Згідно з вимогами Податкового кодексу України (ПК) звичайні ціни застосовуються як у контрольованих, так і неконтрольованих операціях.
Тому для цілей оподаткування спочатку визначимось, чи підпадає операція з продажу об’єкта нерухомості під контрольовану операцію.
Експертна оцінка майна медзакладу
Контрольовані операції
Пов’язаними особами для цілей трансфертного ціноутворення визнаються фізичні та юридичні особи, які володіють корпоративними правами юридичної особи у розмірі 20% і більше (пп. 14.1.159 Податкового кодексу України; ПК).
При цьому під трансфертним ціноутворенням розуміється система визначення звичайної ціни товарів та/або результатів робіт (послуг) в контрольованих операціях (пп. 14.1.251-1 ПК).
Згідно з пунктом 153.2 ПК оподаткування контрольованих операцій здійснюється в порядку, передбаченому статтею 39 ПК. При цьому контрольованими є господарські операції з придбання (продажу) товарів (робіт, послуг), що здійснюються платниками податків з пов’язаними особами — резидентами, які (пп. 39.2.1.1, 39.2.1.4 ПК):
задекларували від’ємне значення об’єкта оподаткування з податку на прибуток за попередній податковий (звітний) рік;
застосовують спеціальні режими оподаткування станом на початок податкового (звітного) року;
сплачують податок на прибуток підприємств та/або ПДВ за іншою ставкою, ніж базова (основна), що встановлена відповідно до Податкового кодексу, станом на початок податкового (звітного) року;
не були платниками податку на прибуток підприємств та/або ПДВ станом на початок податкового (звітного) року;
загальна сума здійснених операцій платника податків з кожним контрагентом дорівнює або перевищує 50 млн. грн. (без урахування ПДВ) за відповідний звітний календарний рік.
Отже, якщо покупець об’єкта нерухомості є пов’язаною особою та відповідає вищезазначеним умовам, операція з продажу основного засобу може потрапити під визначення контрольованої операції.
Оподаткування податком на прибуток операції з продажу нерухомості
Порядок визначення податкових доходів (витрат) при продажу основних засобів визначено в пункті 146.13 ПК.
До податкових доходів платника податку — продавця включається сума перевищення доходів від продажу над балансовою вартістю об’єкта основних засобів. Якщо ж балансова вартість перевищує дохід від продажу, різниця включається до податкових витрат такого платника податку.
При цьому дохід від продажу об’єкта основних засобів визначається згідно з договором про продаж. Однак ціна договору не може бути нижчою за звичайну ціну такого об’єкта (п. 146.14 ПК).
З метою визначення об’єкта оподаткування податком на прибуток при продажу основних засобів договірна ціна встановлюється на рівні не нижче звичайної ціни незалежно від того, чи належить така операція до контрольованої.
Оподаткування ПДВ операції з продажу нерухомості
За загальним правилом, встановленим пунктом 188.1 ПК, база оподаткування ПДВ операцій з постачання товарів/послуг визначається виходячи з їх договірної вартості. Лише у разі здійснення контрольованих операцій база оподаткування встановлюється на рівні не нижче звичайних цін, визначених відповідно до статті 39 ПК.
Визначення ціни продажу нерухомості
контрольовані операції
Для визначення звичайних цін в контрольованих операціях використовуються джерела інформації, визначені підпунктом 39.5.3 ПК.
Так, під час здійснення податкового контролю за трансфертним ціноутворенням використовуються офіційно визнані джерела інформації про ринкові ціни, перелік яких установлюється Кабінетом Міністрів України (пп. 39.5.3.1 ПК).
У разі відсутності або недостатності відповідної інформації у зазначених джерелах можуть бути використані, зокрема, результати незалежної оцінки майна та майнових прав. Незалежна оцінка проводиться відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III (пп. «д» пп. 39.5.3.2 ПК).
неконтрольовані операції
Правила визначення звичайних цін в неконтрольованих операціях з пов’язаними особами Податковим кодексом не встановлені.
При визначенні звичайних цін в неконтрольованих операціях можна керуватись вимогами підпункту 14.1.71 ПК. Згідно з цією нормою звичайною вважається ціна товарів (робіт, послуг), визначена сторонами договору. Якщо не доведено зворотне, вважається, що така звичайна ціна відповідає рівню ринкових цін.
При визначенні ціни продажу основного засобу слід врахувати також вимоги П(С)БО 7 «Основні засоби». Зокрема, якщо залишкова вартість об’єкта основних засобів суттєво відрізняється від його справедливої вартості, такий об’єкт можна переоцінювати (п. 16 П(С)БО 7).
Також підпунктом 14.1.71 ПК передбачено, якщо під час здійснення операції обов’язковим є проведення оцінки, вартість об’єкта оцінки є підставою для визначення звичайної ціни для цілей оподаткування.
При здійсненні неконтрольованих операціях обов’язок щодо продажу об’єкта нерухомості не нижче оціночної вартості такого об’єкта встановлено пунктом 172.3 ПК лише для фізичної особи. А в ситуації, що розглядається, продавцем є юридична особа.
Враховуючи зазначене, якщо операція з продажу об’єкта нерухомого майна пов’язаній особі не є контрольованою, експертна оцінка при визначенні ціни продажу об’єкта нерухомості може не застосовуватись.
Однак при визначенні продажної ціни об’єкта нерухомості, залишкова вартість якого нижча за ринкову, радимо застосовувати справедливу ціну, яка відповідає рівню ринкових цін. Це дасть можливість уникнути непорозумінь з податковим органом при перевірці.
У пригоді вам неодмінно стане: «Майно у статутному капіталі: правові та податкові особливості»
Підготовлено членами Експертної ради системи «Експертус Податки»
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
