ІНКОТЕРМС 2020: ТЕКСТ+АНАЛІТИКА⋙
Чтобы ответить на вопрос, определимся с понятием суперфиция. Его суть заключается в том, что владелец передаёт землепользователю право пользоваться земельным участком для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других зданий и сооружений.
Законодательных норм, регулирующих суперфиций, немного. Упоминания о нём находим в главе 34 Гражданского кодекса Украины (ГК) и главе 16-1 Земельного кодекса Украины (ЗК).
Так, часть 5 статьи 102-1 ЗК содержит указание, что заключение договоров о предоставлении права пользования земельным участком для застройки (то есть суперфиция) следует в соответствии с ГК с учётом требований ЗК. При этом в ЗК вообще не идёт речи об условиях оплаты суперфиция.
ГК также немногословен в вопросе оплаты суперфиция - ограничивается указанием, что собственник земельного участка, предоставленного для застройки, имеет право получить плату за пользование им. Если на земельном участке построены промышленные объекты, стороны могут предусмотреть в договоре право собственника земельного участка получить долю от дохода землепользователя (ч. 1 ст. 414 ГК).
Закон Украины «О кооперации» от 10.07.2003 № 1087-IV, который является профильным для кооперативов, также не запрещает предусматривать оплату за суперфиций в виде передачи владельцу земли права собственности на построенные на ней здания.
Более того - Верховный Суд Украины в постановлении от 05.06.2018 по делу № 921/1204/15-г/6 сделал вывод о том, что в понимании предостережения, предусмотренного частью 3 статьи 4 Закона Украины «Об инвестиционной деятельности», жилищно-строительный кооператив можно отнести к одному из альтернативных способов финансирования строительства, урегулированных другим законом, а именно законом Украины «О кооперации».
Для лиц частного права в нашем государстве действуют принцип «разрешено всё, что прямо не запрещено законом» (ст. 19 Конституции Украины) и принцип свободы договора (ст. 3, 6, 627 ГК). Последний, в частности, означает, что стороны свободно определяют условия договора. Поэтому стороны по договорённости между собой могут предусмотреть в договоре плату за суперфиций в виде передачи ООО - владельцу земельного участка права собственности на 10% построенных на таком участке помещений.
Учтите также, что договор суперфиция, по которому условиями расчёта было передача суперфициарию части построенной на земельном участке недвижимости, анализировали различные судебные инстанции по делу № 463/5828/15-ц. И ни одна из них не пришла к выводу, что такое условие противоречит закону. Однако из решений судов по данному делу легко выяснить, что общество неизбежно втянется в длительную судебную тяжбу, если кооператив не будет выполнять своих обязательств по передаче ООО построенной на участке недвижимости.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
