Нарахування земельного податку при придбанні частини будівлі

Насамперед зазначимо, що відповідно до статті 731 Цивільного кодексу України (ЦК) за договором ренти одна сторона (одержувач ренти) передає другій стороні (платникові ренти) у власність майно, а платник ренти натомість зобов’язується періодично виплачувати одержувачеві ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Отже, у цьому випадку про ренту не йдеться, а тільки про плату за землю.

Відповідно до підпункту 14.1.147 Податкового кодексу України (ПК) плата за землю ― це обов’язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності.

Земельний податок

Згідно із статтею 269 ПК платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв), а також землекористувачі. А відповідно до статті 270 ПК об’єктами оподаткування є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні, а також земельні частки (паї), що перебувають у власності.

Земельною ділянкою відповідно до підпункту 14.1.74 ПК визнається частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, цільовим (господарським) призначенням та з визначеними щодо неї правами.

Зважаючи на те, що відповідно до пункту 287.1 ПК власники землі та землекористувачі сплачують плату за землю з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою, слід визначити, з якого дня та чи та особа набули статусу власника чи користувача саме земельною ділянкою, а не її частиною.

До того ж у разі припинення права власності або права користування земельною ділянкою плата за землю сплачується за фактичний період перебування землі у власності або користуванні у поточному році.

Відповідно до статті 120 Земельного кодексу України (ЗК) та статті 377 ЦК до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні (а державні підприємства у власності земельні ділянки не мають), то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Але й у цьому разі йдеться про право власності на земельну ділянку. А згідно із статтею 79 ЗК земельна ділянка як об’єкт права власності ― це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

Отже, набуття у власність не будівлі чи споруди, розташованої на певній визначеній межами земельній ділянці, а лише частини такої будівлі, не дає права набуття статусу власника чи користувача земельної ділянки, оскільки право користування чи власності на таку земельну ділянку продовжує належати власнику усієї будівлі.

ВРІЗ 1

Крім того, судова практика свідчить про те, що судові установи України, застосовуючи статтю 120 ЗК та статтю 377 ЦК, виходять із того, що набуття особою права власності на будівлю не спричиняє автоматичного переходу до неї права власності або користування земельною ділянкою, на якій така будівля розміщена, а надають набувачеві будівлі права вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку під будівлею. Тому отримати право власності або користування земельною ділянкою під придбаною нерухомістю новостворена юридична особа зможе в загальному порядку, передбаченому ЗК. Вона матиме лише правовий пріоритет як власник нерухомого майна, розташованого на цій ділянці.

Набуття права власності на земельну ділянку

Для набуття права власності на земельну ділянку у цьому випадку потрібно, по-перше, щоб вона існувала як окрема земельна ділянка, окремий об’єкт правовідносин у Земельному кадастрі України. Крім того, позаяк ця земельна ділянка знаходиться у нинішнього власника усієї будівлі, треба, щоб він здійснив відчуження усієї будівлі на користь нового власника, відмовився від права користування усією земельною ділянкою.

Відповідно до частин 3, 4 статті 142 ЗК для припинення права постійного користування земельною ділянкою потрібно:

• звернутися до Київської міської ради із заявою про добровільну відмову від права постійного користування земельною ділянкою внаслідок продажу розміщеної на такій земельній ділянці нерухомості та фактичного припинення користування землею;
• отримати рішення Київської міської ради про припинення у попереднього користувача права користування земельною ділянкою.

Держкомзем у листі від 18.04.2008 № 6-8-1042/400 зазначив, що право постійного користування земельною ділянкою припиняється після прийняття рішення власником цієї земельної ділянки про припинення права користування.

ВРІЗ 2

Отже, до прийняття Київською міською радою рішення про припинення права попереднього користувача щодо постійного користування землею є ймовірність нарахування йому фіскальними органами податкових зобов’язань зі сплати плати за землю (орендної плати).

Відповідно до статті 1 Закону України «Про державний контроль за використанням та охороною земель» від 19.06.2003 № 963-IV самовільне зайняття земельної ділянки ― це будь-які дії, які свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

ПІДВЕРСТКА

Водночас відповідно до підпункту 3.4 постанови Пленуму ВГС «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 № 6 покупець нерухомого майна вправі вимагати оформлення відповідних прав на земельну ділянку, зайняту нерухомістю, з моменту державної реєстрації переходу права власності на нерухоме майно.

У разі встановлення факту правомірного набуття особою права на нерухоме майно за наявності у попереднього власника належно оформленого права на земельну ділянку, на якій воно розміщене, потрібно враховувати, що така особа набула права на відповідну земельну ділянку. Із виникненням прав власності на будівлю чи споруду у юридичної особи виникає право одержати земельну ділянку в користування, а розглянути таке питання та прийняти відповідне рішення в строки, встановлені законом, зобов’язаний відповідний повноважний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. Тому відсутність у такої особи переоформлених на її ім’я правовстановлюючих документів на земельну ділянку не може кваліфікуватися як самовільне зайняття земельної ділянки.

З огляду на позицію Пленуму ВГС, навіть якщо покупець нерухомості не вчинятиме жодних дій щодо набуття земельної ділянки у власність чи користування, у контролюючих органів немає підстав для висновку про самовільне зайняття нею земельної ділянки під придбаними будівлями. Водночас для усунення будь-яких спірних ситуацій з цього приводу набувачу права власності на частину будівлі слід підготувати та подати пакет документів щодо набуття речового права на земельну ділянку (власності чи користування) шляхом виділення в натурі окремої земельної ділянки як частини тієї земельної ділянки, на якій розташована уся будівля, частину якої набув новий власник.

Щодо питання сплати ренти власнику частини будівлі, придбаної у власність іншою особою, то відносини щодо такої оплати мають бути врегульовані шляхом укладення окремого договору про компенсацію витрат власника будівлі зі сплати плати за землю. За відсутності такого договору обов’язку сплати ренти немає.

ВРІЗ 1

Важливо

Придбання частини будівлі

не дає права набуття статусу власника чи користувача земельної ділянки, на якій розташована будівля

ВРІЗ 2

Важливо

Право постійного користування земельною ділянкою

припиняється після прийняття рішення власником цієї земельної ділянки про припинення права користування

ПІДВЕРСТКА