ПРОБЛЕМА
Підприємство уклало договір управління майном. Які особливості обліку такого договору? Які податкові наслідки з податку на прибуток та ПДВ для управителя? Яка податкова звітність подається управителем майна та як сплачувати податок на нерухомість?
РІШЕННЯ
Основні вимоги щодо укладення договору управління майном встановлені главою 70 Цивільного кодексу України (ЦК).
Правові засади укладення договору управління майном
За договором управління майном одна сторона (установник управління) передає другій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління. У свою чергу, управитель зобов’язується за плату здійснювати від свого імені управління цим майном в інтересах установника управління або вказаної ним особи (вигодонабувача). При цьому якщо в управління передається нерухоме майно, такий договір укладається в письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Внимание
Договір про управління майном не тягне за собою переходу права власності до управителя на майно, передане в управління. Установником управління є власник майна.
Майно, передане в управління, має бути відокремлене від іншого майна установника управління та від майна управителя. Таке майно має обліковуватися в управителя на окремому балансі. Щодо такого майна ведеться окремий облік. Розрахунки, пов’язані з управлінням майном, здійснюються на окремому банківському рахунку.
Порядок реєстрації договору управління майном у податковому органі
Договори управління майном повинні перебувати на обліку в податкових органах. Такі вимоги встановлені пунктом 64.6 Податкового кодексу України (ПК).
Облік платників податків і зборів у податковому органі проводиться згідно з Порядком, затвердженим наказом Мінфіну від 09.12.2011 № 1588 (далі — Порядок № 1588).
Пунктом 1.7 розділу І Порядку № 1588 визначено, що управитель майна — це юридична особа, яка:
є суб’єктом підприємницької діяльності;
є платником податку на прибуток;
веде окремо від власного облік доходів та витрат від управління майном, що отримано ним в управління за відповідними договорами.
При взятті на податковий облік реєстраційний (обліковий) номер платника податків надається управителю майна. Якщо договорів управління майном декілька, податковий номер видається управителю майна на кожний із таких договорів (п. 2.7 розд. ІІ Порядку № 1588).
Для взяття на облік договору управління майном управитель майна має подати до податкового органу за своїм основним місцем обліку такі документи:
заяву за формою № 1-ОПП;
копію договору управління майном;
копію витягу із Державного реєстру правочинів, яким засвідчується державна реєстрація договору управління нерухомим майном (у разі, якщо предметом договору управління майном є нерухоме майно). Нагадаємо, що у цьому випадку договір управління майном має бути нотаріально посвідченим (п. 4.7 розд. ІV Порядку № 1588).
Оподаткування діяльності управителя податком на прибуток
Особливості оподаткування діяльності, що здійснюється за договорами управління майном, визначено пунктом 153.13 ПК.
З метою оподаткування господарські відносини між учасниками договору управління прирівнюються до відносин на основі окремих цивільно-правових договорів.
Управитель, який отримав майно на підставі договору управління, веде окремо від власного облік доходів та витрат в розрізі кожного договору управління.
Вартість такого майна не є об’єктом оподаткування податком на прибуток (пп. 136.1.19 ПК).
Майно приймається на окремий баланс за балансовою вартістю на момент передачі в управління згідно з актом приймання-передачі з подальшою амортизацією.
Важно
Прибуток від кожного договору управління оподатковується на загальних підставах.
До складу податкових доходів в окремому обліку відносяться доходи від управління майном, отримані в будь-якому вигляді, у т. ч. від операцій з надання такого майна в оренду.
До складу податкових витрат в окремому обліку відносяться всі витрати, які є витратами згідно зі статтями 138–143 ПК. Зокрема, до податкових витрат дозволяється відносити амортизацію основних засобів, витрати на їх утримання, експлуатацію та ремонт, оплату комунальних послуг (ст. 138 ПК).
У разі проведення ремонту основних засобів до податкових витрат дозволяється включати суму витрат з урахуванням обмежень, встановлених пунктами 146.11 та 146.12 ПК (пп. 139.1.5 ПК). До податкових витрат включається сума витрат на проведення ремонту у розмірі, що не перевищує 10% сукупної балансової вартості всіх груп основних засобів в окремому обліку на початок звітного року. Сума, що перевищує зазначений ліміт, збільшує балансову вартість об’єкта основного засобу, щодо якого здійснено ремонт.
Внимание
Винагорода управителю майна включається до складу податкових витрат в окремому обліку та до складу податкового доходу управителя майна від його власної діяльності.
Податок на прибуток сплачується до бюджету управителем майна.
Виплата доходу установнику управління здійснюється лише після оподаткування прибутку відповідного окремого договору управління. При цьому сума отриманого прибутку не включається до складу податкового доходу установника управління та податкових витрат управителя майна.
Оподаткування діяльності управителя ПДВ
Відповідно до пункту 180.1 ПК управитель майна є платником ПДВ. Тобто при оподаткуванні ПДВ застосовуються загальні правила, встановлені розділом V Податкового кодексу.
Об’єктом оподаткування ПДВ є операції платників податку з постачання товарів та послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України (п. 185.1 ПК).
Базою оподаткування ПДВ для товарів (послуг), що передаються або отримуються у межах цивільно-правових договорів без права власності на такі товари (послуги), є вартість постачання, визначена відповідним договором (у разі здійснення контрольованих операцій — за звичайними цінами).
Дата збільшення податкових зобов’язань та податкового кредиту визначається за правилом першої події (п. 189.4 ПК).
Отже, отримання в управління майна і його повернення з управління оподатковуються ПДВ як власником майна, при його передачі, так і управителем такого майна, при його поверненні.
Операції з надання управителем власнику майна управлінських послуг також оподатковуються ПДВ в загальновстановленому порядку. При цьому винагорода управителю оподатковується в такому ж порядку, як і при оподаткуванні її податком на прибуток. ПДВ, нарахований на суму винагороди управителю, включається до складу податкового кредиту в окремому обліку. Одночасно ця сума ПДВ включається до складу податкових зобов’язань управителя майна від його власної діяльності.
Яку податкову звітність має подавати управитель майна
Як уже зазначалось, управитель майна зобов’язаний:
зареєструвати договір управління майном у податковому органі;
вести окремо від власного облік доходів та витрат від управління майном, що отримано ним в управління за договорами управління майном;
сплачувати податок на прибуток та ПДВ, отриманий від окремого обліку.
З урахуванням викладеного управитель майна має звітуватись до податкового органу з податку на прибуток та ПДВ. Окремої форми звітності про результати діяльності, що здійснюється за договорами управління майном, не встановлено.
Тому управитель майна подає декларації з податку на прибуток та ПДВ за формами, встановленими відповідними наказами МДЗ від 30.12.2013 № 872 та від 23.09.2014 № 966.
Відмінність у заповненні цих декларацій від інших платників полягає ось у чому. У полі 4 заголовної частини декларацій з податку на прибуток та ПДВ зазначається назва платника «Договір про управління майном від _______№ __».
У полі 9 декларації з податку на прибуток ставиться відмітка біля напису «Податкова декларація платника податку на прибуток за договором управління майном».
Податкова звітність має бути підписана особою, відповідальною за ведення бухгалтерського обліку та подання податкової звітності згідно з договором управління майном.
Хто відповідальний за сплату податку на нерухомість
За правилами, встановленими статтею 265 ПК, платниками податку на нерухоме майно, відмінне від земельної ділянки (далі — податок на нерухомість), є власники об’єктів житлової нерухомості.
Згідно з договором управління власником майна є установник управління, а не управитель.
Крім того, на відміну від декларацій з податку на прибуток та ПДВ, формою декларації з податку на нерухоме майно, затвердженою наказом Мінфіну від 01.07.2014 № 735, не передбачено можливості подання її особою, яка не є власником цього майна.
Будь-яка уступка грошового зобов’язання платника податків третім особам забороняється відповідно до пункту 87.7 ПК. Положення цього пункту не поширюються на випадки, коли гарантами повного та своєчасного погашення грошових зобов’язань платника податків є інші особи, якщо таке право передбачено Податковим кодексом. Однак таке право щодо сплати податку на нерухоме майно іншою особою не передбачено статтею 265 ПК.
Водночас згідно з частиною 3 статті 1033 Цивільного кодексу України дозволяється управителю бути довірчим власником майна, переданого в управління. Передбачивши таку умову в договорі, управителю надається право володіння, користування та розпоряджання наданим йому в управління майном.
На нашу думку, у такому разі управитель майна на правах довірчого власника має право самостійно обчислювати суму податку на нерухомість, подавати податковому органу за місцезнаходженням об’єкта оподаткування декларацію з розбивкою річної суми рівними частками поквартально та сплачувати податок (пп. 265.7.5 ПК).
Тоді суму сплаченого податку управитель майна може включити до складу податкових витрат в окремому обліку (пп. 138.10.4 ПК).
Важно
Оскільки норми чинного законодавства не дають можливості зробити однозначний висновок з приводу сплати податку на нерухомість управителем на підставі договору управління майном, радимо звернутись за відповідною консультацією до податкового органу за місцем реєстрації договору або за місцезнаходженням об’єкта оподаткування.
Підготовлено членами Експертної ради системи «Експертус Податки»
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
