адвокат, партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери»
Аренда государственной и коммунальной земли является наиболее распространенным вещевым правом на неприватную землю. Итак, проанализируем, какие есть варианты аренды нечастной земли, от чего зависит выбор вида аренды. Для удобства определим оптимальный алгоритм получения таких земель в аренду за выбранного варианта
Поэтому, присмотрев земельный участок или планируя осуществлять деятельность, «привязанную» к определенной земле, потенциальный арендатор должен сначала определиться, как он может приобрести земельный участок в аренду: на бесконкурентных началах или на земельных торгах.
Перечень случаев, при которых аукциона не проводят, определяют ч. 2 и ч. 3 ст. 134 ЗК.
В частности, в неаукционные случаи попали:
расположение на земельных участках объектов недвижимого имущества (зданий, сооружений), находящихся в собственности физических или юридических лиц;
использование земельных участков для нужд, связанных с пользованием недрами, и специального водопользования в соответствии с полученными разрешениями;
предоставление земельных участков государственной или коммунальной собственности для нужд частного партнера в рамках государственно-частного партнерства в соответствии с законом;
предоставление земельного участка вместо выкупленного для общественных нужд или принудительно отчужденного по мотивам общественной необходимости и возврата такого земельного участка бывшему собственнику или его наследнику (правопреемнику), если такой необходимости не стало;
передача гражданам земельных участков для сенокошения и выпаса скота, для огородничества;
возобновление договоров аренды земли, заключение договоров аренды земли на новый срок с использованием преимущественного права арендатора;
передача в аренду, концессию имущественных комплексов и недвижимого имущества, расположенного на земельных участках государственной, коммунальной собственности.
При всех других обстоятельствах, не указанных в ч. 2 и ч. 3 ст. 134 ЗК, арендовать землю можно только по результатам земельных торгов, проводимых в форме аукциона (ст. 135-139 ЗК).
Коли сторони договору оренди визначають розмір орендної плати за приватну землю, то досить часто «прив’язують» її до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З’ясуємо, чи найкращий це варіант для сторін договору, а також чи має цей спосіб визначення орендної плати підводне каміння
Чтобы получить государственную или коммунальную землю в аренду на аукционе, предстоит пройти семь этапов.
Схема 1. Получение государственной или коммунальной земли в аренду через аукцион
Потенциальный арендатор может лишь подать в орган распоряжение землей заявление о намерении застройки той или иной территории, однако не может побудить такой орган включить земельный участок в перечень земельных участков и/или прав на них, которые выставляются на земельные торги. А учитывая длительную и порой непрозрачную процедуру формирования такого перечня, шансы получить в аренду желаемую землю в адекватные сроки незначительны.
Итак, чтобы получить землю в аренду, стоит мониторить объявления на веб-сайте ГП «Прозорро.Продажи» на предмет уже запланированных земельных аукционов.
Этот портал позволяет каждому получить полную информацию о:
основные характеристики аукциона (организатора, исполнителя, место и время проведения);
выставленный лот (площадь, местонахождение, кадастровый номер, целевое назначение; нормативно-денежную оценку, техническую документацию и даже фото земельного участка);
условия передачи в аренду (стартовый размер годовой платы за пользование земельным участком и др.);
цену продажи права аренды, которую опубликовывают после завершения земельных торгов вместе с видеозаписью процесса торгов.
Несомненным преимуществом приобретения права аренды на земельных торгах является оперативность, ведь арендатор не обязан:
получать решение органа распоряжения земельным участком о разрешении на разработку документации по землеустройству;
разрабатывать такую документацию и согласовывать ее;
регистрировать земельный участок в ГЗК;
получать решение органа распоряжения земельным участком о передаче земельного участка в аренду.
Все необходимые процедуры по формированию земельного участка и его государственной регистрации выполняет организатор торгов до их проведения.
Недостатками торгов для потенциального арендатора является наличие:
ограниченного круга земельных участков, выставленных на торги, из которых он может выбирать объект аренды;
конкурентов (других потенциальных арендаторов) за право пользования выбранной землей.
Итак, теперь стороны обязательно должны согласовать:
объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
арендная плата с указанием ее размера, индексации, способа и условий расчетов, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату (ст. 15 Закона об аренде земли);
дату заключения и срок действиядоговора аренды. Следует учитывать установленный законодательством максимальный срок аренды земельного участка (50 лет) и минимальный срок аренды отдельных земель (7 лет – в случае аренды участков сельхозназначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства; 10 лет – земель с таким же назначением, если они являются земельными участками мелиорированных земель и на которых проводят гидротехническую мелиорацию; ст.93 ЗК и ст.19 Закона об аренде земли)).
Закон не обязывает нотариально удостоверять такой договор. Договор можно нотариально удостоверить лишь по желанию одной из сторон (ст. 14 Закона об аренде).
Однако, арендодатель может установить требование нотариального удостоверения договора аренды земли, а также отменить его. Установление или отмена такого требования также нотариально удостоверяется (ст. 14 Закона об аренде). Например, п. 7.7 Порядка приобретения прав на землю из земель коммунальной собственности в городе Киеве (приложение 1 к решению Киевского городского совета от 20.04.2017 № 241/2463), что содержит императивную норму о нотариальном удостоверении договора аренды земельного участка, заключенного с Киевгорсоветом. Поэтому в случае аренды киевской земли услуг нотариуса не избежать.
Как видим, аренда земель государственной и коммунальной собственности — серьезное и трудоемкое дело. Но получить желаемый земельный участок реально, если знать варианты получения такой земли в аренду, их условия, преимущества и недостатки, особенности договоров аренды. Ведь деловая фортуна улыбается смелым, настойчивым, а главное — осведомленным.
Потенциальный арендатор может лишь подать в орган распоряжение землей заявление о намерении застройки той или иной территории, однако не может побудить такой орган включить земельный участок в перечень земельных участков и/или прав на них, которые выставляются на земельные торги. А учитывая длительную и порой непрозрачную процедуру формирования такого перечня, шансы получить в аренду желаемую землю в адекватные сроки незначительны.
