В соответствии с частью первой статьи 182 Гражданского кодекса Украины (ГК) право собственности и другие вещные права на недвижимость, обременения этих прав, их возникновения, переход и прекращения подлежат государственной регистрации. Причем права на недвижимое имущество, которые подлежат государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации в соответствии с законодательством (ч. 4 ст. 334 ГК). Плата за суперфиций в виде передачи права собственности на построенные на земле здания.
Исключение составляет право пользования (найма, аренды) зданием или другими капитальными сооружениями, их отдельными частями. Согласно статье 794 ГК такое право подлежит государственной регистрации, если договор найма или аренды, по которым оно возникает, заключается на срок не менее как три года.
Подробно порядок оформления права собственности на объекты недвижимого имущества регулируется Законом Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV (далее — Закон № 1952) и постановлением КМУ «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 25.12.2015 № 1127 (далее — Порядок № 1127).
Внимание: права на недвижимое имущество и их обременения, что возникли к 01.01.2013, признаются действительными в случае отсутствия их государственной регистрации, предусмотренной Законом № 1952, при наличии одной из таких условий:
- регистрация таких прав была проведена в соответствии с законодательством, что действовало на момент их возникновения;
- на момент возникновения таких прав действовало законодательство, что не предусматривало их обязательной регистрации.
В частности, в соответствии со статьей 5 Закона № 1952 в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (далее — Реестр прав) регистрируются вещные права и их обременения на земельные участки, а также на объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, перемещение которых невозможно без их обесценивания и изменения назначения, а именно: предприятия как единые имущественные комплексы, жилые дома, здания, сооружения, а также их отдельные части, квартиры, жилые и нежилые помещения.
Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость
Исходя из содержания статьи 27 Закона № 1952 документами, что в соответствии с законодательством подтверждают вступления в, изменении или прекращения прав на недвижимое имущество, в частности, являются:
- заключен в установленном законом порядке договор, предметом которого является недвижимое имущество, вещные права на которое подлежит государственной регистрации (например, договор купли-продажи, мины, дарения и т. п), или его дубликат;
- свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или его дубликат, выданные к 01.01.2013 органом местного самоуправления или местной госадминистрации;
- свидетельство про право на наследство, выданное нотариусом или консульским учреждением Украины, или его дубликат;
- выданное нотариусом свидетельство о приобретении имущества с публичных торгов (аукционов) и свидетельство про приобретение имущества с публичных торгов (аукционов), если публичные торги (аукционы) не состоялись, или их дубликаты;
- решение суда, что вступило в законную силу, по праву собственности и других вещных прав на недвижимое имущество;
- определение суда об утверждении (признании) мирового соглашения и тому подобное.
Но непосредственно факт приобретения права собственности на недвижимое имущество подтверждается именно внесением соответствующей записи в Реестр прав. После внесения сведений в Реестр прав с помощью программных средств ведения этого Реестра формируется информация из него, которая и подтверждает приобретения права собственности на соответствующее недвижимое имущество.
Внимание: право собственности на здание, сооружение (их отдельные части) может быть зарегистрировано независимо от того, зарегистрировано право собственности или иное вещное право на земельный участок, на которой они расположены.
Учитывая приведенное, акт приема-передачи объекта недвижимого имущества не является тем документом, подтверждающий право собственности на имущество. Он лишь подтверждает факт передачи такого имущества.
Получения прав на земельный участок под зданием
Согласно статье 80 Земельного кодекса Украины (ЗК) юридические лица могут быть субъектами права собственности исключительно на земле частной собственности.
По общему правилу в соответствии с частью первой статьи 82 ЗК юридические лица могут приобретать в собственность земельные участки для осуществления предпринимательской деятельности в случае:
- приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарения, мины, другими гражданско-правовым договорам;
- внесении земельных участков ее учредителями к уставному капиталу;
- принятия наследства;
- возникновения других оснований, предусмотренных законом.
В то же время законодательство предусматривает возможность приобретения права собственности на земельный участок под время приобретение здания, расположенным на нем.
Важно Переход права собственности или права пользования земельным участком происходит без изменения ее целевого назначения.
Так в соответствии с частью первой статьи 377 ГК и частью первой статьи 120 ЗК к лицу, которое получило право собственности на здание или сооружение, переходит право собственности, право пользования на земельный участок, на который они размещены, без изменения ее целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предварительного землевладельца (землепользователя). При этом размер и кадастровый номер земельного участка, право на который переходит в связи с переходом права собственности на такое здание или сооружение, являются существенными условиями договора, который предусматривает приобретение права собственности на эти объекты.
Внимание: переход права собственности на здание и сооружение к приобретателю недвижимого имущества не влечет за собой автоматического перехода права собственности на земельный участок, на котором расположено здание (сооружение). Переход права собственности на землю требует в этом случае отдельного договорно-правового регулирования путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров между собственником земельного участка и приобретателем здания (сооружения). Такими соглашениями могут быть, например, договоры купли-продажи, дарения, мины земельного участка. Но только, если лицо, к которому должно перейти право собственности на земельный участок, может быть субъектом права собственности на него в соответствии с нормами действующего законодательства. То есть субъектом права собственности на земельный участок коммунальной или государственной собственности юридическое лицо частного права не может быть. В соответствии с частью 5 статьи 120 ЗК в случае приобретения права собственности на здание или сооружение юридическими лицами, которые не могут иметь в собственности земельных участков, к ним переходит право пользования земельным участком, на котором расположено здание или сооружение, на условиях аренды.
Заключения договора, который предусматривает приобретения права собственности на здание или сооружение, что связано с переходом права на часть земельного участка, осуществляется после выделения этой части в отдельный земельный участок и присвоения ему отдельного кадастрового номера. (абз. 2 ч. 6 ст. 120 ЗК).
То есть, соответствующие нормы по переходу прав на земельные участки в случае получения прав на здание или сооружение применяются только к земельным участкам, пределы которых выделены в натуре (на местности) и которым в установленном законом порядке присвоены соответствующие кадастровые номера.
В то же время часть 2 статьи 120 ЗК содержит предостережение — в случае, если здание или сооружение размещены на земельном участке, который находится в пользовании, то в случае приобретения права собственности на эти объекты к приобретателю переходит право пользования земельным участком, на которой они размещены, на тех же условиях и в том же объеме, что были в предыдущего землепользователя.
Внимание: переход права может быть обеспечен и заключением договора об установлении суперфиция, предметом которого является предоставление землепользователей права владения и пользования чужим земельным участком для его застройки (или размещения объектов промышленности) и дальнейшей эксплуатации сводных зданий и сооружений. Право собственности на земельный участок по такому договору не переходит. Но землепользователь приобретает право собственности на здания (сооружения), сооруженным на земельном участке, переданном ему для застройки (ч. 2 ст. 415 ГК).
С целью выполнения новым владельцем здания, сооружения требований статьи 377 ГК, согласно которой к лицу, которое получило право собственности на такое недвижимое имущество, должно перейти право собственности или право пользования на земельный участок, на который они размещены, без изменения его целевого назначения в объеме и на условиях, установленных для предварительного землевладельца (землепользователя), новый владелец должен принять меры по оформлению соответствующих вещных прав на земельный участок в соответствии с требованиями Закона № 1952. На таком, в частности, подчеркивает Минюст в своем письме от 04.03.2013 № 13.1-32/120.
Так, в любом случае право собственности, право пользования земельным участком подлежат обязательной государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Государственная регистрация права собственности на земельный участок под зданием
В соответствии с пунктом 6 Порядка № 1127 государственная регистрация прав проводится по заявлению заявителя путем обращения к субъекту государственной регистрации прав или нотариуса. В случае приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение с одновременным вступлением в вещные права на земельный участок, на которой они расположены, а также в случае государственной регистрации вещных прав, что являются производными от права собственности, одновременно с государственной регистрацией права собственности на такое имущество заявителем подается одно заявление.
Уполномоченное лицо субъекта государственной регистрации прав, нотариус или его помощник с помощью программных средств ведения Реестра прав формирует и распечатывает заявление, которое заявитель (при условии отсутствия замечаний к сведениям, указанных в нем) подписывает. По желанию заявителя соответствующее заявление может быть сформировано и распечатано в двух экземплярах, один из которых после проставления подписей заявителем и лицом, которое сформировало такое заявление, предоставляется заявителю. После проставления подписей на заявлении уполномоченное лицо субъекта государственной регистрации прав, нотариус или его помощник регистрирует заявление в базе данных заявлений. Моментом принятия заявления считается дата и время ее регистрации в базе данных заявлений. И регистрация заявлений в базе данных заявлений производится в порядке очередности их поступления.
Во время формирования и регистрации заявления в базе данных заявлений уполномоченное лицо субъекта государственной регистрации прав, нотариус или его помощник устанавливает личность заявителя, что осуществляется по документам, удостоверяющим такое лицо (паспортом гражданина Украины, видом на проживание лица, которое проживает в Украине, национальным, дипломатическим или служебным паспортом иностранца и т. п).
Вместе с заявлением заявителя (в этой ситуации — представителем юридического лица) дополнительно подаются оригиналы документов, необходимых для соответствующей регистрации (ст. 27 Закона № 1952), и документы, подтверждающие уплату административного сбора и/или внесения платы за предоставление информации из Реестра прав.
Обратите внимание! Размер административного сбора за проведение государственной регистрации прав, внесении изменений в записи Реестра прав и размер платы за предоставление информации из Реестра прав определено статьей 34 Закона № 1952.
Рассмотрение заявления и документов, представленных для государственной регистрации прав, осуществляется государственным регистратором (в частности, нотариусом), который устанавливает очередность рассмотрения заявлений, что зарегистрированы в базе данных заявлений на это именно имущество, а также соответствие заявленных прав и представленных документов требованиям законодательства, а также отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными вещественными правами и их отягощениями.
За результатом рассмотрения заявления и документов, представленных для государственной регистрации прав, госрегистратор принимает решение о государственной регистрации прав или по отказу в такой регистрации в любое время до окончания срока государственной регистрации прав, установленного статьей 19 Закона № 1952 (до 5 рабочих дней, до 14 рабочих дней для регистрации права собственности на предприятие как единый имущественный комплекс).
В случае проведения государственной регистрации права собственности на жилой дом, здание или сооружение одновременно с государственной регистрации прав на земельный участок, на которой они расположены, а также в случае проведения государственной регистрации вещных прав, что являются производными от права собственности, одновременно с проведением государственной регистрации права собственности на такое имущество государственным регистратором принимается одно решение о государственной регистрации прав или по отказу в такой регистрации (п. 18 Порядке № 1127).
На основании принятого решения о государственной регистрации прав госрегистратор вносит соответствующие записи в Реестр прав, после чего с помощью программных средств ведения этого Реестра формирует информацию из него, которое размещается на веб-портале Минюста для доступа к ней заявителя с целью ее просмотра и с учетом срока государственной регистрации, за который уплачен регистрационный сбор, ее загрузки и печать.
Информация из Реестра прав по желанию заявителя может быть предоставлена в бумажной форме уполномоченным лицом субъекта государственной регистрации прав, нотариусом или его помощником с учетом срока государственной регистрации, за который уплачен регистрационный сбор, путем ее печати с помощью программных средств ведения Реестра прав на листах бумаги формат А4 (210×297 мм) без использования специальных бланков, проставления подписи и печати государственного регистратора (п. 22 Порядке № 1127).
Впрочем, информация из Реестра прав в бумажной или электронной форме имеет одинаковую юридическую силу и содержит обязательное ссылки на Реестр прав.
