Про право власності на будівлю та земельну ділянку під нею

Частина перша статті 182 Цивільного кодексу України (ЦК) стверджує: право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. Причому права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають із дня такої реєстрації відповідно до законодавства (ч. 4 ст. 334 ЦК).

Винятком є лише право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами. Відповідно до статті 794 ЦК таке право підлягає державній реєстрації, якщо договір найму або оренди, за яким воно виникає, укладається на строк не менш як три роки.

Порядок оформлення права власності на об’єкти нерухомого майна регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (далі — Закон № 1952) та постанова КМУ «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 17.10.2013 № 868 (далі — Порядок № 868).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Права на нерухоме майно та їх обтяження, що виникли до 01.01.2013, визнаються дійсними у разі відсутності їх державної реєстрації, передбаченої Законом № 1952, за таких умов:

- якщо реєстрація прав та їх обтяжень була проведена відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення, або

- якщо на момент виникнення прав та їх обтяжень діяло законодавство, що не передбачало обов’язкової реєстрації таких прав та їх обтяжень.

Зокрема, згідно зі статтею 5 Закону № 1952 обов’язковій реєстрації підлягають речові права на земельні ділянки, а також на об’єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення. А саме: підприємства як єдині майнові комплекси, житлові будинки, будівлі, споруди (їх окремі частини), квартири, житлові та нежитлові приміщення.

Документи, що підтверджують право власності на нерухомість

Відповідно до пункту 37 Порядку № 868 документами, що підтверджують виникнення, перехід та припинення речових прав на нерухоме майно, зокрема, є:

- укладений в установленому законом порядку договір, предметом якого є нерухоме майно, права щодо якого підлягають державній реєстрації (наприклад, договір купівлі-продажу, міни, дарування тощо), або речове право на нерухоме майно чи його дублікат;

- свідоцтво про право власності на нерухоме майно, видане державним реєстратором відповідно до закону;

- свідоцтво про право власності на нерухоме майно чи його дублікат, видані до 01.01.2013 органом місцевого самоврядування або місцевою держадміністрацією;

- свідоцтво про право на спадщину, видане нотаріусом або консульською установою України, чи його дублікат;

- видані нотаріусом свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів) та свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), якщо прилюдні торги (аукціони) не відбулися, чи їх дублікати;

- рішення суду, що набрало законної сили, щодо права власності та інших речових прав на нерухоме майно;

- ухвала суду про затвердження (визнання) мирової угоди тощо.

Але безпосередньо факт набуття права власності на нерухоме майно підтверджується саме внесенням відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі — Державний реєстр прав), а також отриманням документа, що підтверджує проведення державної реєстрації права на нерухоме майно.

ВРІЗ 1

Згідно зі статтею 18 Закону № 1952 документом, який підтверджує факт виникнення права власності при здійсненні державної реєстрації прав на нерухоме майно (факт проведення державної реєстрації права власності), є свідоцтво про право власності на нерухоме майно.

Підтвердженням права власності на нерухоме майно також слугуватиме і витяг з Державного реєстру прав (його засвідчена належним чином копія).

З огляду на викладене, акт приймання-передачі об’єкта нерухомого майна не є тим документом, що підтверджує право власності на майно. Він лише підтверджує факт передачі такого майна.

Набуття прав на земельну ділянку під будівлею

Відповідно до статті 80 Земельного кодексу України (ЗК) юридичні особи можуть бути суб’єктами права власності винятково на землі приватної власності.

За загальним правилом, відповідно до частини першої статті 82 ЗК юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки для здійснення підприємницької діяльності у разі:

а) придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;

б) внесення земельних ділянок її засновниками до статутного капіталу;

в) прийняття спадщини;

г) виникнення інших підстав, передбачених законом.

Водночас законодавство передбачає можливість набуття права власності на земельну ділянку під час придбання будівлі, розташованої на ній.

ВРІЗ 2

Згідно з частиною першою статті 377 ЦК та частиною першою статті 120 ЗК до особи, яка набула право власності на будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). До того ж розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв’язку з переходом права власності на таку будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об’єкти.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Перехід права власності на будівлю і споруду до набувача нерухомого майна не тягне за собою автоматичного переходу права власності на земельну ділянку, на якій розташована будівля (споруда). Перехід права власності на землю вимагає в цьому випадку окремого договірно-правового регулювання шляхом укладання відповідних цивільно-правових угод між власником земельної ділянки і набувачем будівлі (споруди). Такими угодами можуть бути, наприклад договори купівлі-продажу, дарування, міни земельної ділянки. Але тільки, якщо особа, до якої повинне перейти право власності на земельну ділянку, може бути суб’єктом права власності на неї відповідно до норм чинного законодавства. Тобто суб’єктом права власності на земельну ділянку комунальної чи державної власності юридична особа приватного права не може бути. Відповідно до частини 5 статті 120 ЗК у разі набуття права власності на будівлю або споруду юридичними особами, які не можуть мати у власності земельних ділянок, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля або споруда, на умовах оренди.

Укладення договору, який передбачає набуття права власності на будівлю або споруду, що пов’язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера (абз. 2 ч. 6 ст. 120 ЗК).

Тобто відповідні норми щодо переходу прав на земельні ділянки у разі набуття прав на будівлю або споруду застосовуються лише до земельних ділянок, межі яких виділені у натурі (на місцевості) та яким в установленому законом порядку присвоєно відповідні кадастрові номери.

Водночас частина 2 статті 120 ЗК містить застереження — у випадку, якщо будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, яка перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об’єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і у тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Перехід права може бути забезпечений і укладанням договору про встановлення суперфіцію, предметом якого є надання землекористувачеві права володіння та користування чужою земельною ділянкою для її забудови (або розміщення об’єктів промисловості) та подальшої експлуатації зведених будівель і споруд. Право власності на земельну ділянку за таким договором не переходить. Але землекористувач набуває право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови (ч. 2 ст. 415 ЦК).

З метою виконання новим власником будівлі, споруди вимог статті 377 ЦК, згідно з якою до особи, яка набула право власності на таке нерухоме майно, має перейти право власності або право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача), новий власник має вжити заходів щодо оформлення відповідних речових прав на земельну ділянку відповідно до вимог Закону № 1952. На такому, зокрема, наголошує Мін’юст у своєму листі від 04.03.2013 № 13.1-32/120.

Тож, у будь-якому разі право власності, право користування земельною ділянкою підлягають обов’язковій державній реєстрації в порядку, встановленому для державної реєстрації прав на нерухоме майно.

Державна реєстрація права власності на земельну ділянку під будівлею

Згідно з пунктом 2 Порядку № 868 для проведення державної реєстрації прав необхідно звертатися до:

- нотаріуса (приватного чи державного) — в усіх випадках, коли вчиняються нотаріальні дії з нерухомістю. Головною умовою при цьому є те, що права на землю реєструє тільки той нотаріус, який вчиняє нотаріальну дію, пов’язану з такою землею;

- органу державної реєстрації прав — у решті випадків. Крім того, до органу державної реєстрації потрібно звертатися і тоді, коли перехід права власності при продажу землі прив’язаний до настання або ненастання певної події (якщо така подія настане після укладення та нотаріального посвідчення договору). Причому державну реєстрацію здійснює тільки той орган, який знаходиться за місцем розташування нерухомості. У разі, якщо земельна ділянка знаходиться на території, у межах якої діють два і більше органів, то звертатися можна до будь-якого із них на вибір.

Відповідно до пункту 35 Порядку № 868 державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться на підставі заяви власника, іншого правонабувача, сторони правочину, за яким виникло право, уповноваженої ними особи або державного кадастрового реєстратора, який є уповноваженою особою правонабувача земельної ділянки.

Разом із заявою заінтересованою особою (у цій ситуації — представником юридичної особи) додатково подають такі документи:

• документ, що посвідчує особу заявника (пред’являється), копія надається;

• оригінал (пред’являється) та копію документа, що підтверджує її повноваження як уповноваженої особи юрособи (договір доручення, довіреність, установчий документ юрособи);

• документ, що підтверджує внесення плати за надання витягу з Державного реєстру прав;

• документ про сплату державного мита (крім випадків, коли особа звільнена від сплати державного мита);

• документи, що підтверджують виникнення, перехід або припинення права власності на нерухоме майно (див. вище, а також державний акт/свідоцтво про право власності на земельну ділянку, витяг про реєстрацію права на ділянку).

ЗВЕРНІТЬ УВАГУ! Для проведення державної реєстрації права власності та інших речових прав на земельну ділянку заявник також подає витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку (у разі, коли в документі, що підтверджує виникнення, перехід або припинення права власності або інших речових прав на нерухоме майно, немає відомостей про кадастровий номер земельної ділянки).

Підтвердженням прийняття заяви буде картка прийому заяви (п. 9 Порядку № 868). У ній фіксують момент прийняття заяви, який і буде вважатися моментом реєстрації права власності.

Після отримання документів нотаріус або орган державної реєстрації перевіряє, чи є підстави для зупинення розгляду заяви або відмови в її задоволенні. Якщо таких немає, то приймають рішення про реєстрацію заявленого права. Нотаріус робить це одночасно із вчиненням нотаріальної дії, а орган державної реєстрації — у строк, що не перевищує 5 робочих днів із дати надходження заяви (ч. 5 і ч. 9 ст. 15 Закону № 1952).

ВРІЗ 3

Підтвердженням державної реєстрації прав буде витяг із Державного реєстру прав і, в перелічених у частині 1 статті 18 Закону № 1952 випадках, свідоцтво про право власності на нерухоме майно. Ці документи можуть бути отримані особисто (за пред’явлення документу, що посвідчує особу) або ж поштою.

ВРІЗ 1

Зверніть увагу

Право власності на будівлю,

споруду (їх окремі частини) може бути зареєстровано незалежно від того, чи зареєстровано право власності на земельну ділянку, на якій вони розташовані

ВРІЗ 2

Важливо

Перехід права власності

чи права користування земельною ділянкою відбувається без зміни її цільового призначення

ВРІЗ 3

Зверніть увагу

Державне мито

за реєстрацію права власності сплачується у розмірі 7 нмдг (119 грн.). Плата за надання витягу з Державного реєстру прав становить 120 грн.