ПРОБЛЕМА
Підприємство продало нерухомість нерезиденту, який не має представництва в Україні. Чи вважається дана операція експортом і які податкові наслідки?
РІШЕННЯ
Купівля-продаж майна регулюється Цивільним кодексом України (ЦК). За договором купівлі-продажу продавець передає або зобов’язується передати майно у власність покупцю, а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК).
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК).
Важно
Оскільки режим експорту розповсюджується на українські товари при переміщенні їх за межі України (ст. 82 Митного кодексу України), то операції з нерухомістю не відносяться до експорту.
Вимогами Земельного кодексу України встановлено, що продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним та фізичним особам (нерезидентам) допускається за умови реєстрації нерезидентом постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.
Щодо продажу нерезиденту нерухомості (споруди, приміщення, ін.), яка належить резиденту, то вважається, що нерухомість в Україні придбавається нерезидентом з метою її наступного використання, а саме для розміщення представництва чи іншого підрозділу іноземної компанії, постійного або тимчасового проживання представників такого нерезидента на території України, здавання такої нерухомості в оренду, наступного продажу, ін.
Тому, у разі придбання нерезидентом нерухомості в Україні, податковий орган наполягає, що у нерезидента таким чином утворюється представництво чи відокремлений підрозділ (офіс), який потрібно взяти на облік відповідно до Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Мінфіну від 09.12.2011 № 1588 (далі — Порядок № 1588).
Разом з цим, якщо спосіб та мета придбання майна не потребують створення таким нерезидентом відокремленого підрозділу або постійного представництва (наприклад, якщо нерезидент не збирається використовувати придбане майно в своїй господарській діяльності або якщо він володіє цим майном тимчасово до моменту відчуження), то такий нерезидент стає на облік у податкових органах за місцезнаходженням відповідного об’єкта у порядку, визначеному пунктом 4.4 розділу IV Порядку № 1588.
Дохід підприємства-резидента від продажу нерезиденту нерухомості оподатковується податком на прибуток на загальних підставах. При цьому доход від продажу чи іншого відчуження об’єкта основних засобів та нематеріальних активів визначається згідно з договором про продаж або інше відчуження об’єкта основних засобів та нематеріальних активів, але не нижче звичайної ціни такого об’єкта (активу) (п. 146.14 Податкового кодексу України; ПК).
Оподаткування операцій з розрахунками в іноземній валюті здійснюється відповідно до пункту 153.1 ПК. Крім того, якщо підприємство є платником ПДВ, то під час продажу нерухомості в загальному порядку нараховується ПДВ. База оподаткування операції з постачання нерухомості визначається, виходячи з її договірної (контрактної) вартості при здійсненні неконтрольованих операцій (п. 188.1 ПК).
Внимание
Якщо нерезидент зареєстрований у державі (на території), в якій ставка податку на прибуток (корпоративний податок) на 5 і більше відсоткових пунктів нижче, ніж в Україні, або який сплачує податок на прибуток (корпоративний податок) за ставкою на 5 і більше відсоткових пунктів нижчою, ніж в Україні, то господарські операції з таким нерезидентом відносяться до контрольованих (п. 39.2.1.2 ПК).
І в такому випадку потрібно буде визначати звичайну ціну відповідно до методів, наведених у підпункті 39.3.1 ПК.
Підготовлено членами Експертної ради системи «Експертус Податки»
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
