Договір оренди, як і будь-який господарський договір, можна розірвати в силу різних обставин. Сьогодні про те, як оформити розірвання договору оренди та можливі варіанти розв’язання цієї ситуації
Загальна інформація про договори оренди
Основною нормативною базою укладання договорів оренди є:
Нагадуємо, що договір оренди характеризується тим, що:
- майно передається в тимчасове користування та залишається у власності орендодавця;
- після закінчення строку дії договору (або при розірванні договору) майно повертається власникові;
- користування орендованим майном платне.
Оренда приміщення з генератором: як розподілити витрати
Способи розірвати договір оренди
Договір оренди може бути розірваний внаслідок дії певних обставин, які визначені законом, за згодою сторін або за ініціативою однієї зі сторін.
Під такими обставинами можна розуміти описані у статті 781 ЦК:
- смерть фізособи-орендаря, якщо інше не визначено договором або законом;
- ліквідації юрособи – орендаря або орендодавця.
За згодою сторін можна розірвати договір оренди землі у порядку описаному у частині 2 та частині 3 статті 188 ГК:
- сторона договору, яка бажає розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це іншій стороні;
- інша сторона має 20 днів після одержання такої пропозиції розглянути дане питання та повідомити про результати партнера.
В односторонньому порядку розривати договори в цілому забороняє частина 1 статті 188 ГК, крім випадків передбачених договором або законом. Так, договором може бути передбачене право на односторонній розрив оренди. Це може бути формулювання типу: «Цей Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін шляхом складання додаткової угоди, яка є невід’ємною частиною цього Договору». Однак, наявність такого пункту необов’язкова, так як розрив може відбутися на підставі статті 188 ГК на основі пропозиції однієї зі сторін.
Якщо сторони не досягають згоди, то ініціатор розриву договору має право передати справу до суду. Тоді договір може бути розірваний його рішенням.
Розглянемо нюанси одностороннього розриву договору оренди.
Односторонній розрив договору оренди на основі закону або умов договору
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим (ч. 3 ст. 651 ЦК).
Дострокове розірвання договору оренди можливе, якщо орендар (ст. 783 ЦК):
- не вносить орендну плату протягом 3 місяців поспіль;
- користується об'єктом оренди з порушенням умов договору або не за цільовим призначенням;
- передав об’єкт оренди в користування іншій особі без згоди орендодавця;
- створює загрозу пошкодження об’єкта оренди своєю недбалою поведінкою;
- не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо цей обов’язок був покладений на нього договором оренди.
Аналогічне право має орендар, якщо орендодавець (ст. 784 ЦК):
- передав у користування майно, якість якого не відповідає умовам договору або прямому призначенню майна;
- не виконує свій обов’язок щодо проведення капітального ремонту об’єкта оренди.
Взагалі сторони мають право передбачити в договорі оренди й будь-які інші підстави для дострокового розірвання договору, наприклад, на основі одноосібної вимоги однієї зі сторін, але зі сплатою штрафу; зміни певних екологічних умов; аварійний стан будівлі не з вини сторін; дія обставин непереборної сили тощо. Щодо останнього – це особливо актуально в 2024 році в умовах воєнного стану.
Зверніть увагу, що Верховний Суд у постанові від 29.05.2024 у cправі № 910/2491/23 вказав на таке. За загальним правилом розірвання договору в односторонньому порядку не допускається, однак окремі договірні відносини допускають можливість одностороннього розірвання договору. Право сторони на одностороннє розірвання договору може бути передбачено законом або безпосередньо у договорі, а може залежати від вчинення/невчинення сторонами договору певних дій, так і без будь-яких додаткових умов (безумовне право сторони на відмову від договору).
Одностороння відмова від договору не потребує узгодження та як самостійний юридичний факт зумовлює його розірвання. У випадках, коли права на односторонню відмову у сторони немає, намір розірвати договір може бути реалізований лише за погодженням з іншою стороною, оскільки одностороннє розірвання договору не допускається, а в разі недосягнення сторонами домовленості щодо розірвання договору – за судовим рішенням на вимогу однієї зі сторін.
Як оформити розірвання договору оренди
Розірвання договору повинне бути в такій самій формі, що й договір, який розривається, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 654 ЦК).
Оформити розрив договору оренди можна шляхом:
- укладення додаткової угоди про розрив договору оренди у разі добровільного рішення обох сторін (довільна форма, законодавство не визначає зміст угоди);
- надсилання відповідно листа орендарю чи орендодавцю з описом причин розриву та згадкою як основи для цього статтею 782-783 ЦК або пунктом договору, де передбачені такі дії (Повідомлення про розірвання договору).
Вручення такого листа вважається моментом розірвання договору. Якщо ж сторони не можуть дійти згоди, то справа передається до суду.
Розглянемо приклад додаткової угоди щодо розриву договору оренди нежитлового приміщення, як найбільш частої ситуації.
Податкова готує «чорний список» несумлінних платників, щоб управляти податковими ризиками і впливати на сплату податків. Хто і як готуватиме цей список і чим це загрожує платникам, розповімо у цьому матеріалі
Розрив договору оренди нежитлового приміщення
Приклад 1. ФОП Федосенко Н.Д. (орендодавець) та ПП «Гарт» (орендар) уклали письмовий договір про оренду нежитлового приміщення у 2020 р. строком на 5 років. Однак, у вересні 2024 року сторони вирішили розірвати цей договір за ініціативою ПП «Гарт». Додаткова угода про розірвання договору оренду повинна мати приблизно такий вигляд.
Додаткова угода про розірвання договору оренди
СКАЧАТИ ЗРАЗОК
Особливі умови, які треба узгодити до розірвання договору
Слід заначити, що ніяких загальних шаблонів для укладання додаткової угоди про розірвання договору не рекомендуємо, так як все залежить від конкретних умов договору, який розривається. Кожний з договорів треба аналізувати фахівцю. За результатами аналізу договору та господарської ситуації, в угоді можуть бути зазначені додаткові пункти, які мають бути виконані сторонами, наприклад, про таке:
- сторони не мають взаємних претензій щодо стану об’єкта оренди;
- одна зі сторін компенсує іншій витрати на ремонт або витрати пов’язані з вимушеним переїздом;
- повернення раніше сплаченої орендної плати;
- можуть бути прописані й певні фінансові зобов’язання, наприклад, штраф чи пеня за неповернення сплаченої наперед орендної плати тощо.
Також дані домовленості можуть бути виконані до укладання угоди про розірвання договору та не фіксуватися в ній.
Українські підприємства активно залучають іноземні інвестиції, виграють гранти і розвиваються. Хочете бути серед успішних? Підвищуйте кваліфікацію за Міжнародними стандартами фінансової звітності
Приклад 2. Нехай до угоди про розірвання договору у прикладі 1 додані особливі умови.
СКАЧАТИ ЗРАЗОК
Закон передбачає, що договір може бути розірваний за рішенням суду на підставі односторонньої вимоги, якщо відбулося істотне порушення умов договору іншою стороною.
Згідно з частиною 2 статті 651 ЦК істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Також окремо щодо договорів оренди умови істотності перераховані в уже згаданих статтях 782-784 ЦК.
Договір вважається розірваним у цих випадках з моменту набуття законної сили рішенням суду.
