Нормативная денежная оценка сельскохозяйственных земель

Что такое нормативная денежная оценка земельного участка

Нормативная денежная оценка (НДО) земельного участка – это капитализированная нормативная земельная рента за использование земельного участка. В свою очередь, данные понятия означают следующее:

• земельная рента (она же – рентный доход) – это доход, который можно получать от земли при использовании ее в качестве средства производства, с учетом качества и места расположения такого земельного участка;
• капитализированная земельная рента – это означает, что показатель НДО является реализацией суммы возможных доходов от использования земельного участка за определенный период времени.

Показатель НДО в частности необходим для расчета следующих налогов:

• единого налога для группы 4 упрощенной системы (сельскохозяйственные товаропроизводители;
• земельного налога;
• арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной формы собственности.

НДО может быть не единственной оценкой земельного участка и не его рыночной стоимостью. У земельного участка, кроме НДО, еще может быть экспертная денежная оценка (абз. 4 ст. 5 Закона «Об оценке земель» от 11.12.2003 № 1378-IV, далее – Закон № 1378).

Як відповісти на запит податківців: сім порад від Головбух Агро

Чем нормативная денежная оценка отличается от экспертной

НДО и экспертная денежная оценка различны по назначению и сферам применения, а также отличаются в методике определения и оформления результата оценки. Ее осуществляют разные субъекты. Можно сказать, что НДО является «государственной» оценкой земельного участка, а экспертная оценка – его рыночной стоимостью (справедливой стоимостью – для целей бухгалтерского учета).

Экспертная денежная оценка – это стоимость земельного участка, определенная оценщиком(экспертом по оценке земельного участка). Результаты анализа и процедуры с этой целью эксперт отражает в отчете оценщика. Экспертная оценка осуществляется в соответствии с требованиями Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 № 2658-III.

Экспертная денежная оценка может учитываться (см. ст. 19 Закона № 1378):

• капитализацию чистого операционного или рентного дохода для использования земельных участков;
• сопоставление цен продажи подобных земельных участков;
• учет расходов на земельные улучшения.

Какой подход к оценке выбрать – решение по эксперту-оценщику.

Экспертная денежная оценка земельных участков используется при совершении гражданско-правовых соглашений по земельным участкам, в частности, с согласия сторон договора. Однако такая оценка осуществляется обязательно в случаях таких сделок с земельными участками государственной или коммунальной собственности, как (см. ст. 13 Закона № 1378):

• отчуждение и страхование;
• передачи в ипотеку земельного участка;
• вложения в уставный капитал хозяйственного общества.

Также экспертная оценка используется при определении размера имущественного вреда, ущерба владельцам или землепользователям в случаях, установленных законом или договором.

Доступні кредити за програмою 5‑7‑9%: обліково‑податкові наслідки

Суб’єкти господарювання активно долучаються до програми «Доступні кредити 5–7–9%» навіть під час воєнного стану. Як обліковувати відшкодування відсотків і коли визнавати дохід? Чи проводити в обліку відсотки та їх компенсацію, якщо кредит отримали під ставку 0%? Чи дисконтувати пільгові кредити?

ЧИТАТИ ПОРАДИ ЕКСПЕРТА

Как определяется нормативная денежная оценка земли

Определение нормативная денежная оценка земель осуществляется на основе Методики нормативной денежной оценки земельных участков с постановления КМУ от 03.11.2021 № 1147 (далее – Методика № 1147). По ней определяется НДО земельных участков всех категорий и форм собственности внутри территории территориальной общины. Утверждает НДО для всех земель орган местного самоуправления (местный совет) соответствующего общества в пределах его подконтрольной территории. Ведь именно местный бюджет будет получать налоги. Все это оптимизирует количество технической документации, так как можно заказать одну НДО в пределах территории территориального общества и оцениваются сразу все земли.

Единая формула расчета НДО по Методике № 1147 объединяет особенности оценки земель в зависимости от их назначения:

• в пределах населенных пунктов;
• сельскохозяйственного назначения;
• несельскохозяйственного назначения вне населенных пунктов.

По Методике № 1147 НДО – это комплексный показатель, который считается произведением площади земельного участка (м²) и норматива капитализированного рентного дохода с 1 м², который учитывает:

• норматив за единицу площади, что учитывает численность населения в населенном пункте, который является админцентром соответствующей территориальной общины (далее – ТО), на территории которой расположен данный земельный участок;
• расположение территории ТО в пределах зоны влияния крупных городов;
• курортно-рекреационное значение населённого пункта;
• расположение территории ТО в пределах зоны радиационного загрязнения;
• зональные факторы месторасположения земельного участка;
• целевое назначение земельного участка согласно сведениям Государственного земельного кадастра.

Однако для окончательного нахождения НДО земельного участка норматив капитализированного рентного дохода с 1 м2 следует проиндексировать на произведение коэффициентов индексации НДО земельного участка за период от утверждения норматива до даты проведения оценки. Выходит, что формулу НДО можно представить следующим образом:

Что касается единиц измерения НДО, то в бухгалтерской практике может быть и грн/1 га. Дело в том, что в выписке об НДО (см. далее) вообще приводится общая сумма НДО в грн для всего земельного участка, а в декларации по плате за землю возможной единицей измерения может быть и грн/1м² и грн/1 га.

Норматив капитализированного рентного дохода определяется сертифицированными инженерами-землеустроителями (ст. 26 Закона «О землеустройстве» от 22.05.2003 № 858-IV). Как правило, они работают в кадастровых центрах и Государственных институтах землеустройства. Информация заносится в Государственный земельный кадастр. Также это могут быть ФЛП, которые являются сертифицированными инженерами-землеустроителями.

Результаты оценки по всей территории общества в целом вносятся в электронную систему Государственного земельного кадастра. В дальнейшем в случае необходимости землевладельцы и землепользователи могут получать информацию об отдельном земельном участке путем получения выписки из технической документации о денежной оценке земельного участка.

Аграрні ноти — нові можливості кредитування

З наступного року має запрацювати новий фінансовий інструмент для кредитування сільгоспвиробників — аграрні ноти. Пояснимо, у чому відмінність між аграрними нотами та аграрними розписками, а також хто з аграріїв і в яких випадках може їх застосовувати

ЧИТАТИ РОЗ’ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА ⏩

Выписка о нормативной денежной оценке: издается ли во время войны 

Да, выдается. В условиях военного положения Государственный земельный кадастр функционирует, но выписки предоставляются без сведений о координатах поворотных точек (пп. «6» п. 1 постановления Кабмина от 07.05.2022 № 564 «Некоторые вопросы ведения и функционирования Государственного земельного кадастра в условиях военного положения», далее – Постановление № 564). Упомянутые координаты поворотных точек являются базовыми параметрами для определения местоположения земельного участка. Во время военного положения к этим координатам доступ ограничен и его имеют в частности сертифицированные инженеры-землеустроители, если они в условиях военного положения уполномоченные для выполнения топографо-геодезических работ, в т.ч. для составления документации по землеустройству (пп. «5» п. 1 Постановления № 564).

Где используется нормативная денежная оценка сельскохозяйственных земель 

Кроме расчета земельного налога и единого налога группы 4 НДО земель сельскохозяйственного назначения также используется для определения (см. ст. 13 Закона № 1378):

• размера государственной пошлины при мини, наследовании и дарении земельных участков;
• потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства;
• определении стоимости земельных участков площадью более 50 га для размещения открытых спортивных и физкультурно-оздоровительных сооружений (ч. 8 ст. 128 Земельного кодекса Украины, далее – ЗК);
• показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель;
• максимального размера арендной платы во время военного положения – не более 8% НДО, определяемой от средней нормативной денежной оценки единицы площади пашни по области (пп. «а» пп. «2» п. 27 Переходных положений ЗК);
• минимальной цены для продажи сельскохозяйственных земель, выделенных в натуре владельцам земельных долей/паев (действует до 01 января 2030 года, п. 22 Переходных положений ЗК);
• при осуществлении обмена земельных участков государственной и коммунальной собственности – их стоимость должна быть в пределах 10% НДО (ч. 2 ст. 371 ЗК);
• вероятной учетной стоимости земли для целей бухгалтерского учета, например для учета арендованных земельных участков на внебалансовых счетах. Возможность использования НДО появилась после обновления в 2019 году части 2 статьи 13 Закона от 11.12.2003 № 1378-IV, где раньше требовалось отражать землю в бухгалтерском учете только на основании экспертной денежной оценки Однако на балансовых счетах землю все же лучше учитывать по экспертной денежной оценке, если она производилась, так как она является разновидностью справедливой стоимости.

Также НДО используется в операциях по отчуждению земельных участков государственной, коммунальной собственности, если НДО законодательством установлена ​​как цена продажи или база для определения цены продажи таких земельных участков.

Мінімальне податкове зобов’язання: відповідаємо на запитання

«Головбух Агро» отримав чергову порцію запитань щодо мінімального податкового зобов’язання. Дякуємо активним читачам. Публікуємо відповіді та запрошуємо ставити нові запитання

ЧИТАТИ ВІДПОВІДІ ЕКСПЕРТА

Как получить выписку о нормативной денежной оценке

Выписка о нормативной денежной оценке выдается по форме Приложение 17 упоминавшейся ранее Методики № 1147. С 25 июля 2022 года выписка формируется автоматически в электронной форме с использованием программного обеспечения Государственного земельного кадастра (п. 20 Методики № 1147). Такое извлечение содержит QR-код для подтверждения своей действительности.

Однако бумажная форма продолжает использоваться в следующих ситуациях:

• отсутствие в кадастре сведений об НДО, что делает невозможным автоматическое формирование выписки, такую выписку оформляет работник соответствующего территориального органа Госгеокадастра, ставя свою подпись, – в течение 3-х рабочих дней (абз. 4 п. 20 Методики № 1147). Такая ситуация типична для земель несельскохозяйственного назначения;
• по желанию заявителя (абз. 5 п. 20 Методики № 1147). Очевидно, что срок оформления выписки тогда тоже будет 3 рабочих дня.

Для получения выписки подается заявление по форме с Приложения 16 Методики № 1147 (в электронной или бумажной форме).

Следовательно, варианты получения выписки следующие:

• подать заявление в бумажной форме в местном отделении Госгеокадастра. Однако для этого придется посещать учреждение дважды – подать заявление и забрать потом выписку лично или через законного представителя, почтовым отправлением на указанный при подаче заявления адрес (рекомендованным письмом);
• подать электронное заявление через Электронный кабинет сайта Госгеокадастра (→ Ведомости государственного земельного кадастра→ Заказать). Преимущество – не нужно никуда ехать для заказа. Однако нужно иметь электронную подпись.

Когда-то станет возможным еще один вариант – заказать через сервис «Дія» (→Выписка о нормативной денежной оценке в). Пока эта услуга находится на стадию реинжиниринга.

Если же по тем или иным причинам получить выписку не удается, то можно временно взять данные из Справочник показателей НДО от Госгеокадастра. Однако там данные содержатся на основе результатов всеукраинской НДО на 1 января 2019 года. Если позже НДО конкретного земельного участка была произведена по требованию органов местного самоуправления, то цифры в Справочнике будут устаревшими.

Выписка получается на каждый земельный участок отдельно, заказать один на все земельные участки, которые есть в собственности нельзя.

Внимание: в условиях военного положения Государственный земельный кадастр функционирует с ограничениями Постановления № 564, в том числе ограничен в данных Публичная кадастровая карта Украины (пп. «4» п. 1 Постановления № 564).

Дополнительную информацию о получении выписки из технической документации о денежной оценке земельного участка можно найти, воспользовавшись гидом по государственным услугам портала «Дія».

СКАЧАТЬ

Когда выписка о нормативной денежной оценке подается в ГНС

Общее правило о плате за землю, которого следует соблюдать при подаче декларации по плате за землю (земельного налога), такое (основание – п. 286.2 Налогового кодекса Украины, далее – НК):

• при первой подаче декларации – выписка из технической документации из НДО земельного участка обязательна (на каждый участок отдельная выписка);
• при последующей подаче декларации – выписка подается снова только, если была утверждена новая НДО – по соответствующему земельному участку.

При этом «с даты вступления в силу соответствующего решения, утвержденного уполномоченным органом по выполненной НДО, налогоплательщик должен уточнить показатели декларации по плате за землю в случае получения в течение года нового выписки из технической документации об НДО земельного участка» (разъяснение ГУ ГНС в Днепропетровской области). Данное разъяснение касается только плательщиков налога на землю. Вообще можно рекомендовать получать такое извлечение всегда, то есть ежегодно. Это обеспечивает:

• отсутствие потребности индексировать НДО, ведь в письме об НДО приводится уже проиндексированная стоимость, которую можно просто переписать в налоговую отчетность;
• документальное подтверждение правильности НДО на земле. Лишним точно не будет.

Что касается плательщиков единого налога группы 4 (сельскохозяйственной), то для них НКУ не предусматривает подачи никакого выписки – ни при регистрации, ни при продлении регистрации единщиком группы 4. Требование подавать выписку касается только плательщиков налога на землю и оговорено оно требованием п. 286.2 НК. Аналогичной нормы для единщиков нет, хотя их декларация и расчет самого налога используют показатели НДО земельных участков. Однако на практике налоговики на местах часто требуют выписки об НДО и от единщиков.

Перевірки-2024: до чого готуватись аграріям

Під час війни перелік перевірок скоротився, але їх не припинили остаточно. Законотворці поступово скасовують заборони. Експерт підкаже, на які перевірки чекати цьогоріч аграріям

ПІДКАЗКИ ЕКСПЕРТА

Изменение нормативной денежной оценки – кто и когда это делает

Определение НДО земельного участка имеет следующие правила:

• основание определения новой НДО – решение органа исполнительной власти (Кабмина), либо органа местного самоуправления (местного совета), либо договор между заинтересованными лицами. В последний раз определение НДО было в 2018 году (результаты действуют с 1 января 2019 года, результаты НДО – в Приложении 1 приказа Минагрополитики от 18.12.2018 № 605); 
• техническую документацию по НДО утверждает местный совет. Изменение НДО местный совет должен провести заблаговременно – до 15 июля предшествующего отчетному году, так как поднятие НДО влияет на местные налоги (см. п. 271.2 НК). Это значит, что любые изменения НДО для 2025 года должны быть уже утверждены до 15.07.2024. Однако местный совет может и не делать этого вообще, и тогда остается старая нормативная денежная оценка земли.

Обратите внимание, что НДО может ежегодно меняться на сумму индексации, но это не считается новой НДО. Кроме того, коэффициент индексации из года в год почти не меняется и чаще всего составляет 1,00 (из этого «правила» выпал 2023 год). В отличие от изменения самой НДО индексация проводится в Государственном земельном кадастре «автоматически», что отражается в новых выписках. Если выписку не брали, – можно перечислить самостоятельно.

Коэффициенты индексации за 2023 и прошлые годы приведены в таблице ниже. Для заполнения декларации на 2024 год используется проиндексированная НДО земельного участка с учетом коэффициента индексации 2023 года. Уже готовую цифру проиндексированного НДО земельного участка можно взять из выписки из реестра (Государственного земельного кадастра).