Договір оренди земельної ділянки комунальної або державної власності

Який варіант оренди неприватної землі обрати

В Україні діють два варіанти передачі в оренду неприватних земель:

• за результатами проведення земельних торгів (у формі електронного аукціону);
• за рішенням відповідного органу розпорядження землею (без проведення торгів) (ст. 124 Земельного кодексу України, далі — ЗК).

Застосування першого варіанта є пріоритетним. Другий використовується винятково у випадках, прямо передбачених законодавством. Підґрунтям цієї системи стали законодавчі зміни щодо обов'язковості електронних аукціонів та функціонування системи «Прозорро.Продажі».

Потенційний орендар має спочатку визначитись, як він може набути земельну ділянку в оренду: на безконкурентних засадах чи на земельних торгах.

Перелік випадків, за яких аукціон не проводиться, визначено частинами 2 і 3 ст. 134 ЗК.

Індексація орендної плати: зміни у вартості держмайна

Зокрема, до позааукціонних випадків належать:

1. розташування на земельних ділянках об’єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб;
2. використання земельних ділянок для потреб, пов’язаних із користуванням надрами, та спеціального водокористування відповідно до отриманих дозволів;
3. надання земельних ділянок державної або комунальної власності для потреб приватного партнера в рамках державно-приватного партнерства;
4. надання земельної ділянки замість викупленої для суспільних потреб чи примусово відчуженої з мотивів суспільної необхідності та повернення такої земельної ділянки колишньому власнику чи його спадкоємцю (правонаступнику);
5. передача громадянам земельних ділянок для сінокосіння, випасання худоби або для городництва;
6. поновлення договорів оренди землі, укладення договорів оренди землі на новий строк із використанням переважного права орендаря;
7. передача в оренду, концесію майнових комплексів або нерухомого майна, розташованого на земельних ділянках державної чи комунальної власності;
8. передача в оренду земельної ділянки акціонерному товариству, товариству з обмеженою відповідальністю (100% акцій/часток якого належать державі), утвореному шляхом перетворення державного підприємства, у постійному користуванні якого перебувала ця ділянка;
9. передача в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення колишньому суборендарю у випадках, визначених ч. 6 ст. 16 Закону «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161 (далі — Закон № 161);

За всіх інших обставин, не зазначених у частинах 2 і 3 ст. 134 ЗК, орендувати землю можна виключно за результатами земельних торгів у формі електронного аукціону (ст. 135–139 ЗК).

НГО змінили протягом року: як розрахувати МПЗ

Єдинник 4 групи в 2025 році розірвав договір оренди земельної ділянки, а згодом уклав новий договір оренди цієї самої ділянки. Протягом року змінилася нормативна грошова оцінка земельної ділянки. Мінімальне податкове зобов’язання розраховують з урахуванням кількості місяців, протягом яких ділянка перебувала в оренді. Яку НГО застосовувати для розрахунку МПЗ: станом на 01.01.2025 чи нову? Як у цьому разі заповнити додаток 3 до податкової декларації платника єдиного податку четвертої групи?

КОНСУЛЬТАЦІЯ ЕКСПЕРТА

Як набути права оренди на земельних торгах

Щоб отримати державну або комунальну землю в оренду через аукціон, реалізуються наступні основні етапи:

1. добір земельних ділянок та підготовка лотів для продажу права оренд;
2. ухвалення рішення організатором про проведення земельних торгів;
3. опублікування оголошення про проведення торгів у електронній торговій системі (ДП «Прозорро.Продажі»);
4. сплата учасниками реєстраційних та гарантійних внесків, подання заявок на участь;
5. проведення електронного аукціону, встановлення його результатів;
6. підписання протоколу торгів та укладення договору оренди;
7. оприлюднення результатів торгів та укладеного договору в системі.

Потенційний орендар може моніторити оголошення на вебсайті ДП «Прозорро.Продажі». Цей портал дає змогу отримати повну інформацію про:

• основні характеристики аукціону (організатора, час проведення).
• виставлений лот (площу, місцезнаходження, кадастровий номер, цільове призначення, нормативну грошову оцінку, містобудівну та технічну документацію).
• умови передачі в оренду (стартовий розмір річної орендної плати).
• результати торгів (ціну продажу права оренди та підсумкові протоколи).

СКАЧАТИ ПАМ’ЯТКУ

Переваги та недоліки торгів для орендаря

Переваги торгів для орендаря:

• орендар звільнений від необхідності самостійно розробляти містобудівну чи землевпорядну документацію, погоджувати її та реєструвати ділянку в ДЗК — усі процедури щодо формування ділянки виконує організатор торгів до їх проведення.

Недоліки торгів для орендаря:

• обмежений перелік ділянок, виставлених на торги;
• наявність конкуренції з іншими учасниками, що може підвищити фінальну вартість оренди.

Як заповнити форму № 20-ОПП

Тримайте рекомендації податківців щодо порядку заповнення форми № 20-ОПП. Вони допоможуть уникнути помилок, коли зазначаєте місцезнаходження об’єктів оподаткування у формі № 20-ОПП, яку подаєте в електронному вигляді

П’ять роз’яснень контролерів

Договір оренди земельної ділянки: вимоги та істотні умови

Відповідно до ст. 15 Закону № 161, істотними умовами договору оренди землі є:

• об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• дата укладення та строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду, а також відповідальності за її несплату.

Строки оренди (ст. 93 ЗК, ст. 19 Закону № 161):

• максимальний строк — не може перевищувати 50 років;
• мінімальні строки:
• 7 років — для земель сільськогосподарського призначення (для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства);
• 10 років — для земель сільськогосподарського призначення, які є меліорованими землями і на яких проводиться гідротехнічна меліорація;
• 25 років — для сільгоспземель, що передаються в оренду для закладання та/або вирощування багаторічних насаджень (плодових, ягідних, горіхоплідних, винограду);
• 30 років — у разі створення індустріального парку.

Форма договору та нотаріальне посвідчення

Договір оренди землі укладається у письмовій формі (як правило, на основі Типового договору оренди землі, затвердженого постановою КМУ від 03.03.2004 № 220).

СКАЧАТИ БЛАНК

Законом не передбачено обов'язкового нотаріального посвідчення договору оренди землі за умовчанням — воно здійснюється за бажанням однієї зі сторін. Втім, орендодавець може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору (така вимога підлягає нотаріальному посвідченню та внесенню до реєстру). Крім того, обов'язковість нотаріального посвідчення може передбачатися місцевими порядками набуття прав на землю (наприклад, у місті Києві).

Право оренди земельної ділянки підлягає обов'язковій державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і виникає з моменту такої реєстрації.