актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовано цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.
Таким чином, сторони при укладенні договору оренди приміщення повинні в істотних умовах договору чітко врегулювати питання компенсації вартості комунальних послуг та документального підтвердження їх оплати. Можна передбачити в договорі оренди документальне оформлення акта про спожиті орендатором комунальні послуги, які підлягають відшкодуванню.
Зазначимо, що договір оренди не означає, що послуги отримано, а засвідчує певний намір щодо оренди. Підтвердити факт здійснення господарської операції може тільки акт, який є підставою для бухгалтерського та податкового обліку. Тому на практиці податківці вимагають оформлювати операції з оренди майна актом приймання-передачі наданих послуг, який пропонують назвати актом виконання договору оренди або актом звірки рахунків. Сторони можуть обумовити в договорі оренди, що суми відшкодування вартості комунальних послуг зазначаються в акті виконання договору оренди (акті звірки рахунків).
За згодою сторін вартість комунальних послуг можна включити до складу орендної плати в розмірі, що покриває орендодавцеві витрати на їх оплату.
Порядок розрахунку сум компенсації
У договорі оренди також слід передбачити порядок розрахунку сум компенсації вартості комунальних послуг. Якщо відсутня можливість обладнання орендованого приміщення окремими лічильниками для обліку спожитих тепла, води, електроенергії, то вартість спожитих орендарем комунальних послуг можна визначити таким чином:
- водопостачання — пропорційно чисельності працівників підприємства-орендаря до загальної чисельності працівників, працюючих в орендованому приміщенні;
- спожитої електроенергії — виходячи з потужності електроприладів і фактичного часу роботи;
- теплопостачання — із співвідношення орендованої та загальної площ.
Суми компенсації в обліку орендаря та орендодавця
Витрати, які враховуються для визначення об’єкта оподаткування, визнаються на підставі первинних документів, що підтверджують здійснення платником податку витрат, обов’язковість ведення і зберігання яких передбачена правилами ведення бухгалтерського обліку (п. 138.2 Податкового кодексу України; ПК). Орендар має право включити до складу витрат вартість спожитих ним комунальних послуг на підставі акта орендодавця про виконання договору оренди.
Витрати орендаря на опалення, освітлення, водопостачання, водовідведення та інші послуги з утримання виробничих приміщень включаються до складу загальновиробничих витрат (пп. «д» пп. 138.8.5 ПК), адміністративних витрат (пп. «в» пп. 138.10.2 ПК) або витрат на збут (пп. «д» пп. 138.10.3 ПК) залежно від призначення орендованого приміщення.
У бухгалтерському обліку орендаря та орендодавця вартість спожитих комунальних послуг є витратами звітного періоду та включається до складу витрат на виробництво, загальновиробничих витрат, адміністративних витрат або витрат на збут (пп. 11, 15.4, 18, 19 П(С)БО 16).
Оподаткування ПДВ сум компенсації комунальних послуг
Підпунктом 14.1.185 ПК операція з надання майна в оренду для цілей податкового обліку розглядається як операція з постачання послуг. База оподаткування ПДВ операцій з постачання послуг визначається виходячи з їх договірної (контрактної) вартості, але не нижче звичайних цін. Якщо орендар відшкодовує комунальні послуги орендодавцю згідно з умовами договору оренди нежитлового приміщення, таке відшкодування вважається частиною оплати вартості послуг оренди і є об’єктом оподаткування ПДВ.
Податкові зобов’язання з ПДВ у орендодавця (п. 187.1 ПК) та податковий кредит у орендаря (п. 198.2 ПК) виникають, відповідно, за правилом першої події за умови, що обидві сторони є платниками ПДВ.
При отриманні податкових накладних від підприємств ЖKГ орендодавець відображає податковий кредит з ПДВ на загальну суму. На дату виставлення рахунку орендодавець нараховує податкові зобов’язання з ПДВ виходячи з вартості комунальних послуг, що відшкодовуються орендарем, а останній включає до податкового кредиту суму ПДВ на підставі податкової накладної, отриманої від орендодавця.
Компенсація комунальних витрат орендодавцю — фізичній особі
Якщо підприємство-орендар крім орендної плати компенсує фізичній особі вартість комунальних послуг, то суму орендної плати та суму компенсації слід розглядати як доходи, отримані орендодавцем відповідно до умов цивільно-правового договору. Згідно з підпунктом 170.1.2 ПК податковим агентом платника податку — орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду об’єктів нерухомості є орендар. Податковий агент при виплаті доходу фізичній особі — орендодавцю у вигляді сум комунальних платежів зобов’язаний нарахувати, утримати та сплатити (перерахувати) ПДФО за ставками, визначеними в пункті 167.1 ПК (15% та/або 17%), а також повідомити про виплачені суми доходів податковому органу.
Компенсація комунальних витрат підприємцю — платнику єдиного податку
Договором оренди має бути визначено порядок розрахунку вартості спожитих підприємством-орендарем комунальних послуг та їх компенсації підприємцю — платнику єдиного податку. Відшкодована орендарем сума комунальних послуг платнику єдиного податку повністю включається до його доходу від провадження ним діяльності з надання нерухомості в оренду.
У разі коли договором оренди не передбачено сплату орендарем комунальних платежів, але такі платежі відшкодовуються орендарем платнику єдиного податку, то сума цих платежів вважається доходом, отриманим від виду діяльності, який не зазначений у свідоцтві платника єдиного податку. До таких доходів застосовується ставка єдиного податку у розмірі 15% (п. 293.4 ПК).
Ще більше робочих ситуацій ви знайдете в експертно-правовій системі «Експертус Податки»
