Кооператив отримує у ТОВ земельну ділянку на підставі договору суперфіцію. Чи можна у такому договорі передбачити оплату за суперфіцій у вигляді передачі ТОВ права власності на 10% збудованих на земельній ділянці приміщень? Тобто чи допустима у цій ситуації бартерна операція: кооператив отримує земельну ділянку, а ТОВ — приміщення?
⚡️ ПОДАТКОВА РЕФОРМА: НОВАЦІЇ ДЛЯ ПЛАТНИКІВ ПОДАТКУ НА ПРИБУТОК ⚡️
Аби відповісти на запитання, визначимось із поняттям суперфіцію. Його суть полягає в тому, що власник передає землекористувачеві право користуватися земельною ділянкою для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель.
Законодавчих норм, які врегульовують суперфіцій, небагато. Згадки про нього знаходимо у главі 34 Цивільного кодексу України (ЦК) та главі 16-1 Земельного кодексу України (ЗК).
Так, частина 5 статті 102-1 ЗК містить вказівку, що укладати договори про надання права користування земельною ділянкою для забудови (тобто суперфіцію) слід відповідно до ЦК з урахуванням вимог ЗК. При цьому в ЗК узагалі не йдеться про умови оплати суперфіцію.
ЦК також небагатослівний у питанні оплати суперфіцію — обмежується вказівкою, що власник земельної ділянки, наданої для забудови, має право одержати плату за користування нею. Якщо на земельній ділянці збудовані промислові об’єкти, сторони можуть передбачити у договорі право власника земельної ділянки одержати частку від доходу землекористувача (ч. 1 ст. 414 ЦК).
Закон України «Про кооперацію» від 10.07.2003 № 1087-IV, який є профільним для кооперативів, також не забороняє передбачати оплату за суперфіцій у вигляді передачі власникові землі права власності на збудовані на ній будівлі.
Навіть більше — Верховний Суд України у постанові від 05.06.2018 у справі № 921/1204/15-г/6 зробив висновок про те, що в розумінні застереження, передбаченого частиною 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність», житлово-будівельний кооператив можна віднести до одного з альтернативних способів фінансування будівництва, врегульованих іншим законом, а саме, Законом України «Про кооперацію».
Для осіб приватного права в нашій державі діють принцип «дозволено все, що прямо не заборонено законом» (ст. 19 Конституції України) та принцип свободи договору (ст. 3, 6, 627 ЦК). Останній, зокрема, означає те, що сторони вільно визначають умови договору. А тому сторони за домовленістю між собою можуть передбачити у договорі плату за суперфіцій у вигляді передачі ТОВ — власнику земельної ділянки права власності на 10% збудованих на такій ділянці приміщень.
Врахуйте також, що договір суперфіцію, за яким умовами розрахунку було передання суперфіціару частини збудованої на земельній ділянці нерухомості, аналізували різні судові інстанції у справі № 463/5828/15-ц. І жодна з них не дійшла висновку, що така умова суперечить закону. Однак із рішень судів у зазначеній справі легко з’ясувати, що товариство неминуче втягнеться у тривалу судову тяганину, якщо кооператив не виконуватиме своїх зобов’язань із передачі ТОВ збудованої на ділянці нерухомості.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
