Оренда землі комунальної власності або державної

UA RU
Автор
адвокат, партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери»
Автор
експерт, адвокатка зі спорів з органами контролю, консультантка з закупівель
Оренда державної та комунальної землі є найбільш розповсюдженим речовим правом на неприватну землю. Отож, проаналізуємо, які є варіанти оренди неприватної землі, від чого залежить вибір виду оренди. Для зручності визначимо оптимальний алгоритм оренди землі 2024 за обраного варіанта

Який варіант оренди неприватної землі обрати

Оренда землі в Україні. В Україні є два варіанти передачі в оренду неприватних земель:

Застосування першого варіанта є пріоритетним. Другий варіант використовують лише у виняткових ситуаціях. Про це свідчить тенденція останніх років щодо зменшення оренди неприватної землі без торгів. Підґрунтям такої динаміки є Закон України «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів» від 18.02.2016 № 1012-VIII, який скоротив можливі випадки оренди неприватної землі без торгів.

Як викупити землю, що перебуває у постійному користуванні

Тож, вподобавши земельну ділянку або плануючи здійснювати діяльність, «прив’язану» до певної землі, потенційний орендар має спочатку визначитись, як він може набути земельну ділянку в оренду: на безконкурентних засадах чи на земельних торгах.

Перелік випадків, за яких аукціону не проводять, визначають ч. 2 і ч. 3 ст. 134 ЗК.

Зокрема, до неаукціонних випадків потрапили:

  • розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
  • використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних із користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
  • надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
  • надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), якщо такої потреби не стало;
  • передача громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
  • поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря;
  • передача в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності;
  • передачі в оренду земельної ділянки акціонерному товариству, товариству з обмеженою відповідальністю, 100 відсотків акцій (часток) у статутному капіталі якого належать державі, яке утворилося шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебувала така земельна ділянка;
  • передачі в оренду земельної ділянки державної власності сільськогосподарського призначення колишньому суборендарю земельної ділянки у випадках, визначених у частині 6 статті 16 Закону «Про оренду землі».

За всіх інших обставин, не зазначених у частині 2 і 3 статті 134 ЗК, орендувати землю можна лише за результатами земельних торгів, які проводять у формі аукціону (ст. 135-139 ЗК).

Як набути права оренди на земельних торгах

Оренда землі комунальної власності. Щоб отримати державну або комунальну землю в оренду на аукціоні, слід пройти сім етапів.

Отримання державної або комунальної землі в оренду через аукціон

оренда землі в Україні

СКАЧАТИ ПАМ’ЯТКУ

Потенційний орендар може лише подати до органу розпорядження землею заяву про намір забудови тієї чи тієї території, однак не може спонукати такий орган включити земельну ділянку до переліку земельних ділянок та/або прав на них, які виставляють на земельні торги. А зважаючи на тривалу та часом непрозору процедуру формування такого переліку, шанси отримати в оренду бажану землю в адекватні строки незначні.

Отож, щоб отримати землю в оренду, варто моніторити оголошення на вебсайті ДП «Прозорро.Продажі» на предмет уже запланованих земельних аукціонів.

Цей портал дає змогу кожному отримати повну інформацію про:

  • основні характеристики аукціону (організатора, виконавця, місце та час проведення);
  • виставлений лот (площу, місцезнаходження, кадастровий номер, цільове призначення; нормативно-грошову оцінку, технічну документацію та навіть фото земельної ділянки);
  • умови передачі в оренду (стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою тощо);
  • ціну продажу права оренди, яку опубліковують після завершення земельних торгів разом із відеозаписом процесу торгів.

Безсумнівною перевагою набуття права оренди на земельних торгах є оперативність, адже орендар не зобов’язаний:

  • отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про дозвіл на розробку документації із землеустрою;
  • розробляти таку документацію та погоджувати її;
  • реєструвати земельну ділянку в ДЗК;
  • отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про передачу земельної ділянки в оренду.

Усі необхідні процедури щодо формування земельної ділянки та її державної реєстрації виконує організатор торгів до їх проведення.

Недоліками торгів для потенційного орендаря є наявність:

  • обмеженого кола земельних ділянок, виставлених на торги, з яких він може обирати об’єкт оренди;
  • конкурентів (інших потенційних орендарів) за право користування обраною землею.

Договір оренди земельної ділянки: вимоги

До 05.04.2015 перелік істотних умов договору оренди землі містив 11 пунктів. Однак, Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення умов ведення бізнесу (дерегуляція)» від 12.02.2015 № 191-VIII скоротив його до 3-х. 

Отож, тепер сторони обов’язково мають погодити:

  • об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
  • орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону про оренду землі);
  • дату укладення тастрок дії договору оренди. Слід враховувати встановлений законодавством максимальний строк оренди земельної ділянки (50 років) і мінімальний строк оренди окремих земель (7 років — у разі оренди ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства; 10 років — земель із таким самим призначенням, якщо вони є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводять гідротехнічну меліорацію; 25 років — земельних ділянок сільгосппризначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень — плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду; 30 років — у разі створення індустріального парку (ст. 93 ЗК і cт. 19 Закону «Про оренду землі»даліЗакон № 161).

Договір оренди землі укладають у письмовій формі на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.

Договір оренди земельної ділянки

оренда землі комунальної власності

СКАЧАТИ БЛАНК

Закон не зобов’язує нотаріально посвідчувати такий договір. Договір можна нотаріально посвідчити лише за бажанням однієї зі сторін (ст. 14 Закону № 161).

Однак, орендодавець може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі, а також скасувати її. Встановлення або скасування такої вимоги також нотаріально посвідчується (ст. 14 Закону про оренду). До прикладу, пунктом 7.7 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (додаток 1 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463), що містить імперативну норму про нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки, укладеного з Київміськрадою. Тож у разі оренди київської землі послуг нотаріуса не уникнути.

Як бачимо, оренда земель державної та комунальної власності — серйозна та трудомістка справа. Але отримати бажану земельну ділянку реально, якщо знати варіанти отримання такої землі в оренду, їх умови, переваги та недоліки, особливості договорів оренди. Адже ділова фортуна усміхається сміливим, наполегливим, а головне — обізнаним.



зміст


Вебінар для бухгалтера

Останні новини

Усі новини

Гарячі запитання

Усі питання і відповіді