Отец и сын создали фермерские хозяйства — каждый свое. Может ли фермерское хозяйство сына взять в аренду земельный участок с целевым назначением «для ведения фермерского хозяйства», если на этом земельном участке зарегистрировано фермерское хозяйство, основанное отцом? Отец со своим фермерским хозяйством не заключал договора аренды. Если такой земельный участок можно арендовать, то какова процедура оформления договора или приложений к нему, обязательна ли денежная оценка?
⚡️ НН агрария в опасности: подскажем, как ее уберечь
Создается впечатление, что Закон Украины Закон Украины «О фермерскомхозяйстве» от 19.06.2003 № 973-IV (далее — Закон о ФХ) писал социалист-утопист. Ведь как еще можно объяснить существование таких «перлов» Закона о ФХ, как часть 2 статьи 12. По этой норме право владения и пользования земельными участками, которые находятся в собственности членов фермерского хозяйства (ФХ), принадлежит ФХ. Законодатель не считал целесообразным сделать небольшие предостережения: в частности, относительно оснований такого владения и пользования (то ли это односторонняя сделка — заявление члена ФХ, то ли двусторонняя — соответствующий договор) и даже категории и/или целевого назначения земельного участка (исключительно для ведения фермерского хозяйства, товарного сельскохозяйственного производства и т.д.).
Поэтому и возникают у фермеров подобные вопросы. Ведь из буквального толкования части 2 статьи 12 Закона о ФХ следует, что ФХ как юридическое лицо владеет и пользуется любым земельным участком, принадлежащим физическому лицу — члену ФХ. Однако это противоречит не только здравому смыслу, но и принципам незыблемости права частной собственности на землю (ст. 41 Конституции Украины). Ведь очевидно, что фермерское хозяйствоне должно иметь никакого отношения к земельному участку, который получил член ФХ как физическое лицо, например, для строительства и обслуживания жилого дома.
Поэтому считаем, что право владения и пользования земельным участком может переходить от члена ФХ к такому хозяйству как юридическому лицу по волеизъявлению члена ФХ в общем порядке и на общих основаниях, предусмотренных действующим законодательством Украины.
По каким правилам облагать операции по поставке сельхозпродукции, на которую снова действует 20% -ная ставка НДС, что начали до 1 августа, а закончили после этой даты? Ситуацию проанализировал эксперт.
Как передать ФХ права владения ипользования землей
Виды пользования землей и порядок приобретения такого права пользования предусмотрены, в частности, в главах 15-16-1 раздела III Земельного кодекса Украины (ЗК) и разделе II Книги 3 Гражданского кодекса Украины (ГК).
Наиболее приемлемыми в нашей ситуации является аренда и эмфитевзис (право пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд).
Члены фермерского хозяйства и собственно фермерское хозяйство являются отдельными и самостоятельными участниками гражданских правоотношений. И поэтому они могут заключать между собой любые сделки, не запрещенные законодательством.
В частности, члены фермерского хозяйства могут внести права владения и пользования земельным участком в складочный капитал ФХ, если устав ФХ предусматривает его создания. Они могут передать такие права фермерскому хозяйству по договору о совместной деятельности без создания юридического лица на основе объединения вкладов участников (простое товарищество) в соответствии со статьей 1130 ГК.
И это не все варианты, по которым фермерское хозяйство может получить права владения и пользования землей, являющейся собственностью его члена. Однако все возможные варианты имеют нечто общее: наличие оформленного волеизъявления собственника земельного участка (члена ФХ) на передачу права владения и пользования землей фермерскому хозяйству как юридическому лицу.
А это значит, что когда такого волеизъявления нет, у ФХ не возникает автоматически прав на владение и пользование земельными участками, которые находятся в собственности его члена.
Как члены фермерского хозяйства распоряжаются своими земельными участками
Если учредитель ФХ — собственник земельного участка не изъявил желания передать такой земельный участок своему ФХ как юридическому лицу, он может реализовать свои правомочия собственника и передать эту землю в аренду, в т. ч. и фермерскому хозяйству своего сына.
Договор аренды заключают в соответствии с Законом Украины «Об аренде земли» от 06.10.1998 № 161-XIV (далее — Закон об аренде земли). В частности, стороны обязательно согласовывают такие существенные условия:
- объект аренды (кадастровый номер, местоположение и размер земельного участка);
- срок действия договора аренды (минимальный срок аренды участков сельхозназначения для ведения товарного сельхозпроизводства, фермерского хозяйства и личного крестьянского хозяйства составляет 7 лет, максимальный —50 лет);
- арендную плату —указывают ее размер, индексацию, способ и условия расчетов, сроки, порядок внесения платы и просмотра и ответственность за неуплату.
Все составляющие платы за аренду частной сельскохозяйственной земли стороны свободны согласовывать по своему усмотрению. Это означает, что стороны не ограничены какими-либо предельными размерами арендной платы за частные земли, так же, как и количественными показателями (критериями), когда определяют размер арендной платы за пользование такими землями.
Поэтому в договоре аренды стороны определяют размер платы за аренду земельного участка для ведения фермерского хозяйства в фиксированной сумме, процентах денежной оценки земельного участка (как нормативной, так и экспертной) или согласовывают другой механизм определения размера арендной платы. Главное, чтобы этот механизм был жизнеспособным, не допускал неоднозначного толкования и соответствовал внутренний воли сторон.
Типовой договор аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 03.03.2004 № 220, содержит значительно больше условий, чем мы перечислили выше. В частности, в нем есть разделы «Условия использования земельного участка», «Условия возврата земельного участка», «Ограничения (обременения) относительно использования земельного участка», «Риск случайного уничтожения или повреждения объекта аренды или его части», «Страхование объекта аренды» и другие.
Однако в нашей ситуации преобладает часть 1 статьи 15 Закона об аренде земли. Эта норма определяет исчерпывающий перечень существенных условий договора аренды земли. Поэтому, если ни одна из сторон не потребовала согласовать условия, которые определены в Типовом договоре аренды земли, но которых не содержит часть 1 статьи 15 Закона об аренде земли, такие условия не считают существенными. То есть их отсутствие не повлияет на факт заключения или действия договора аренды земли. Это подтверждает и Верховный Суд Украины (постановление от 14.05.2014 по делу № 6-48цс14 и от 04.06.2014 по делу № 6-55цc14: «... несоответствие спорного договора аренды земли Типовому договору аренды земли не является основанием для признания указанного договора недействительным в соответствии с ч. 2 ст. 15 Закона об аренде земли».
Нужно ли составлять приложения к договору аренды земли
С 05.04.2015 (согласно Закону Украины от 12.02.2015 № 191-VIII) статья 15 Закона об аренде земли уже не содержит указания на неотъемлемые части такого договора, а именно:
- план или схема земельного участка, который передают в аренду;
- кадастровый план земельного участка с отображением ограничений (обременений) в его использовании и установленных земельных сервитутов;
- акт определения границ земельного участка в натуре (на местности);
- акт приема-передачи объекта аренды;
- проект отвода земельного участка в случае его разработки согласно закону.
Не содержат таких требований и другие законодательные предписания.
А это значит, что пока действующее законодательство не требует от сторон договора аренды фермерской земли обязательно изготавливать (составлять) приложения к такому договору. Учитывая это, сегодня стороны по своему усмотрению определяют, нужны ли такие приложения. Если они вносят в договор соответствующее предостережение, указанные документы прилагают к договору аренды, если нет — их не составляют.
Когда денежная оценка земли обязательна
Статья 13 Закона Украины «Об оценке земель» от 11.12.2003 № 1378-IV определяет единственный случай, когда обязательно проводят денежную оценку земельных участков: если объектом аренды являются государственные или коммунальные земельные участки. В таком случае проводится нормативная денежная оценка. В других ситуациях законодательство не требует проводить денежную оценку. Однако если стороны «привязали» размер арендной платы к нормативной или экспертной денежной оценке, придется ее сделать.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
