Передача квартир членам ЖБК

Через давні традиції ЖБК-схем українці часто з більшою довірою ставляться до тих забудовників, які пропонують їм з метою отримання квартири стати членом ЖБК, ніж до тих забудовників, які пропонують менш звичні способи інвестування.

Утім, старі правові та економічні механізми, які функціонували в докапіталістичну добу, не завжди працюють ефективно в умовах нових законодавчих реалій. Це призводить до появи багатьох ризиків, пов’язаних з можливістю різного тлумачення норм законодавства. Заручником цього можуть стати і забудовники, і ЖБК, і громадяни, які стали їх членами.

Розглянемо два способи передачі квартир членам ЖБК, коли інвестування в будівництво багатоквартирного будинку відбувалося шляхом отримання пайових внесків від фізичних та юридичних осіб на основі укладених з ними договорів доручення:

• спосіб 1: після введення будинку в експлуатацію ЖБК передає членам кооперативу пакет документів для реєстрації права власності на квартири;
• спосіб 2: після введення будинку в експлуатацію кооператив реєструє право власності на квартири на себе і за нотаріально засвідченим договором купівлі-продажу передає квартири у власність кожному із членів кооперативу. Оплатою вважають отримані пайові внески.

Схема діяльності ЖБК

За своєю суттю ЖБК ― юридична особа, добровільно створена членами для задоволення їхньої потреби у отриманні житла. Тобто метою ЖБК, на відміну від звичайного комерційного підприємства, є не отримання прибутку для засновників, а витрачання спільних коштів заради побудови багатоквартирного будинку. Отже, ЖБК є в певному розумінні представником своїх членів у господарських відносинах, спрямованих на зведення готового житла. Саме тому цю формацію зазвичай відносять не до виробничих, а до обслуговуючих кооперативів, і надають їй статус неприбуткової організації. До того ж укладання окремих договорів доручення між членами ЖБК і самим кооперативом, на наш погляд, не є потребою. Адже відповідні відносини зазвичай вже закладено в статуті ЖБК. Тобто погоджуючись стати членом кооперативу, громадянин фактично призначає ЖБК своїм представником у відносинах з органами влади, підрядниками, контролюючими структурами, постачальниками комунальних послуг тощо.

Залучення в будівництво коштів громадян через ЖБК визнається законним механізмом інвестування (див. лист Мінрегіонбуду від 14.01.2011 № 23-16/24/0/7-11). У таких схемах ЖБК може мати різні ролі. Кооператив може самостійно укладати угоди безпосередньо з проектними організаціями, і будівельними підрядниками, отримувати дозволи від компетентних органів та установ, фактично набуваючи статус забудовника. Утім, частіше ЖБК укладає угоди із забудовниками, які беруть на себе всі згадані функції.

Зрозуміло, що некомерційний характер ЖБК обумовлює і відповідну схему його роботи. Тобто звичайні відносини купівлі-продажу квартир між ЖБК та його членами не є природними ― бо виходить, що громадяни купують квартири фактично в самих себе.

Обрання способу передачі квартир

За економічною суттю перший із згаданих механізмів (спосіб 1) відображення операцій є найбільш адекватним у сучасних реаліях. При його реалізації між членами кооперативу та ЖБК не виникає відносин купівлі-продажу квартир. У їх взаємовідносинах немає операції поставки. Право власності не передається члену ЖБК, а виникає в силу первісного оформлення права власності на новозбудовану нерухомість.

Але, на жаль, реалізація цього простого та зрозумілого механізму на практиці подекуди наражається на серйозні труднощі. Проблема в тому, що в статті 384 Цивільного кодексу України (ЦК) зазначено, що член кооперативу має викуповувати квартиру в ЖБК.

Вріз

Водночас деякі податківці тлумачать статтю 384 ЦК таким чином: ЖБК спочатку мусить оформити право власності на всі квартири на себе, а потім за договорами купівлі-продажу реалізувати квартири своїм членам. Наприклад, у листі ДПА від 24.05.2007 № 2488/ш/15-0516 відносини викупу квартир у ЖБК розглядалися з точки зору норми Закону України «Про податок на додану вартість» від 03.04.1997 № 168/97-ВР, яка регулювала «першу поставку». Відтак стосунки між ЖБК та його членами часто намагаються розглядати як звичайну поставку. Звідси і вимоги щодо реєстрації ЖБК платниками ПДВ.

Звісно, можна оскаржувати такий підхід, стверджуючи, що під викупом мають на увазі не купівлю квартири в ЖБК, а факт внесення членом кооперативу повної вартості квартири. Але тут треба бути готовим до того, що таку позицію доведеться обстоювати в суді.

Утім, якщо ЖБК йде другим шляхом (спосіб 2), виявляючи лояльність до фіскального варіанта тлумачення норми ЦК, то це не означає, що він уникне проблем з нарахуванням ПДВ. Річ у тім, що поставки житла підпадають під пільгу, передбачену підпунктом 197.1.14 Податкового кодексу України (ПК). Відповідно до цієї норми звільняються від оподаткування операції з поставки житла, крім першої поставки. Саме тут на ЖБК і чатує небезпека.

На жаль, досі немає однозначної позиції щодо того, яку саме операцію можуть вважати першою поставкою. Роз’яснювальна практика фіскальних органів з цього питання вкрай непослідовна. Якщо, наприклад, аналізувати лист ДФС від 25.09.2014 № 3945/6/99-99-19-03-02-15, то можна зробити висновок про те, що ЖБК, який спочатку оформив права власності на квартири на себе, не має нараховувати ПДВ в операції поставки квартири на користь своїх членів. А якщо дослухатися до порад податківців з цього приводу (див. ЗІР, категорія 101.14.102), то можна дійти протилежного висновку.

Отже, яким би шляхом у частині оподаткування ПДВ не пішло керівництво ЖБК, воно не уникне податкових ризиків. Відтак, віддати перевагу якомусь із способів дуже складно. Треба зважувати всі «за» та «проти» у кожному конкретному випадку.

З оподаткуванням прибутку ситуація значно ліпша. Одним із неплатників цього податку є ЖБК. Отже, якщо діяльність ЖБК не суперечитиме його статуту та Закону України «Про кооперацію» від 10.07.2003 № 1087-IV, операції кооперативу не підлягатимуть оподаткуванню податком на прибуток (п. 133.4 ПК).

Вріз

Довідково

Стаття 384 ЦК має радянське коріння

За так званої доби соціалізму ЖБК зазвичай отримували головне фінансування не від членів кооперативу, а від державних банків. Своєчасне кредитне фінансування дозволяло швидко зводити будинок. Члени ЖБК, які приєднувалися до кооперативу пізніше, фактично викуповували в ЖБК готові квартири