Товариство-орендар звернулося з позовом до міськради. Попрохало визнати додаткову угоду про поновлення договору оренди землі такою, що уклали. Свої вимоги обґрунтувало тим, що вчасно звернулося до орендодавця з пропозицією продовжити договір і надало йому проєкт договору оренди землі. Однак відповіді від орендодавця не отримало. Тому продовжило користуватися земельною ділянкою після завершення строку дії договору і сплачувати орендну плату.
Верховний Суд (ВС) підтримав висновки суду першої інстанції про задоволення позову.
ВС зауважив, що 16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким:
- статтю 33 Закону України «Про оренду землі» (далі — Закон про оренду землі), що регламентувала порядок поновлення договорів оренди, виклали в новій редакції;
- розділ IX Закону про оренду землі доповнили абзацами три та чотири.
«Договори оренди земельних ділянок приватної власності, а також земельних ділянок державної або комунальної власності, на яких розташовані будівлі, споруди, що перебувають у власності орендаря, укладені до набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», у разі їх продовження (укладення на новий строк) мають містити умови, передбачені ст. 33 цього Закону та ст. 126-1 Земельного кодексу України.
Правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення».
Абзаци три та чотири розділу IX Закону про оренду землі
Отже, договір оренди землі слід поновлювати:
- на умовах, що визначає цей договір;
- за правилами, що є чинними на момент його укладення. А саме, за нормами статті 33 Закону України «Про оренду землі» у редакції, чинній на час укладення договору.
ВС навів алгоритм розв’язання спорів щодо застосування статті 33 Закону про оренду землі залежно дій сторін договору.
Дії сторін договору | Дії суду |
Орендар у встановлені строки не звернувся до орендодавця і не надав проєкту договору | Суди мають відмовити в задоволенні позову про визнання договору таким, що уклали, незалежно від подальших дій орендодавця. Адже саме орендар не дотримав вимог договору й закону |
Орендар своєчасно звернувся до орендодавця з пропозицією продовжити дію договору і надав проєкт договору. Орендодавець у місячний строк розглянув пропозицію, однак не погодився із запропонованими умовами та відмовився продовжити договір | Суди мають відмовити в задоволенні позову про визнання договору таким, що уклали. Адже орендодавець діяв у межах своїх повноважень |
Орендар своєчасно звернувся до орендодавця з пропозицією продовжити дію договору і надав проєкт договору. Орендодавець у місячний строк не заперечив проти поновлення договору оренди землі або відмовив із порушенням місячного строку. Однак упродовж одного місяця після завершення строку договору надіслав лист-повідомлення з відмовою продовжити договір оренди землі | Суди мають відмовити в задоволенні позову про визнання договору таким, що уклали. Адже орендодавець діхє в межах своїх прав, що прямо передбачає частина 6 статті 33 Закону про оренду землі |
Орендар своєчасно звернувся до орендодавця з пропозицією продовжити дію договору і надав проєкт договору (незалежно від того, містив цей проєкт змінені умови чи передбачав поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк). Орендодавець у місячний строк не заперечив поновити договір. Водночас орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після завершення строку договору оренди. Орендодавець упродовж одного місяця після завершення строку договору не надіслав лист-повідомлення із запереченням поновити договір оренди землі | Суди мають задовольнити позов про визнання договору таким, що уклали на той самий строк і на тих самих умовах |
За результатами розгляду ВС підтримав рішення суду першої інстанції задовольнити позов. Суд установив, що орендар:
- дотримав процедуру поновлення договору оренди на новий строк;
- завчасно повідомив орендодавця про намір продовжити орендні правовідносини та долучив проєкт відповідної додаткової угоди;
- продовжує належно користуватися орендованою земельною ділянкою та сплачувати орендну плату.
