Відповідно до частини першої статті 182 Цивільного кодексу України (ЦК) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Причому права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають із дня такої реєстрації відповідно до законодавства (ч. 4 ст. 334 ЦК). Плата за суперфіцій у вигляді передачі права власності на збудовані на землі будівлі.
Виняток становить право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Відповідно до статті 794 ЦК таке право підлягає державній реєстрації, якщо договір найму або оренди, за яким воно виникає, укладається на строк не менш як три роки.
Детально порядок оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна регулюється Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (далі — Закон № 1952) та постановою КМУ «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 25.12.2015 № 1127 (далі — Порядок № 1127).
Увага: права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом № 1952, за наявності однієї з таких умов:
- реєстрація таких прав була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення;
- на момент виникнення таких прав діяло законодавство, що не передбачало їх обов’язкової реєстрації.
Зокрема, згідно зі статтею 5 Закону № 1952 у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі — Реєстр прав) реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення.
Документи, що підтверджують право власності на нерухомість
Виходячи зі змісту статті 27 Закону № 1952 документами, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно, зокрема, є:
- укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації (наприклад, договір купівлі-продажу, міни, дарування тощо), чи його дублікат;
- свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи його дублікат, видані до 01.01.2013 органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією;
- свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;
- видане нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікати;
- рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;
- ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди тощо.
Але безпосередньо факт набуття права власності на нерухоме майно підтверджується саме внесенням відповідного запису до Реєстру прав. Після внесення відомостей до Реєстру прав за допомогою програмних засобів ведення цього Реєстру формується інформація з нього, яка й підтверджує набуття права власності на відповідне нерухоме майно.
Увага: право власності на будівлю, споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності чи інше речове право на земельну ділянку, на якій вони розташовані.
З огляду на наведене, акт приймання-передачі об’єкта нерухомого майна не є тим документом, що підтверджує право власності на майно. Він лише підтверджує факт передачі такого майна.
Набуття прав на земельну ділянку під будівлею
Відповідно до статті 80 Земельного кодексу України (ЗК) юридичні особи можуть бути суб’єктами права власності винятково на землі приватної власності.
За загальним правилом відповідно до частини першої статті 82 ЗК юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:
- придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
- внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;
- прийняття спадщини;
- виникнення інших підстав, передбачених законом.
Водночас законодавство передбачає можливість набуття права власності на земельну ділянку під час придбання будівлі, розташованої на ній.
Важливо Перехід права власності чи права користування земельною ділянкою відбувається без зміни її цільового призначення.
Так згідно з частиною першою статті 377 ЦК та частиною першою статті 120 ЗК до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). При цьому розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на таку будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти.
Увага: перехід права власності на будівлю і споруду до набувача нерухомого майна не тягне за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля (споруда). Перехід права власності на землю вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і набувачем будівлі (споруди). Такими угодами можуть бути, наприклад договори купівлі-продажу, дарування, міни земельної ділянки. Але тільки, якщо особа, до якої має перейти право власності на земельну ділянку, може бути суб’єктом права власності на неї відповідно до норм чинного законодавства. Тобто суб’єктом права власності на земельну ділянку комунальної чи державної власності юридична особа приватного права не може бути. Відповідно до частини 5 статті 120 ЗК у разі набуття права власності на будівлю або споруду юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля або споруда, на умовах оренди.
Укладення договору, який передбачає набуття права власності на будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. (абз. 2 ч. 6 ст. 120 ЗК).
Тобто, відповідні норми щодо переходу прав на земельні ділянки у разі набуття прав на будівлю або споруду застосовуються лише до земельних ділянок, межі яких виділені у натурі (на місцевості) та яким в установленому законом порядку присвоєно відповідні кадастрові номери.
Водночас частина 2 статті 120 ЗК містить застереження — у випадку, якщо будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, яка перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і у тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
Увага: перехід права може бути забезпечений і укладанням договору про встановлення суперфіцію, предметом якого є надання землекористувачеві права володіння та користування чужою земельною ділянкою для її забудови (або розміщення об’єктів промисловості) та подальшої експлуатації зведених будівель і споруд. Право власності на земельну ділянку за таким договором не переходить. Але землекористувач набуває право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови (ч. 2 ст. 415 ЦК).
З метою виконання новим власником будівлі, споруди вимог статті 377 ЦК, згідно з якою до особи, яка набула право власності на таке нерухоме майно, має перейти право власності або право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача), новий власник має вжити заходів щодо оформлення відповідних речових прав на земельну ділянку відповідно до вимог Закону № 1952. На такому, зокрема, наголошує Мін’юст у своєму листі від 04.03.2013 № 13.1-32/120.
Тож, у будь-якому разі право власності, право користування земельною ділянкою підлягають обов’язковій державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація права власності на земельну ділянку під будівлею
Відповідно до пункту 6 Порядку № 1127 державна реєстрація прав проводиться за заявою заявника шляхом звернення до суб’єкта державної реєстрації прав або нотаріуса. У разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду з одночасним набуттям речових прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані, а також у разі державної реєстрації речових прав, що є похідними від права власності, одночасно з державною реєстрацією права власності на таке майно заявником подається одна заява.
Уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник за допомогою програмних засобів ведення Реєстру прав формує та роздруковує заяву, яку заявник (за умови відсутності зауважень до відомостей, зазначених у ній) підписує. За бажанням заявника відповідна заява може бути сформована та роздрукована у двох примірниках, один з яких після проставляння підписів заявником та особою, яка сформувала таку заяву, надається заявникові. Після проставлення підписів на заяві уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник реєструє заяву в базі даних заяв. Моментом прийняття заяви вважається дата і час її реєстрації у базі даних заяв. І реєстрація заяв в базі даних заяв проводиться в порядку черговості їх надходження.
Під час формування та реєстрації заяви у базі даних заяв уповноважена особа суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріус або його помічник встановлює особу заявника, що здійснюється за документом, що посвідчує таку особу (паспортом громадянина України, посвідкою на проживання особи, яка мешкає в Україні, національним, дипломатичним чи службовим паспортом іноземця тощо).
Разом із заявою заявником (у цій ситуації — представником юридичної особи) додатково подаються оригінали документів, необхідні для відповідної реєстрації (ст. 27 Закону № 1952), та документи, що підтверджують сплату адміністративного збору та/або внесення плати за надання інформації з Реєстру прав.
Зверніть увагу! Розмір адміністративного збору за проведення державної реєстрації прав, внесення змін до записів Реєстру прав та розмір плати за надання інформації з Реєстру прав визначено статтею 34 Закону № 1952.
Розгляд заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, здійснюється державним реєстратором (зокрема, нотаріусом), який встановлює черговість розгляду заяв, що зареєстровані в базі даних заяв на це саме майно, а також відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами та їх обтяженнями.
За результатом розгляду заяви та документів, поданих для державної реєстрації прав, держреєстратор приймає рішення щодо державної реєстрації прав чи щодо відмови в такій реєстрації у будь-який час до закінчення строку державної реєстрації прав, встановленого статтею 19 Закону № 1952 (до 5 робочих днів, до 14 робочих днів для реєстрації права власності на підприємство як єдиний майновий комплекс).
У разі проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок, будівлю або споруду одночасно з державною реєстрацією прав на земельну ділянку, на якій вони розташовані, а також у разі проведення державної реєстрації речових прав, що є похідними від права власності, одночасно з проведенням державної реєстрації права власності на таке майно державним реєстратором приймається одне рішення щодо державної реєстрації прав або щодо відмови в такій реєстрації (п. 18 Порядку № 1127).
На підставі прийнятого рішення про державну реєстрацію прав держреєстратор вносить відповідні записи до Реєстру прав, після чого за допомогою програмних засобів ведення цього Реєстру формує інформацію з нього, яка розміщується на веб-порталі Мін’юсту для доступу до неї заявника з метою її перегляду та з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено реєстраційний збір, її завантаження і друк.
Інформація з Реєстру прав за бажанням заявника може бути надана у паперовій формі уповноваженою особою суб’єкта державної реєстрації прав, нотаріусом або його помічником з урахуванням строку державної реєстрації, за який сплачено реєстраційний збір, шляхом її друку за допомогою програмних засобів ведення Реєстру прав на аркушах паперу форматом А4 (210×297 мм) без використання спеціальних бланків, проставлення підпису та печатки державного реєстратора (п. 22 Порядку № 1127).
Утім інформація з Реєстру прав у паперовій або електронній формі має однакову юридичну силу та містить обов’язкове посилання на Реєстр прав.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
