Продаж земельної ділянки 2024

Як набувається право власності на земельну ділянку у юросіб і громадян України

Варіанти набути право власності на земельну ділянку у юросіб і громадян дещо відрізняються. Визначаються вони Земельним кодексом України (далі – ЗК). Їхнє порівняння, спільне та відмінне представлено у таблиці нижче.

Однак є особливі обмеження щодо купівлі-продажу земельних ділянок:

• державної або комунальної власності (щодо них ­– див. ст. 134 ЗК);
• сільськогосподарського призначення.

Останні розглянемо детально. Так, набувати права власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення без якихось обмежень можуть лише (див. ч. 1 ст. 130 ЗК):

• територіальні громади;
• держава.

Щодо громадян та юросіб України, то щодо набуття у власність сільськогосподарських земель вони мають різні обмеження.

Аграрні ноти — нові можливості кредитування

З наступного року має запрацювати новий фінансовий інструмент для кредитування сільгоспвиробників — аграрні ноти. Пояснимо, у чому відмінність між аграрними нотами та аграрними розписками, а також хто з аграріїв і в яких випадках може їх застосовувати

ЧИТАТИ РОЗ’ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА ⏩

Обмеження на набуття у власність сільськогосподарських земель у юросіб і громадян України

Громадяни України набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення можуть теж (ч. 1 ст. 130 ЗК), але мають кількісні обмеження на загальну площу таких ділянок, що може бути у їхньому володінні, а саме:

• з 1 липня 2021 р. до 1 січня 2024 р. – було 100 га (пп. «а» п. 15 Перехідних положень ЗК). Однак у кількісні обмеження не враховувалися землі, які були набуті у власність до 1 липня 2023 р. Враховувалися землі, які придбані після 1 липня 2021 р., так як «…зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання чинності...» – див. пп. «а» п. 15 Перехідних положень ЗК;
• з 1 січня 2024 р. – 10 тис. га (ч. 2 ст. 130 ЗК).

Щодо юросіб України, то у них ситуація щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення така:

• з 1 липня 2021 р. до 1 січня 2024 р. – всім юрособам узагалі заборонена була купівля таких ділянок (п. 6¹ Перехідних положень ЗК);
• після 1 січня 2024 р. – уже купувати можна. Однак загальна площа таких ділянок, яка може бути у володінні буде обмежена, – до 10 тис. га (ч. 2 ст. 130 ЗК).

Також для юросіб діють й інші обмеження, які представлено у таблиці нижче. Дані обмеження діяли і до 1 січня 2024 р. і після. До 1 січня 2024 року вони були застосовані, наприклад щодо спадку чи міни, а з 1 січня 2024 р.  застосовуються і щодо купівлі-продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення.

У іноземців обмежень ще більше й вони стосуються не лише сільськогосподарських земель.

Форма № 20-ОПП: зразок і підказки для аграрія

Щоб правильно заповнити та подати форму № 20-ОПП, а також не наразитися на штраф, скористайтесь інструкцією та зразком у статті. Адже для платників, які мають змогу виконувати свої податкові обов’язки, цьогоріч відновили перебіг строків, що визначає податкове законодавство

СКАЧАТИ ЖИВИЙ ЗРАЗОК

Обмеження на набуття у власність земельної ділянки у іноземних юросіб та іноземців

Іноземні юрособи мають більше обмежень на ринку землі в Україні. Вони представлені у таблиці нижче.

Що таке право власності на земельну ділянку

Земельна ділянка має межі та певне місце розташування. Право власності на земельну ділянку поширюється на:

• поверхневий (ґрунтовий) шар у її межах, а також на водні об’єкти, ліси та багаторічні насадження, що на ній знаходяться;
• простір, що знаходиться над і під поверхнею ділянки на висоту і на глибину, яка необхідна для житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Об’єктом права власності земельна ділянка може стати виключно з моменту її формування, тобто визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (присвоєння кадастрового номера) та державної реєстрації права власності на неї (ч. 1 ст. 79¹ ЗК). Лише після дотримання цих умов можна прийняти рішення на продаж земельної ділянки. Несформованою земельна ділянка може бути, наприклад, у ситуації продажу об’єкта нерухомості, що розташований на земельній ділянці. До особи в такому разі переходить не тільки право власності на об’єкт нерухомості, але й земельну ділянку, на якій даний об’єкт нерухомості розміщений, за умов незміни цільового призначення землі (ч. 1 ст. 120 ЗК, ст. 377 ЦК).

Договір купівлі-продажу земельної ділянки потребує обов’язкового нотаріального посвідчення (ч. 1 ст. 120 ЗК, ст. 377 Цивільного кодексу України, далі – ЦК). За загальними правилами договір вважається укладеним з дня такого посвідчення (ч. 3 ст. 640 ЦК), але для договору купівлі-продажу ще є й умова його державної реєстрації (ст. 125 ЗК), тому він вважається укладеним, коли відбулися обидві події – і нотаріальне посвідчення, і державна реєстрація. І хоча реєстрацію здійснює сам нотаріус, але результати даних подій дещо розведені у часі (див. далі – як продати земельну ділянку).

Мінімальне податкове зобов’язання під час воєнного стану

У статті зосередимося на питанні звільнення від нарахування МПЗ пов’язані з запровадженням в Україні воєнного стану

ЧИТАТИ РОЗ’ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Документи, які треба для оформлення продажу земельної ділянки

При оформленні продажу земельної ділянки знадобляться зокрема такі документи

• оригінал витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку. Можна замовити у Держгеокадастрі через електронний кабінет та забрати через ЦНАП;
• витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно – посвідчує право власності на земельну ділянку (а ще можуть бути витяги на об’єкти, які знаходяться на даній земельній ділянці, якщо землі продається разом з ними);
• правовстановлюючі документи (державний акт про право власності на земельну ділянку, свідоцтво про право власності, свідоцтво про право на спадщину, договір дарування, судове рішення, що набуло чинності про набуття чи зміну власності тощо);
• висновок експертної оцінки земельної ділянки та/або об’єктів нерухомості, які розташовані на земельній ділянці. Експертна оцінка землі потрібна не завжди, але може бути за домовленістю сторін угоди. Крім того, експертна оцінка може бути потрібна ще й з податкових міркувань, так як впливає на сплату податків. І ця потреба більша щодо нерухомості на земельній ділянці. Якщо ціна купівлі об’єкта нерухомості буде нижчою від її звичайної ціни (ринкової вартості, експертної оцінки), то податки розраховуються від звичайної ціни. Наприклад, це актуально для платників ПДВ-підприємців, які не ведуть бухгалтерський облік (див. далі);
• договір купівлі-продажу, дарування, довічного утримання тощо чи інша цивільно-правова угода щодо відчуження земельної ділянки. У юридичних осіб найпоширенішим випадком є оформлення договору купівлі-продажу;
• документи, що посвідчують особу продавця і покупця, довіреності.

Даний перелік не слід вважати вичерпним, так як нотаріус при посвідченні договору купівлі-продажу проводить перевірку та може запросити й інші потрібні як доказ документи, наприклад щодо походження коштів, які витрачаються покупцем на придбання земельної ділянки сільськогосподарського призначення (податкову декларацію про доходи тощо).

Договір продажу земельної ділянки

Договір купівлі продажу земельної ділянки має містити всі істотні умови (ст. 132 ЗК):

• назва сторін;
• вид угоди (договір купівлі-продажу);
• предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму тощо);
• документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку (Державний акт на право власності на земельну ділянку);
• відомості про відсутність заборон на відчуження земельної ділянки (за даними Державного земельного кадастру);
• відомості про відсутність або наявність обмежень щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням, наприклад, застава, оренда, сервітути тощо;
• договірна ціна (за даними Державного земельного кадастру). Зверніть увагу, що до 1 січня 2030 року ціна продажу земель сільськогосподарського призначення власникам земельних ділянок часток (паїв) повинна бути не менше їхньої НГО (виняток – землі, отримані внаслідок безплатної приватизації) (див. п. 22 Перехідних положень ЗК);
• права та обов’язки сторін;
• кадастровий номер земельної ділянки;
• момент переходу права власності на земельну ділянку.

Увага: кадастровий номер – істотна умова договору купівлі-продаже земельної ділянки.

У разі відсутності кадастрового номера (таке можливо для державних актів старого зразка), необхідно звернутися за його присвоєнням до територіального органу Держкомзему. У разі відсутності кадастрового номера це створює підставу для відмови у посвідченні договору купівлі-продажу земельної ділянки для нотаріуса.

Облікова політика: яких помилок варто уникати

Облікова політика — внутрішній документ агропідприємства. Проте норми, які підприємство закладає до облікової політики, можуть як допомогти врятувати від ризиків, так і зашкодити

ПОРАДИ ЕКСПЕРТА + ГОТОВІ ЗРАЗКИ

Як продати земельну ділянку

Для продажу земельної ділянки необхідно здійснити такі кроки:

• перевірити всі необхідні документи, що посвідчують право власності на земельну ділянку;
• укласти договір купівлі-продажу та ще раз перевірити дотримання всіх істотних умов;
• звернутися до нотаріуса, склавши заяву та додавши витяг з Державного земельного кадастру про реєстрацію земельної ділянки, договір купівлі-продажу та інші документи (перелік – див. вище). Якщо продаж земельної ділянки відбувається фізичною особою іншій фізичній особі, то на цьому етапі може бути сплачений ПДФО та військовий збір (детальніше – див. далі про оподаткування продажу земельних ділянок);
• нотаріус перевіряє документи та проставляє відмітку про перехід права власності на земельну ділянку (ст. 55 Закону «Про нотаріат» від 02.09.1993 № 3425-XII). Нотаріус при продажу сільськогосподарських земель також перевіряє дотримання вимог ЗК, у т.ч. й щодо особи набувача, дотримання переважного права купівлі, походження коштів (ч. 6 ст. 130 ЗК), обмежень за площею (наприклад, уже згадані 10 га на фізичну особу), кінцевого бенефіціара юрособи, наявність юрособи або її учасників у списках терористів чи реєстрацію в офшорі і т.д. (див. згадувані раніше обмеження);
• зареєструвати право власності в Реєстрі речових прав на нерухоме майно. Як правило, здійснює нотаріус, але можна звернутися й до держреєстраторів, наприклад у ЦНАП. Той же нотаріус при здійсненні реєстрації зміни права власності на земельну ділянку керується Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабміну від 25.12.2015 № 1127 (далі – Порядок № 1127). Нотаріус (держреєстратор) виготовляє електронні копії документів шляхом сканування. Після внесення відомостей за допомогою програмних засобів до Реєстру речових прав нотаріус формує інформацію, яка розміщується на вебпорталі Мін’юсту для доступу до неї заявника з метою перегляду, завантаження та друку (п. 22 Порядку № 1127). Процес реєстрації може зайняти термін 5 р. днів (ч. 2 ст. 19 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV, далі – Закон № 1952).
• отримати витяг з Реєстру речових прав не нерухоме майно про здійснену державну реєстрацію права власності. Витяг надається в електронні та (за бажанням заявника) – у паперові формі. Обидві форми мають однакову юридичну силу (ст. 21 Закону № 1952). Якщо витяг видається у паперовій формі на ньому має бути підпис і печатка держреєстратора (у даному разі нотаріуса).

Після всіх здійснених процедур і отримання витягу купівля-продаж земельної ділянки вважається закінченою і покупець може вважати себе повноправним власником земельної ділянки. Однак саме право власності на земельну ділянку виникає з моменту відображення такої інформації в Реєстрі речових прав. З цієї дати новий власник може користуватися земельною ділянкою, тобто це настає раніше отримання паперового витягу.

Особливості продажу сільськогосподарської земельної ділянки

Зверніть увагу, що нюансів продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення значно більше та їх теж перевіряє нотаріус. Зокрема такі:

• розрахунок за такі землі – лише у безготівковій формі (ч. 5 ст. 130 ЗК);
• їх заборонено продавати особам, які не можуть підтвердити походження коштів (ч. 6 ст. 130 ЗК);
• не можна продати такі землі іншій особі, якщо уже є особа, якій надано переважне право на купівлю даної земельної ділянки, наприклад орендар або особа зі спецдозволом на користування надрами (ч. 1 ст. 130¹ ЗК). Якщо є особа з переважним правом, то нотаріус має спочатку її попередити про намір продажу земельної ділянки. Це може суттєво затягнути укладення угоди (2 місяці до очікуваної дати продажу – подача заяви нотаріусу; 3 робочих дні нотаріуса – на повідомлення; місяць – на відповідь суб’єкта переважних прав). Треба отримати письмову згоду суб’єкта переважного права купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення (пп. «4» п. 48 Порядку № 1127).

Перевірки-2024: підказки для аграріїв

Під час війни перелік перевірок скоротився, але їх не припинили остаточно. Законотворці поступово скасовують заборони. Експерт підкаже, які перевірки можуть очікувати на аграріїв

РОЗ'ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Продаж земельної ділянки разом з об’єктом нерухомості

Продаж нерухомого майна разом з земельною ділянкою оформляється одним з 2-х варіантів:

• одним договором щодо продажу 2-х об’єктів одночасно, який містить загальну суму продажу, виокремлену вартість землі та нерухомості;
• двома різними договорами – один договір купівлі продаж земельної ділянки, а інший – договір на купівлю-продаж нерухомості.

Все це не має значення на оподаткування операції, що розберемо детальніше.

Якщо нерухоме майно розміщене на земельній ділянці, яка знаходиться в оренді чи на умовах іншого права користування, то до покупця переходить дане право, а не право власності (ч. 2 ст. 120 ЗК).

Якщо ж відбувається передача землі державної чи комунальної власності (рішення ради про продаж земельної ділянки), то такі ділянки підлягають продажу юридичним особам і ФОП шляхом конкурсу (земельні торги, що мають форму аукціону), крім земельних ділянок, які мають розташовані об’єкти нерухомості (ст. 134 ЗК).

Оподаткування при продажу земельної ділянки у платників податку на прибуток

Операція з продажу земельної ділянки у підприємств малодоходників (доходи менше 40 млн грн) збільшує доходи, що оподатковуються у звичайному порядку.

Щодо підприємств високодоходників (доходи більше 40 млн грн), то тут спеціальних податкових різниць за такою операцією немає. Однак різницю може спричинити продаж об’єкта нерухомості разом з земельною ділянкою, на якій він розташований. Якщо раптом підприємство нараховувало амортизацію на даний об’єкт як єдиний об’єкт основних засобів, то слід згадати, що земельна ділянка – це не основний засіб для цілей податкового обліку. В цьому можна переконатися зазирнувши до визначення основних засобів в п. 14.1.138 Податкового кодексу України, далі – ПК:

• по-перше, є формулювання «крім вартості землі»;
• по-друге, вартість землі не зменшується у зв’язку з моральним і фізичним зносом.

Даний нюанс треба враховувати застосовуючи коригування за п. 138.3 ПК, які стосуються тільки продажу об’єктів основних засобів.

Увага: земельна ділянка – це не основний засіб для цілей податкового обліку.

Єдиний податок і дохід від продажу земельної ділянки

За роз’ясненням ДФС юрособа-платник єдиного податку, що належить до 3 групи, у разі продажу земельної ділянки як окремого об’єкта власності має включати до складу доходів усі надходження коштів, які були отримання від продажу такої земельної ділянки, у звітному періоді (кварталі) їхнього отримання (лист ГУ ДФС у м. Києві від 04.04.2016 № 8012/10/26-15-12-04-18).

Щодо єдинників-ФОП, то вони оподатковують операцію від продажу земельної ділянки як свій особистий дохід, сплачуючи ПДФО і ВЗ, а не як підприємницький дохід. Це пов’язано з тим, що окремої реєстрації нерухомості на ФОП немає – є лише на юросіб і фізосіб.

Як сільгосппідприємству забронювати працівників

Сільгосппідприємства, які виконують мобілізаційні завдання або визначені критично важливими для функціонування економіки, можуть забронювати своїх військовозобов’язаних працівників. Пояснимо, які критерії для цього необхідно дотримати, які документи подати, а також скільки чекати на відповідне рішення

ЧИТАТИ РОЗ’ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

ПДВ і продаж земельної ділянки

Щодо обліку ПДВ, то чи буде об’єктом оподаткування продаж землі залежить від ситуації (пп. 197.1.21 ПК):

• якщо відбувається окремий продаж земельної ділянки роздільно від об’єкта нерухомості, що на ній знаходиться, то така операція звільняться від обкладання ПДВ. Однак податкова накладна складається – у верхній лівій її частині в графі «Складена на операції, звiльненi від оподаткування» робиться позначка «Без ПДВ». Земельна ділянка має умовний код УКТ ЗЕД 00301. Код податкової пільги для заповнення графи 9 з Довідника податкових пільг №116/2– 14060431. Також при складанні податкової декларації з ПДВ у Таблиці 2 Додатка 5 треба не забути порахувати суму податкової пільги;
• якщо ж продаж земельної ділянки відбувається в комплексі з об’єктом нерухомості (будівлі, споруди тощо), як одного комплексу, а земельна ділянка входить до вартості такого об’єкта нерухомості, то операція підпадає під обкладання ПДВ. Зверніть увагу, що при цьому складаються дві податкові накладні – одна на об’єкт нерухомості (обкладається ПДВ), а інша – «без ПДВ» на земельну ділянку. Однак ще може з’явитися й третя податкова накладна, якщо договірна вартість нерухомості нижча від бази оподаткування ПДВ, – тоді податкова накладна буде на суму різниці з типом причини «15».

Щодо бази оподаткування ПДВ – зверніть увагу, що база оподаткування операцій з постачання необоротних активів (чим, скоріш за все, і є об’єкт нерухомості у продавця) не може бути нижче (абз. 2 п. 188.1 ПК):

• балансової (залишкової) вартості – за даними бухгалтерського обліку;
• звичайної ціни – у разі відсутності обліку необоротних активів.

Цим обумовлена необхідність експертної оцінки вартості нерухомості у ФОП– платників ПДВ. Адже вони не мають показника залишкової (балансової) вартості, так я не ведуть бухгалтерський облік (!). Експертна оцінка самої ж земельної ділянки на ПДВ не впливає, так як її продаж звільнений від ПДВ.

При цьому податківці наголошує на тому, що кількість укладених договорів, якими оформляється така угода значення не має: навіть якщо такий продаж оформити двома окремими договорами (один – на земельну ділянку, інший – на об’єкт нерухомості), то все одно відбувається оподаткування ПДВ (лист ГУ ДФС у Рівненській області від 26.08.2016 № 2046/10/17-00-12-01-07). Навіть якщо договір один, то все одно пільга на ПДВ для земельної ділянки зберігається (ІПК ДФС від 27.12.2018 № 5416/6/99-99-15-03-02-15/ІПК).

Чи є пенсійний збір при продажу земельної ділянки

Пенсійний збір від вартості нерухомого майна у розмірі 1% у разі придбання земельної ділянки не сплачується, так як земельні ділянки не підпадають під розуміння нерухомого майна за пунктом «9» статті 1 Закону України «Про збір на обов’язкове державне пенсійне страхування» від 26.06.1997 № 400/97-ВР (також лист ПФУ від 27.03.2012 № 7107/03-20).

Увага: продаж земельної ділянки як окремого самостійного об’єкта звільнений від оподаткування ПДВ.

Продаж земельної ділянки фізичною особою

Якщо земельну ділянку продає фізособа, що не має статусу ФОП, а покупцем є юридична особа, то в останньої виникає обов’язок сплатити як податковий агент ПДФО та військовий збір за фізособу. Ставка ПДФО у даному випадку – 5% (п. 167.2 ПК, п. 172.2 ПК), а військового збору, як завжди, – 1,5%.

Однак звільняється від оподаткування ПДФО та відповідно військовим збором продаж земельної ділянки за виконання одночасно таких умов (п. 172.1 ПК):

• у звітному році це перший продаж земельної ділянки;
• земельна ділянка знаходилися у власності фізособи більше 3-х років або земельна ділянка була отримана у спадщину.

Увага: 5% – ставка ПДФО при продажу нерухомості, в т.ч. земельних ділянок фізособами.

Якщо фізособа продає земельну ділянку іншій фізособі, то ПДФО та військовий збір має сплатити фізособа самостійно під час нотаріального оформлення або подавши за відповідний звітний період декларацію про майновий стан і доходи.

Визначаємо орендну плату за приватні земельні ділянки з прив’язкою до НГО

Коли сторони договору оренди визначають розмір орендної плати за приватну землю, то досить часто «прив’язують» її до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З’ясуємо, чи найкращий це варіант для сторін договору, а також чи має цей спосіб визначення орендної плати підводне каміння

ЧИТАТИ РОЗ'ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Бухгалтерський облік продажу земельної ділянки

Земельні ділянки у бухгалтерському обліку може обліковуватися як:

• основний засіб – якщо вона не призначена для перепродажу. Тоді використовується субрахунок 101 «Земельні ділянки». Особливістю обліку земельних ділянок як основних засобів є те, що амортизація на такі об’єкти не нараховується і строк корисного використання не встановлюється (п. 22 НП(С)БО 7 «Основні засоби»). Може проводитися дооцінка/уцінка таких об’єктів до справедливої вартості з застосуванням послуг експертної оцінки, так як щодо основних засобів повинні дотримуватися норми Закону «Про оцінку майна, майнових право та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 № 2658-III;
• інвестиційна нерухомість – якщо земля утримується для отримання певних вигод від збільшення її вартості в майбутньому (інвестиційний актив) або виключно для отримання доходу від здавання її в оренду. Тоді використовується субрахунок 100 «Інвестиційна нерухомість». Амортизація на такі об’єкти також не нараховується та використовується або облік за справедливою вартістю (якщо є активний ринок), або облік за первісною вартістю;
• запаси – у разі утримування з метою перепродажу. Тоді земля обліковується як товар на субрахунку 286 «Необоротні активи та групи вибуття, утримувані для продажу».

Увага: земельна ділянка не підлягає амортизації.

Таким чином, відображення в бухгалтерському обліку продажу земельної ділянки буде залежати від того, як саме вона обліковувалася. Але спільним у бухгалтерських проведеннях буде в усіх 3-х випадках використання субрахунку 286, так як при вибутті об’єктів основних засобів і інвестиційної нерухомості за вимогами НП(С)БО 27 «Необоротні активи, утримувані для продажу, та припинена діяльність» вони переводяться до груп вибуття.

Бухгалтерські проведення з продажу земельної ділянки наведені у таблиці нижче.

Увага: при продажу земельна ділянка переводиться до групи вибуття.