адвокат, партнер Адвокатського об’єднання «Адвокатська фірма «Єфімов та партнери»
Оренда державної та комунальної землі є найбільш розповсюдженим речовим правом на неприватну землю. Отож, проаналізуємо, які є варіанти оренди неприватної землі, від чого залежить вибір виду оренди. Для зручності визначимо оптимальний алгоритм оренди землі 2023 за обраного варіанта
Тож, вподобавши земельну ділянку або плануючи здійснювати діяльність, «прив’язану» до певної землі, потенційний орендар має спочатку визначитись, як він може набути земельну ділянку в оренду: на безконкурентних засадах чи на земельних торгах.
Перелік випадків, за яких аукціону не проводять, визначають ч. 2 і ч. 3 ст. 134 ЗК.
Зокрема, до неаукціонних випадків потрапили:
розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних із користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства відповідно до закону;
надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику), якщо такої потреби не стало;
передача громадянам земельних ділянок для сінокосіння і випасання худоби, для городництва;
поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря;
передача в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної, комунальної власності.
За всіх інших обставин, не зазначених у ч. 2 і ч. 3 ст. ст. 134 ЗК, орендувати землю можна лише за результатами земельних торгів, які проводять у формі аукціону (ст. 135-139 ЗК).
Коли сторони договору оренди визначають розмір орендної плати за приватну землю, то досить часто «прив’язують» її до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З’ясуємо, чи найкращий це варіант для сторін договору, а також чи має цей спосіб визначення орендної плати підводне каміння
Оренда землі комунальної власності. Щоб отримати державну або комунальну землю в оренду на аукціоні, слід пройти сім етапів.
Схема 1. Отримання державної або комунальної землі в оренду через аукціон
Потенційний орендар може лише подати до органу розпорядження землею заяву про намір забудови тієї чи тієї території, однак не може спонукати такий орган включити земельну ділянку до переліку земельних ділянок та/або прав на них, які виставляють на земельні торги. А зважаючи на тривалу та часом непрозору процедуру формування такого переліку, шанси отримати в оренду бажану землю в адекватні строки незначні.
Отож, щоб отримати землю в оренду, варто моніторити оголошення на веб-сайті ДП «Прозорро.Продажі» на предмет уже запланованих земельних аукціонів.
Цей портал дає змогу кожному отримати повну інформацію про:
основні характеристики аукціону (організатора, виконавця, місце та час проведення);
виставлений лот (площу, місцезнаходження, кадастровий номер, цільове призначення; нормативно-грошову оцінку, технічну документацію та навіть фото земельної ділянки);
умови передачі в оренду (стартовий розмір річної плати за користування земельною ділянкою тощо);
ціну продажу права оренди, яку опубліковують після завершення земельних торгів разом із відеозаписом процесу торгів.
Безсумнівною перевагою набуття права оренди на земельних торгах є оперативність, адже орендар не зобов’язаний:
отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про дозвіл на розробку документації із землеустрою;
розробляти таку документацію та погоджувати її;
реєструвати земельну ділянку в ДЗК;
отримувати рішення органу розпорядження земельною ділянкою про передачу земельної ділянки в оренду.
Усі необхідні процедури щодо формування земельної ділянки та її державної реєстрації виконує організатор торгів до їх проведення.
Недоліками торгів для потенційного орендаря є наявність:
обмеженого кола земельних ділянок, виставлених на торги, з яких він може обирати об’єкт оренди;
конкурентів (інших потенційних орендарів) за право користування обраною землею.
об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
орендну плату із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату (ст. 15 Закону про оренду землі);
дату укладення тастрок дії договору оренди. Слід враховувати встановлений законодавством максимальний строк оренди земельної ділянки (50 років) і мінімальний строк оренди окремих земель (7 років — у разі оренди ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства; 10 років — земель із таким самим призначенням, якщо вони є земельними ділянками меліорованих земель і на яких проводять гідротехнічну меліорацію; 25 років — земельних ділянок сільгосппризначення, переданих в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень — плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду; 30 років — у разі створення індустріального парку (ст. 93 ЗК і cт. 19 Закону про оренду землі)).
Договір оренди землі укладають у письмовій формі на підставі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220.
Закон не зобов’язує нотаріально посвідчувати такий договір. Договір можна нотаріально посвідчити лише за бажанням однієї зі сторін (ст. 14 Закону про оренду).
Однак, орендодавець може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі, а також скасувати її. Встановлення або скасування такої вимоги також нотаріально посвідчується (ст. 14 Закону про оренду). До прикладу, пунктом 7.7 Порядку набуття прав на землю із земель комунальної власності у місті Києві (додаток 1 до рішення Київської міської ради від 20.04.2017 № 241/2463), що містить імперативну норму про нотаріальне посвідчення договору оренди земельної ділянки, укладеного з Київміськрадою. Тож у разі оренди київської землі послуг нотаріуса не уникнути.
Як бачимо, оренда земель державної та комунальної власності — серйозна та трудомістка справа. Але отримати бажану земельну ділянку реально, якщо знати варіанти отримання такої землі в оренду, їх умови, переваги та недоліки, особливості договорів оренди. Адже ділова фортуна усміхається сміливим, наполегливим, а головне — обізнаним.
