Оренда офісу у фізособи: договірні відносини та оподаткування

Позаяк операції з оренди потребують укладання відповідних договорів, почнемо саме з цього питання. Питання договірних відносин щодо оренди майна розкриті у параграфі 5 Господарського кодексу України (ГК).

Оренда офісу у фізособи 2020

Укладання договору оренди майна

Орендодавець передає орендареві за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності на підставі укладеного договору.

Істотними умовами договору оренди є:

• об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
• строк, на який укладається договір оренди;
• орендна плата з урахуванням її індексації;
• відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.

Основні права та обов’язки орендаря розкриті у статті 285 ГК.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Оцінка об’єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.

При укладанні договору оренди потрібно пам’ятати, що цей договір зберігає свою силу на весь строк дії. Навіть у разі, якщо після його укладання законодавством встановлено правила, що погіршують становище орендаря.

Оскільки об’єктом оренди є офісне приміщення, то при укладанні договору оренди потрібно керуватися ще й статтею 793 Цивільного кодексу України. Так, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі.

Договір строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

орендна плата

Одним із головних питань при укладанні договору оренди майна є визначення орендної плати.

Відповідно до статті 286 ГК орендна плата — це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності.

Орендна плата встановлюється у грошовій формі. За згодою сторін орендна плата також може встановлюватися в натуральній або грошово-натуральній формі. Строки внесення орендної плати визначаються також у договорі.

Слід пам’ятати, що орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати. Але тільки через обставини, за які він не відповідає. Такими обставинами можуть бути зміна умови господарювання або істотне погіршення стану об’єкта оренди.

припинення договору оренди

Договір оренди припиняється у разі:

• закінчення строку, на який його було укладено;
• ліквідації орендаря;
• загибелі (знищення) об’єкта оренди.

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з відповідних підстав для розірвання договору найму.

Облік оренди офісного приміщення у орендаря

Оскільки фізособа не передає права власності на офісне приміщення, така оренда належить до операційної. Особливості обліку операційної оренди встановлюють пункти 8 та 9 П(С)БО 14 «Оренда».

Об’єкт операційної оренди орендар відображає на позабалансовому рахунку 01 «Орендовані необоротні активи» за вартістю, указаною в договорі про оренду.

Затрати орендаря на поліпшення об’єкта операційної оренди, що приводять до збільшення майбутніх економічних вигод, які первісно очікувалися від його використання, відображаються орендарем як капітальні інвестиції у створення (будівництво) інших необоротних матеріальних активів.

Плата за користування об’єктом операційної оренди згідно з П(С)БО 16 «Витрати» визнається витратами:

• на прямолінійній основі протягом строку оренди;
• з урахуванням способу одержання економічних вигод, пов’язаних із використанням об’єкта операційної оренди.

На суму заохочення орендаря щодо продовження або укладання нової орендної угоди зменшуються протягом строку його оренди витрати з орендної плати.

Оподаткування орендної плати

На сьогодні об’єкт оподаткування податком на прибуток визначають за правилами бухгалтерського обліку з урахуванням різниць відповідно до розділу ІІІ Податкового кодексу України (ПК) (п. 134.1 ПК).

Але різниці застосовують тільки підприємства, які отримали більше 20 млн. грн. річного доходу, та ті, які не повідомили податківців про незастосування різниць у річній декларації з податку на прибуток.

Отже, визначають об’єкт оподаткування податком на прибуток на підставі даних бухгалтерського обліку.

Оскільки офісне приміщення в оренду надає фізособа, то податкового кредиту з ПДВ при нарахуванні орендних платежів не виникатиме.

Оподаткування отриманого доходу від надання офісного приміщення в оренду фізособою здійснюється згідно з вимогами ПК.

Дохід від надання майна в оренду включається до загального місячного (річного) оподатковуваного доходу фізособи-орендодавця та оподатковується ПДФО за загальною ставкою 15% (20%) (пп. 164.2.5 та п. 167.1 ПК).

Податковим агентом орендодавця під час нарахування доходу від надання в оренду офісного приміщення є орендар (пп. 171.1.2 ПК). Доходи від такої операції оподатковуються ПДФО податковим агентом під час їх виплати за їх рахунок (пп. 170.1.4 ПК).

Також отриманий дохід від надання офісного приміщення в оренду оподатковується військовим збором за ставкою 1,5%. Відповідальними за утримання та сплату збору до бюджету є особи, визначені статтею 171 ПК. При нарахуванні інших доходів відповідальним за нарахування та сплату збору є податковий агент (пп. «б» п. 171.2 ПК).

Отже, отримані фізособою доходи від надання в оренду офісного приміщення оподатковуються ПДФО та військовим збором підприємством-орендарем під час їх виплати та за їх рахунок.

Суму нарахованого та виплаченого доходу, а також нарахованого та сплаченого ПДФО та військового збору підприємство має відобразити у формі № 1ДФ.

Суми доходу фізособи у вигляді орендної плати відображають за ознакою доходу «106» у розділі І форми № 1ДФ.

А от інформацію щодо військового збору буде відображено у загальній сумі нарахованого та виплаченого доходу та збору у розділі ІІ форми № 1 ДФ.

Розглянемо приклад.

ПРИКЛАД. Відображення в обліку операцій з оренди офісного приміщення у фізособи

Договір оренди офісного приміщення ТОВ «Весна» уклало з Коробовим В. А. у червні 2015 року.

Цей договір визначає розмір орендної плати в сумі 5000,00 грн.

Вартість переданого в оренду офісного приміщення відповідно до укладеного договору становить 400 000,00 грн.

Важливо!

Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством

Зверніть увагу!

Одностороння відмова від договору оренди не допускається