Зразок листа на розірвання договору
Чинне законодавство України, зокрема, частина третя статті 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі), стаття 651 Цивільного кодексу України (ЦК) та стаття 188 Господарського кодексу України (ГК) передбачає такі шляхи розірвання договорів оренди землі:
в односторонньому порядку однією із сторін, якщо право на таке розірвання передбачено договором оренди землі;
за згодою сторін;
на вимогу однієї із сторін за рішенням суду.
Тому фермерському господарству рекомендуємо спочатку проаналізувати договір оренди землі на предмет можливості/підстав для розірвання договору в односторонньому порядку.
Угода про розірвання договору оренди
Розірвання договору оренди
механізм, передбачений договором оренди
Сам договір оренди землі може містити положення, згідно із яким фермерське господарство вправі в односторонньому порядку розірвати договір за настання певних обставин (наприклад, у разі неможливості використання землі за цільовим призначенням не з вини орендаря чи існування форс-мажорних обставин понад встановлений у договорі строк). Або ж таке право орендар відповідно до договору має в будь-якому випадку, тобто без прив’язки до жодних об’єктивних чи суб’єктивних підстав.
Якщо такі положення містить договір оренди землі, фермерському господарству слід скористатися правом на одностороннє розірвання договору в порядку, який прописаний в договорі.
Взагалі-то рекомендуємо завжди прописувати в договорі механізм його розірвання в разі існування форс-мажорних обставин понад кількамісячного строку. Такий механізм зводиться до таких чотирьох кроків:
1. Підтвердження настання форс-мажорних обставин сертифікатом Торгово-промислової палати України.
2. Повідомлення контрагента про настання форс-мажору.
3. Закінчення передбаченого в договорі строку існування форс-мажору.
4. Повідомлення контрагента про розірвання договору.
механізм, не передбачений договором оренди
Якщо ж укладений фермерським господарством договір оренди землі містить право орендаря, але не містить механізму розірвання договору в односторонньому порядку, то рекомендуємо надіслати Горлівській міській адміністрації письмове повідомлення про таке розірвання, зазначивши в ньому підстави (відповідний пункт договору), та обставини (ситуація в зоні АТО), що зумовили таке розірвання, а також момент, з якого договір вважається розірваним (рекомендуємо зазначити «з моменту надіслання цього повідомлення орендарем»). Надсилати таке письмове повідомлення Горлівській міській адміністрації слід рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.
розірвання договору за згодою сторін
У разі, якщо в договорі оренди землі не зазначено умов про можливість одностороннього розірвання договору орендарем, фермерське господарство може звернутися до Горлівської міської адміністрації із письмовою пропозицією про розірвання договору за згодою сторін. Таку письмову пропозицію слід мотивувати неможливістю використання землі фермерським господарством через ситуації в зоні АТО та посилатися на зазначені раніше нормативні приписи, які дозволяють розірвати договір за згодою сторін.
>До письмової пропозиції варто додати два примірники додаткової угоди до договору оренди землі про його розірвання, які слід підписати з боку фермерського господарства та скріпити його печаткою (за наявності). Як і в попередньому випадку, з метою отримання належних доказів письмову пропозицію про розірвання договору оренди землі та додані до неї документи слід надсилати Горлівській міській адміністрації рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення.
Орендодавець зобов’язаний розглянути таку пропозицію про розірвання договору та повідомити орендаря про результати її розгляду у двадцятиденний строк з дати одержання цієї пропозиції. У випадку, коли Горлівська міська адміністрація згодна розірвати договір оренди землі, такий договір припиняється з моменту надання нею такої згоди (ч. 3 ст. 653 ЦК), що фактично відбувається в момент підписання нею направленої фермерським господарством додаткової угоди.
Розірвання договору оренди у судовому порядку
Якщо Горлівська міська адміністрація відмовилася від розірвання договору оренди землі або проігнорувала відповідну пропозицію орендаря, фермерське господарство має право передати спір на вирішення суду.
Однак у такому разі слід пам’ятати, що позов фермерського господарства про розірвання договору оренди землі буде задоволений судом лише тоді, коли орендар зазначить законодавчі або договірні підстави для такого судового розірвання та надасть докази на підтвердження існування потрібних для цього обставин.
Законодавчими підставами для розірвання договору в судовому порядку в ситуації, що її розглядають, можуть бути, зокрема:
1. Випадкове знищення чи пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки (ч. перша ст. 31 Закону України про оренду землі);
2. Істотна зміна обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору (ст. 652 ЦК).
У першому випадку фермерське господарство має надати докази на підтвердження, по-перше, пошкодження земельної ділянки (її забруднення, заводнення, заболочення тощо), та, по-друге, що таке пошкодження істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки. Наприклад, внаслідок заводнення на земельній ділянці неможливо вирощувати сільськогосподарську продукцію.
У другому випадку фермерське господарство відповідно до частини 2 статті 652 ЦК обов’язково має довести одночасну наявність усіх наведених умов:
- у момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;
- зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;
- виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;
- із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.
У разі розірвання договору оренди землі у судовому порядку такий договір припиняється з моменту набрання зазначеним рішенням суду законної сили (ч. 3 ст. 653 ЦК).
Водночас варто пам’ятати, що у разі розірвання договору оренди землі з ініціативи фермерського господарства Горлівська міська адміністрація може вимагати від фермерського господарства сплати орендної плати на землях сільськогосподарського призначення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення — за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, що існували для фермерського господарства.
Ліквідація фермерського господарства
У статті 35 Закону України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV (далі — Закон про ФГ) зазначено, що діяльність фермерського господарства припиняється у разі його ліквідації, визнання його неплатоспроможним (банкрутом), а також якщо не залишається жодного члена фермерського господарства або спадкоємця, який бажає продовжити діяльність господарства.
Водночас Закон про ФГ не містить спеціальних норм щодо порядку/процедури ліквідації фермерського господарства. Лише йдеться про те, що у разі ліквідації фермерського господарства рішення про припинення його діяльності приймається його власником відповідно до закону та Статуту фермерського господарства (ст. 36 Закону про ФГ). У разі якщо не залишається жодного члена фермерського господарства або спадкоємця, який бажає продовжити діяльність господарства, а також у разі банкрутства фермерського господарства рішення про припинення його діяльності приймається у порядку, встановленому законом.
Кошти, одержані від продажу майна фермерського господарства, спрямовуються на задоволення вимог кредиторів у порядку, встановленому Законом України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» від 14.05.1992 № 2343-XII (далі — Закон про банкрутство).
Майно, що залишилося після задоволення вимог кредиторів, розподіляється між членами фермерського господарства відповідно до його Статуту.
Спори щодо розподілу майна фермерського господарства, яке припинило свою діяльність, вирішує суд.
Відповідно до положень статті 19 Конституції України особа приватного права може робити все, що прямо не заборонено законодавством. З огляду на відсутність у Законі про ФГ спеціальних норм щодо ліквідації фермерського господарства, застосуванню підлягатимуть загальні норми чинного законодавства щодо ліквідації юридичної особи. Такими загальними нормами є положення статей 104, 105, 110-112 ЦК та Закону про банкрутство. Крім того, питання щодо ліквідації фермерського господарства можуть бути обумовлені і в його Статуті.
Ліквідація юридичної особи взагалі та фермерського господарства зокрема призводить до потреби звернення до державного реєстратора для проведення держреєстрації припинення юридичної особи. Така держреєстрація відбувається згідно із розділом IV Закону України «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб — підприємців» від 19.06.2003 № 973-IV.
Зверніть увагу, що відповідно до статті 609 ЦК та частини першої статті 31 Закону про оренду землі договір оренди землі припиняється у разі ліквідації юридичної особи — орендаря. Тому фермерському господарству варто одночасно розпочинати процедуру ліквідації та розірвання договорів оренди землі. Адже у разі виникнення труднощів із другим та успішним завершенням першого процесу, договір оренди землі припиниться з моменту ліквідації фермерського господарства.
Врахуйте!
Письмову пропозицію
про розірвання договору оренди землі та додані до неї документи слід направляти рекомендованим листом з описом вкладення та повідомленням про вручення
Зверніть увагу!
У разі розірвання договору
оренди землі у судовому порядку, такий договір припиняється з моменту набрання рішенням суду законної сили (ч. 3 ст. 653 ЦК)
Зверніть увагу!
Договір оренди землі припиняється
у разі ліквідації юридичної особи — орендаря
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
