Нормативна грошова оцінка земельної ділянки сільськогосподарського призначення

Що таке нормативна грошова оцінка земельної ділянки

Нормативна грошова оцінка (НГО) земельної ділянки – це капіталізована нормативна земельна рента за використання земельної ділянки. Насамперед ці поняття означають таке:

• земельна рента (вона ж – рентний дохід) – це дохід, який можна отримувати від землі при використанні її як засобу виробництва, з урахуванням якості та місця розташування такої земельної ділянки;
• капіталізована земельна рента – це означає, що показник НГО землі є втіленням суми можливих доходів від використання земельної ділянки за певний період часу.

Показник НГО земельної ділянки зокрема потрібний для розрахунку таких податків:

• єдиного податку для 4 групи спрощеної системи (сільськогосподарські товаровиробники;
• земельного податку;
• орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної форми власності.

Як відповісти на запит податківців: сім порад від Головбух Агро

Чим нормативна грошова оцінка відрізняється від експертної

Нормативна грошова оцінка і експертна грошова оцінка є різними за призначенням і сферами застосування, а також відрізняються у методиці визначення та оформленні результату оцінки. Її здійснюють різні суб’єкти. Можна сказати, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки є «державною» оцінкою земельної ділянки, а експертна оцінка – її ринковою вартістю (справедливою вартістю – для цілей бухгалтерського обліку).

Експертна грошова оцінка – це вартість земельної ділянки, що визначена оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки). Результати аналізу та здійснені процедури з такою метою експерт відображає у звіті оцінювача. Експертна оцінка здійснюється відповідно до вимог Закону «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III.

Експертна грошова оцінка може враховувати (див. ст. 19 Закону № 1378):

• капіталізацію чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок;
• зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок;
• врахування витрат на земельні поліпшення.

Який саме підхід до оцінки обрати – рішення за експертом-оцінювачем.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок, зокрема за згодою сторін договору. Однак така оцінка здійснюється обов’язково у випадках таких операцій з земельними ділянками державної або комунальної власності, як (див. ст. 13 Закону № 1378):

• відчуження та страхування; 
• передачі в іпотеку земельної ділянки;
• вкладення до статутного капіталу господарського товариства.

Також експертна оцінка використовується для того, щоб визначити розмір майнової шкоди, збитків власникам або землекористувачам у випадках, встановлених законом або договором. 

Як визначається нормативна грошова оцінка земельної ділянки

Визначається нормативна грошова оцінка на основі Методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок з постанови КМУ від 03.11.2021 № 1147 (далі – Методика № 1147). За нею визначається нормативна оцінка землі всіх категорій і форм власності в межах території територіальної громади. Затверджується нормативна грошова оцінка земельних ділянок для всіх земель рішенням органу місцевого самоврядування (місцевої ради) відповідної громади в межах її підконтрольної території. Адже саме місцевий бюджет отримуватиме податки. Усе це оптимізує кількість технічної документації, оскільки можна замовити одну НГО земельної ділянки в межах території територіальної громади й оцінюються одразу всі землі.

Єдина формула, за якою розраховується нормативна грошова оцінка сільськогосподарських земель, з Методики № 1147 об’єднує особливості оцінки земель залежно від їхнього призначення:

• у межах населених пунктів;
• сільгосппризначення;
• несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів.

За Методикою № 1147 нормативна грошова оцінка землі – це комплексний показник, який рахується як добуток площі земельної ділянки (м²) та нормативу капіталізованого рентного доходу з 1 м², який враховує:

• норматив за одиницю площі, що враховує чисельність населення у населеному пункті, який є адмінцентром відповідної територіальної громади (далі – ТГ), на території якої розташована дана земельна ділянка;
• розташування території ТГ у межах зони впливу великих міст;
• курортно-рекреаційне значення населеного пункту;
• розташування території ТГ у межах зони радіаційного забруднення;
• зональні фактори місця розташування земельної ділянки;
• цільове призначення земельної ділянки відповідно до відомостей Державного земельного кадастру.

Визначаємо орендну плату за приватні земельні ділянки з прив’язкою до НГО

Коли сторони договору оренди визначають розмір орендної плати за приватну землю, то досить часто «прив’язують» її до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З’ясуємо, чи найкращий це варіант для сторін договору, а також чи має цей спосіб визначення орендної плати підводне каміння

ЧИТАТИ РОЗ'ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Однак для остаточного знаходження НГО земельної ділянкинорматив капіталізованого рентного доходу з 1 м² треба проіндексовати на добуток коефіцієнтів індексації НГО землі за період від затвердження нормативу до дати проведення оцінки. Виходить, що формулу, за якою розраховується нормативна грошова оцінка земельної ділянки, можна подати таким чином:

Щодо одинець виміру НГО земельної ділянки, то у бухгалтерській практиці може бути й грн/1 га. Справа в тому, що витяг про нормативну грошову оцінку (див. далі) узагалі наводить загальну суму НГО у грн для всієї земельної ділянки, а у декларації з плати за землю можливою одиницею виміру може бути й грн/1м² і грн/1 га.

Норматив капіталізованого рентного доходу визначається сертифікованими інженерами-землевпорядниками (ст. 26 Закону «Про землеустрій» від 22.05.2003 № 858-IV). Як правило, вони працюють у кадастрових центрах та Державних інститутах землеустрою. Інформація заноситься до Державного земельного кадастру. Також це можуть бути ФОП, які є сертифікованими інженерами-землевпорядниками.

Результати оцінки по всій території громади в цілому вносяться до електронної системи Державного земельного кадастру. Надалі в разі потреби землевласники та землекористувачі можуть отримувати інформацію про окрему земельну ділянку шляхом отримання витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки.

Чи видається під час війни витяг про нормативну грошову оцінку

Так, видається. В умовах воєнного стану Державний земельний кадастр функціонує, але витяги надаються без відомостей про координати поворотних точок (пп. «6» п. 1 постанови Кабміну від 07.05.2022 № 564 «Деякі питання ведення та функціонування Державного земельного кадастру в умовах воєнного стану», далі – Постанова № 564). Згадані координати поворотних точок є базовими параметрами для визначення місцезнаходження земельної ділянки. Під час воєнного стану до цих координат доступ обмежений і його мають зокрема сертифіковані інженери-землевпорядники, якщо вони в умовах воєнного стану уповноважені на виконання топографо-геодезичних робіт, у т.ч. для складання документації із землеустрою (пп. «5» п. 1 Постанови № 564).

Де використовується нормативна грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення

Окрім розрахунку земельного податку та єдиного податку 4 групи нормативна грошова оцінка сільськогосподарських земель також використовується для визначення (див. зокрема ст. 13 Закону № 1378):

• розміру державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок;
• втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва;
• визначенні вартості земельних ділянок площею понад 50 га для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд (ч. 8 ст. 128 Земельного кодексу України, далі – ЗК);
• показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель;
• максимального розміру орендної плати під час воєнного стану – не більше 8% НГО земельної ділянки, що визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області (пп. «а» пп. «2» п. 27 Перехідних положень ЗКУ);
• мінімальної ціни для продажу сільськогосподарських земель, які виділених у натурі власникам земельних часток/паїв (діє до 01 січня 2030 року, п. 22 Перехідних положень ЗК);
• при здійсненні обміну земельних ділянок державної і комунальної власності – їхня вартість має бути в межах 10% НГО (ч. 2 ст. 37¹ ЗК);
• можливої облікової вартості землі для цілей бухгалтерського обліку, наприклад для обліку орендованих земельних ділянок на позабалансових рахунках. Можливість використання НГО землі з’явилася після оновлення у 2019 році ч. 2 ст. 13 Закону від 11.12.2003 № 1378-IV, де раніше вимагалося відображати землю у бухгалтерському обліку лише на підставі експертної грошової оцінки. Однак на балансових рахунках землю все ж таки краще обліковувати за експертною грошовою оцінкою, якщо вона проводилися, так як вона є різновидом справедливої вартості.

Також нормативно грошова оцінка землі використовується в операціях відчуження земельних ділянок державної, комунальної власності, якщо НГО законодавством встановлено як ціна продажу або база для визначення ціни продажу таких земельних ділянок.

Інструкція та зразок деки, щоб повернутися зі спецгрупи 2% до четвертої групи єдиного податку

Тримайте приклад і зразок заповнення декларації єдинника четвертої групи на 2023 рік. Підкажемо, на що зважати під час звітування та чи має для спрощенців значення сільгоспчастки за 2022 рік. Із 1 серпня настав час повернутися назад до четвертої групи єдиного податку тим аграріям, які належали до спецгрупи та сплачували єдиний податок за ставкою 2% від свого доходу

ПІДКАЗКИ ЕКСПЕРТА + ЗРАЗОК

Як отримати витяг про нормативну грошову оцінку

Однак паперова форма й далі використовується у таких ситуаціях:

• відсутність у кадастрі відомостей про НГО землі, що робить неможливим автоматичне формування витягу, такий витяг оформляє працівник відповідного територіального органу Держгеокадастру, ставлячи свій підпис, – впродовж 3-х робочих днів (абз. 4 п. 20 Методики № 1147). Така ситуація типова для земель несільськогосподарського призначення;
• за бажанням заявника (абз. 5 п. 20 Методики № 1147). Вочевидь, що строк оформлення витягу тоді теж буде 3 робочих дні.

Щоб отримати витяг про НГО земельної ділянки, подається заява за формою з Додатка 16 Методики № 1147 (у електронній або паперовій формі).

Отже, варіанти отримання витягу такі:

• подати заяву у паперовій формі у місцевому відділенні Держгеокадастру. Однак для цього доведеться відвідувати установу двічі – подати заяву та забрати потім витяг особисто або через законного представника, поштовим відправленням на вказану при поданні заяви адресу (рекомендованим листом);
• подати електронну заяву через Електронний кабінет сайту Держгеокадастру (→ Відомості державного земельного кадастру→ Замовити). Перевага – не треба нікуди їхати для замовлення. Однак треба мати електронний підпис.

Колись стане можливим ще один варіант – замовити через сервіс «Дія» (→ Витяг про нормативну грошову оцінку). Поки що дана послуга знаходиться на стадію реінжинірингу.

Якщо ж з тих чи інших причин отримати витяг не вдається, то можна тимчасово взяти дані з Довідника показників НГО від Держгеокадастру. Однак там дані містяться з всеукраїнської НГО 2018 року. Якщо пізніше НГО конкретної земельної ділянки була проведена на вимогу органів місцевого самоврядування, то цифри в Довіднику будуть застарілими.

Витяг отримується на кожну земельну ділянку окремо, замовити один на всі земельні ділянки, які є у власності не можна.

Увага: в умовах воєнного стану Державний земельний кадастр функціонує з обмеженнями Постанови № 564, зокрема обмежена у даних Публічна кадастрова карта України (пп. «4» п. 1 Постанови № 564).

Додаткову інформацію про отримання витягу з технічної документації про грошову оцінку земельної ділянки можна знайти, скориставшись гідом з державних послуг порталу «Дія».

СКАЧАТИ

Коли витяг про нормативну грошову оцінку подається до ДПС

Загальне правило щодо плати за землю, якого слід дотримуватися при подачі декларації з плати за землю (земельного податку), таке (підстава – п. 286.2 ПК):

• при першій подачі декларації – витяг із технічної документації з НГО земельної ділянки обов’язковий (на кожну ділянку окремий витяг);
• при подальшій подачі декларації – витяг подається знову лише, якщо була затверджена нова НГО – по відповідній земельній ділянці.

При цьому «з дати набрання чинності відповідного рішення, затвердженого уповноваженим органом щодо виконаної НГО, платник податків повинен уточнити показники декларації з плати за землю у разі отримання впродовж року нового витягу із технічної документації про НГО земельної ділянки» (роз’яснення ГУ ДПС у Дніпропетровській області). Дане роз’яснення стосується лише платників податку на землю. Узагалі можна рекомендувати отримувати такий витяг завжди, тобто щороку. Це забезпечує:

• відсутність потреби індексувати НГО, адже у витязі про НГО наводиться вже проіндексована вартість, яку можна просто переписати до податкової звітності;
• документальне підтвердження правильності НГО землі. Зайвим точно не буде. 

Щодо платників єдиного податку 4 групи (сільськогосподарської), то для них ПК не передбачає подачі ніякого витягу – ні при реєстрації, ні при продовженні реєстрації єдинником 4 групи. Вимога подавати витяг стосується лише платників податку на землю та обумовлено воно вимогою п. 286.2 ПК. Аналогічної норми для єдинників немає, хоча їхня декларація та розрахунок самого податку теж використовують показники НГО земельних ділянок. Однак на практиці податківці на місцях часто вимагають витяг про НГО земельної ділянки від єдинників.

Мікропідприємство добровільно подає проміжну фінзвітність

Олена Озерова керівник експертної групи Експертус Головбух

Законодавство наділяє мікропідприємства бонусом— надає право подавати фінзвітність щорічно. Чи може суб’єкт мікропідприємництва добровільно скласти й подати проміжну фінзвітність

ЧИТАТИ КОМЕНТАР ЕКСПЕРТА

Нормативна грошова оцінка: хто й коли робить зміни

Визначення НГО земельної ділянкимає такі правила:

• підстава визначення нової НГО – рішення органу виконавчої влади (Кабміну), або органу місцевого самоврядування (місцевої ради), або договір між зацікавленими особами. Останнього разу визначення НГО за рішенням Кабміну було у 2018 році на підставі постанови Кабміну від 07.02.2018 № 105. Дана оцінка була введена з 01 січня 2019 р., а її результати можна знайти у Додатку 1 наказу Мінагрополітики від 18.12.2018 № 605;
• технічну документацію з НГО землі затверджує місцева рада. Зміну НГО місцева рада має провести завчасно – до 15 липня року, який передує звітному, так як підняття НГО впливає на місцеві податки (див. п. 271.2 ПКУ). Це значить, що будь-які зміни НГО землі для 2024 року мають бути уже затверджені до 15.07.2023 р. Однак місцева рада може й не робити це взагалі і тоді залишається стара 
  нормативна грошова оцінка землі.

Зверніть увагу, що нормативно грошова оцінка землі може ще й щороку змінюватися на суму індексації (див. таблицю нижче), але це не вважається новою НГО. Крім того, коефіцієнт індексації з року в рік майже не змінюється – 1,00. На відміну від зміни самої НГО земельної ділянки індексація проводиться у Державному земельному кадастрі «автоматично», що відображається у нових витягах. Якщо витяг не брали – можна перерахувати самостійно.