Селищна рада продала товариству земельну ділянку комунальної власності без проведення земельних торгів. Підставою стало те, що на цій ділянці нібито був розміщений об’єкт нерухомого майна, право власності на який товариство зареєструвало за собою. Придбавши земельну ділянку, покупець поділив її на шість інших із присвоєнням їм кадастрових номерів.
Незабаром селищна рада довідалася про незаконність спорудження вказаного об’єкта, тому що ні замовник будівництва, ні товариство не мали на земельну ділянку відповідного речового права. З огляду на це управління Державної архітектурно-будівельної інспекції скасувало реєстрацію декларації про початок виконання будівельних робіт.
Селищна рада звернулася до суду. Просила визнати недійсним укладений із товариством договір купівлі-продажу земельної ділянки та повернути ділянки, утворені внаслідок поділу. Суд першої інстанції позовні вимоги задовольнив. Суд апеляційної інстанції залишив рішення суду першої інстанції без змін. Верховний Суд України (ВСУ), розглядаючи касаційну скаргу товариства, мав, зокрема, вирішити питання про те, чи є підстави визнати спірний договір недійсним і застосувати реституцію.
Якщо особа не має права власності на розміщений на земельній ділянці об’єкт, підстави для застосування неконкурентних засад продажу цієї ділянки відсутні. Водночас немає значення, чи є він об’єктом незавершеного будівництва, чи завершеним об’єктом нерухомого майна, зданим в експлуатацію у встановленому законом порядку (абз. 2 ч. 2 ст. 134 Земельного кодексу України; ЗК).
Товариство, керівник якого діяв недобросовісно, достовірно знаючи про те, що немає законних підстав для початку будівництва, мало знати про відсутність підстав для придбання первинної земельної ділянки на неконкурентних умовах (без проведення земельних торгів).
Товариство не набуло права власності на об’єкт незавершеного будівництва. Цей об’єкт є самочинним будівництвом, тому що первинна земельна ділянка не була відведена для відповідної мети. Ані юридична особа, яка розпочала будівництво на цій ділянці, ані товариство, яке зареєструвало за собою як внесок до статутного капіталу право власності на об’єкт незавершеного будівництва, жодного речового права на первинну земельну ділянку не мали.
У такому разі треба застосовувати загальні правила проведення земельних торгів у формі аукціону, за результатом яких укладати відповідний договір (ст. 135 ЗК).
Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений без дотримання конкурентних засад, тобто спрямований на незаконне заволодіння земельною ділянкою комунальної власності, то такий договір є нікчемним (ч. 1, 2 ст. 228 Цивільного кодексу України).
Отже, суди попередніх інстанцій помилково задовольнили вимогу про визнання недійсним нікчемного договору. З огляду на обставини цієї справи, поведінку сторін і нікчемність вказаного договору ВСУ вважає, що єдиним ефективним способом захисту прав позивача є повернення йому відповідачем земельних ділянок.
ВСУ:
- задовольнив позов і зобов’язав повернути спірні земельні ділянки селищній раді;
- відмовив у задоволенні вимоги визнати недійсним спірний договір купівлі-продажу.
