ПРОБЛЕМА
Підприємство продало нерухомість нерезиденту, який не має представництва в Україні. Чи вважається дана операція експортом і які податкові наслідки? Податковий штраф за помилкове проведення: позиція ВС
РІШЕННЯ
Купівля-продаж майна регулюється Цивільним кодексом України (ЦК). За договором купівлі-продажу продавець передає або зобов’язується передати майно у власність покупцю, а покупець приймає або зобов’язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК).
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (ст. 657 ЦК).
Законодавство змінюється, робочих запитань стає більше, а часу — ні. Обирайте онлайн-курси Вищої школи Головбуха та навчайтеся тоді, коли зручно вам.
Важно
Оскільки режим експорту розповсюджується на українські товари при переміщенні їх за межі України (ст. 82 Митного кодексу України), то операції з нерухомістю не відносяться до експорту.
Вимогами Земельного кодексу України встановлено, що продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним та фізичним особам (нерезидентам) допускається за умови реєстрації нерезидентом постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.
Щодо продажу нерезиденту нерухомості (споруди, приміщення, ін.), яка належить резиденту, то вважається, що нерухомість в Україні придбавається нерезидентом з метою її наступного використання, а саме для розміщення представництва чи іншого підрозділу іноземної компанії, постійного або тимчасового проживання представників такого нерезидента на території України, здавання такої нерухомості в оренду, наступного продажу, ін.
Тому, у разі придбання нерезидентом нерухомості в Україні, податковий орган наполягає, що у нерезидента таким чином утворюється представництво чи відокремлений підрозділ (офіс), який потрібно взяти на облік відповідно до Порядку обліку платників податків і зборів, затвердженого наказом Мінфіну від 09.12.2011 № 1588 (далі — Порядок № 1588).
Разом з цим, якщо спосіб та мета придбання майна не потребують створення таким нерезидентом відокремленого підрозділу або постійного представництва (наприклад, якщо нерезидент не збирається використовувати придбане майно в своїй господарській діяльності або якщо він володіє цим майном тимчасово до моменту відчуження), то такий нерезидент стає на облік у податкових органах за місцезнаходженням відповідного об’єкта у порядку, визначеному пунктом 4.4 розділу IV Порядку № 1588.
Дохід підприємства-резидента від продажу нерезиденту нерухомості оподатковується податком на прибуток на загальних підставах. При цьому доход від продажу чи іншого відчуження об’єкта основних засобів та нематеріальних активів визначається згідно з договором про продаж або інше відчуження об’єкта основних засобів та нематеріальних активів, але не нижче звичайної ціни такого об’єкта (активу) (п. 146.14 Податкового кодексу України; ПК).
Оподаткування операцій з розрахунками в іноземній валюті здійснюється відповідно до пункту 153.1 ПК. Крім того, якщо підприємство є платником ПДВ, то під час продажу нерухомості в загальному порядку нараховується ПДВ. База оподаткування операції з постачання нерухомості визначається, виходячи з її договірної (контрактної) вартості при здійсненні неконтрольованих операцій (п. 188.1 ПК).
Внимание
Якщо нерезидент зареєстрований у державі (на території), в якій ставка податку на прибуток (корпоративний податок) на 5 і більше відсоткових пунктів нижче, ніж в Україні, або який сплачує податок на прибуток (корпоративний податок) за ставкою на 5 і більше відсоткових пунктів нижчою, ніж в Україні, то господарські операції з таким нерезидентом відносяться до контрольованих (п. 39.2.1.2 ПК).
І в такому випадку потрібно буде визначати звичайну ціну відповідно до методів, наведених у підпункті 39.3.1 ПК.
Підготовлено членами Експертної ради системи «Експертус Податки»
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
