Зміст статті:Безпечніше дослухатися орендаря і включити витрати на електроенергію до складу орендної плати. Тоді сума компенсації потрапить до бази оподаткування ПДВ разом із орендною платою.
Аби компенсувати витрати, пов’язані з утриманням об’єкта оренди, орендодавець перекладає їх на орендаря. Це дозволяють норми статей 284 та 286 Господарського кодексу України (ГК). Адже істотною умовою договору оренди є, зокрема, орендна плата — фіксований платіж, що його орендар сплачує орендодавцеві незалежно від результатів своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати можна змінювати за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством.
Складовою господарської діяльності з нерухомим майном є придбання власником такого майна певних товарів і отримання послуг, пов’язаних з утримання такого майна. Йдеться про витрати на оплату теплової та електричної енергії, природного газу, послуг з водопостачання, водовідведення, охорони, інших супутніх товарів/послуг тощо (далі — комунальні послуги та енергоносії), сплату податків, пов’язаних із нерухомим майном (земельний податок, орендна плата за землю, податок на нерухоме майно). Власники нерухомого майна переносять вартість таких витрат на вартість готової продукції чи послуг. А коли здають таке майно в оренду, розмір орендної плати формують з урахуванням витрат на його утримання.
Відшкодування комунальних послуг орендарями
Деякі орендодавці не включають вартість витрат на утримання об’єкта оренди до орендної плати, натомість укладають з орендарем окремі договори про компенсацію витрат, у т. ч. на електроенергію. Податківці вважають (лист ДФС від 04.08.2016 № 26595/7/99-99-15-03-02-17) відносини за такими договорами окремими самостійними операціями з постачання відповідних товарів. Позаяк у підпункті 14.1.191 Податкового кодексу України (ПК) електричну енергію, газ, пару, воду, повітря, охолоджене чи кондиційоване, віднесено до категорії товарів. Тому розглядають такі операції як окремий об’єкт оподаткування. Але чи не суперечить це законодавству?
Постачання електроенергії орендареві
Споживати енергію можна лише на підставі договору з енергопостачальником (п. 30 ст. 1; ст. 56 Закону України «Про ринок електричної енергії» від 13.04.2017 № 2019-VIII).
Щоб визначити, чи є правомочним укладення окремого договору на компенсацію витрат на електроенергію, зазирнемо до Правил користування електричною енергією, затверджених постановою НКРЕ від 31.07.1996 № 28 (далі — Правила).
Так, для забезпечення потреб електроустановки електроенергію постачають на підставі договору про постачання електроенергії. Його укладає власник електроустановки (уповноважена власником особа) із постачальником електроенергії за регульованим тарифом (п. 1.3 Правил).
Коли електроустановку (її частину) передають в оренду, у договорі оренди можна обумовити передачу орендареві повноважень врегульовувати договірні відносини з електропередавальною організацією та/або постачальником електричної енергії. А саме, укладати відповідні договори із суб’єктами електроенергетики для забезпечення електрикою орендованої електроустановки/її частини (п. 1.11 Правил).
За нормами пункту 1.7 Правил, коли субспоживач використовує технологічні електричні мережі основного споживача, відносини між споживачем і субспоживачем, у т. ч. їхню взаємну відповідальність, регулюють договором про спільне використання технологічних електричних мереж споживача.
У нашій ситуації орендодавець є основним споживачем електроенергії, орендар — субспоживачем. Позаяк за визначеннями, наведеними у пункті 1.2 Правил:
- основний споживач — споживач електричної енергії або власник електричних мереж, який передає частину електроенергії своїми технологічними мережами субспоживачам;
- субспоживач — споживач, електроустановки якого приєднані до технологічних електричних мереж основного споживача.
Отож у договорі оренди можна передбачити, що орендар безпосередньо укладає договір про постачання електрики енергії з енергопостачальною організацією. За наявності такої умови орендар як субспоживач електроенергії мусить укласти два договори: з основним споживачем на використання його електромереж і з постачальником електроенергії. Інакше кажучи, орендар платитиме орендодавцеві за використання його електромереж, а енергопостачальній організації — за елетрику.
Якщо договір оренди не передає орендареві повноваження врегульовувати договірні відносини, за електроенергію розраховується орендодавець як власник відповідного майна. Усі відносини між власником майна (балансоутримувачем) та орендарем визначають у договорі оренди відповідного майна. Так стверджує НКРЕ у листі від 06.09.2011 № 6601/11/17-11. Схожі висновки знаходимо у роз’ясненнях податківців (листи ДФС від 27.12.2016 № 28191/6/99-95-42-03-15, від 04.08.2016 № 26595/7/99-99-15-03-02-17). Але разом із тим у цих листах фіскалів йдеться і про окремі договори про компенсацію витрат на електроенергію.
З огляду на те що податківці мають звичку кардинально змінювати свій погляд на певні ситуації, не можна гарантувати, що вони зважатимуть на Правила та роз’яснення НКРЕ і не визнають окремий договір про відшкодування витрат на електроенергію нікчемним. Тому безпечніше включати витрати на електроенергію (аби їх компенсацію) до складу орендної плати. До того ж і договір на постачання електрири між орендодавцем та орендарем — міф.
ПДВ-зобов’язання на компенсацію
Базу оподаткування операцій з постачання товарів/послуг визначають з огляду на їх договірну вартість. До складу договірної (контрактної) вартості включають будь-які суми коштів, вартість матеріальних і нематеріальних активів, що їх передає платникові податків покупець безпосередньо або через будь-яку третю особу у зв’язку з компенсацією вартості товарів/послуг (п. 188.1 ПК).
Тож якщо орендодавець — небюджетна установа, компенсація витрат на електроенегію, передбачених договором оренди, є складовою послуг з оренди нерухомого майна. Відповідно, суми компенсації потрібно включати до бази оподаткування (орендної плати) й оподатковувати ПДВ. Тому постачальник (орендодавець) складає податкову накладну на суму орендної плати, яка включає відшкодування/компенсації витрат, пов’язаних з утриманням та обслуговуванням орендованого майна.
Орендодавець мусить скласти податкову накладну на дату виникнення податкових зобов’язань і зареєструвати її у Єдиному реєстрі податкових накладних. За загальним правилом, на підставі такої зареєстрованої податкової накладної орендар формує податковий кредит на основі суми ПДВ, нарахованого (сплаченого) у складі вартості послуг з оренди.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
