Плата за суперфиций в виде передачи права собственности на построенные на земле здания

RU UA
Кооператив получает у ООО земельный участок на основании договора суперфиция. Можно ли в таком договоре предусмотреть оплату за суперфиций в виде передачи ООО права собственности на 10% построенных на земельном участке помещений? То есть допустима ли в этой ситуации бартерная операция: кооператив получает земельный участок, а ООО - помещение?

ІНКОТЕРМС 2020: ТЕКСТ+АНАЛІТИКА⋙

Чтобы ответить на вопрос, определимся с понятием суперфиция. Его суть заключается в том, что владелец передаёт землепользователю право пользоваться земельным участком для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений.

Законодательных норм, регулирующих суперфиций, немного. Упоминания о нём находим в главе 34 Гражданского кодекса Украины (ГК) и главе 16-1 Земельного кодекса Украины (ЗК).

Так, часть 5 статьи 102-1 ЗК содержит указание, что заключение договоров о предоставлении права пользования земельным участком для застройки (то есть суперфиция) следует в соответствии с ГК с учётом требований ЗК. При этом в ЗК вообще не идёт речи об условиях оплаты суперфиция.

ГК также немногословен в вопросе оплаты суперфиция - ограничивается указанием, что собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право получить плату за пользование им. Если на земельном участке построены промышленные объекты, стороны могут предусмотреть в договоре право собственника земельного участка получить долю от дохода землепользователя (ч. 1 ст. 414 ГК).

Закон Украины «О кооперации» от 10.07.2003 № 1087-IV, который является профильным для кооперативов, также не запрещает предусматривать оплату за суперфиций в виде передачи владельцу земли права собственности на построенные на ней здания.

Более того - Верховный Суд Украины в постановлении от 05.06.2018 по делу № 921/1204/15-г/6 сделал вывод о том, что в понимании предостережения, предусмотренного частью 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», жилищно-строительный кооператив можно отнести к одному из альтернативных способов финансирования строительства, урегулированных другим законом, а именно законом Украины «О кооперации».

Для лиц частного права в нашем государстве действуют принцип «разрешено всё, что прямо не запрещено законом» (ст. 19 Конституции Украины) и принцип свободы договора (ст. 3, 6, 627 ГК). Последний, в частности, означает, что стороны свободно определяют условия договора. Поэтому стороны по договорённости между собой могут предусмотреть в договоре плату за суперфиций в виде передачи ООО - владельцу земельного участка права собственности на 10% построенных на таком участке помещений.

Учтите также, что договор суперфиция, по которому условиями расчёта было передача суперфициарию части построенной на земельном участке недвижимости, анализировали различные судебные инстанции по делу № 463/5828/15-ц. И ни одна из них не пришла к выводу, что такое условие противоречит закону. Однако из решений судов по данному делу легко выяснить, что общество неизбежно втянется в длительную судебную тяжбу, если кооператив не будет выполнять своих обязательств по передаче ООО построенной на участке недвижимости.


Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"


Вебінар для бухгалтера

Останні новини

Усі новини

Гарячі запитання

Усі питання і відповіді