Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12.02.2015 № 191-VIII, який набрав чинності 05.04.2015, виклав у новій редакції статтю 22 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі). Згідно з її новою редакцією орендна плата за землю може справлятися у двох формах — грошовій та, за згодою сторін, натуральній.
Попередня редакція статті 22 Закону про оренду землі містила ще одну форму розрахунків за оренду землі — відробіткову, яка передбачала надання послуг орендарем орендодавцю. До того ж сторони могли передбачити у договорі оренди землі поєднання різних форм орендної плати.
Відповідно до статті 204 Цивільного кодексу України (ЦК) правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Недійсність укладених сільгосппідприємством із орендодавцями договорів оренди землі (у повному обсязі або частково) законодавством, у т. ч. Законом України від 12.02.2015 № 191-VIII, прямо не встановлена. Отже, якщо немає судових рішень про визнання таких договорів недійсними, такі договори в силу статті 204 ЦК є правомірними.
Отже, якщо договори оренди землі були укладені сільгосппідприємством із орендодавцями до 05.04.2015, то закріплення в них відробіткової форми орендної плати за землю відповідало законодавству, чинному на час укладання таких договорів.
Відповідно до частини 3 статті 5 ЦК, якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов’язків, що виникли з моменту набрання ним чинності. Тобто новий акт цивільного законодавства застосовується лише до тих прав та обов’язків, що виникли з моменту набрання ним чинності, однак новий акт не застосовується до вже існуючих правовідносин.
Тому, якщо договори оренди землі були укладені сільгосппідприємством із орендодавцями до 05.04.2015, то до правовідносин, які регулюються такими договорами, не застосовуються норми актів цивільного законодавства, прийнятих після укладання таких договорів, у т. ч. і чинна з 05.04.2015 нова редакція статті 22 Закону про оренду землі.
До того ж згідно зі статтею 525 ЦК одностороння відмова від зобов’язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до статті 526 ЦК зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог — відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі статтею 629 ЦК договір є обов’язковим для виконання сторонами.
Правовий аналіз зазначених норм ЦК дозволяє дійти висновку про те, що умова укладених сільгосппідприємством із орендодавцями до 05.04.2015 договорів оренди землі щодо форм орендної плати (у т. ч. відробіткової) є законною, обов’язковою для сторін та має належно ними виконуватися.
Отже, за зазначеними договорами сільгосппідприємство вправі надавати послуги орендодавцям в рахунок орендної плати за землю.
Зміна умов договору
Відповідно до статті 30 Закону про оренду землі зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Відповідно до частини 3 статті 653 ЦК у разі зміни договору зобов’язання змінюється з моменту досягнення домовленості про зміну договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни.
Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов’язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили.
Отже, сільгосппідприємство зобов’язане буде застосовувати лише грошову або натуральну форму розрахунків щодо орендної плати за землю за укладеними до 05.04.2015 договорами оренди винятково з настанням дати:
- набрання чинності додатковими угодами про внесення змін до пунктів таких договорів оренди щодо форми орендної плати;
- набрання законної сили судовими рішеннями про зміну вказаних пунктів (у разі вирішення спору щодо форми орендної плати в судовому порядку).
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
