У коментарі експерт-юрист допоможе сільськогосподарським розібратися з орендою земель упродовж воєнного стану.
Посіви постраждали через війну: як облікувати й оподаткувати
Чи реєструють право оренди земельної ділянки під час війни
Розглянемо ситуацію, коли фермерське господарство планує взяти в оренду земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства». Чи реєструють право оренди земельної ділянки під час воєнного стану?
З 24.02.2022 Державний реєстр речових прав на нерухоме майно (далі — ДРРП) не працює. Тому речові права на землю не можна внести до цього Реєстру.
Водночас КМУ постановою від 06.03.2022 № 209 встановив, що в умовах воєнного стану державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень можлива. Проте її проводять винятково державні реєстратори, посадові особи Мін’юсту, його територіальних органів, які включені до затвердженого ним переліку державних реєстраторів і посадових осіб, яким в умовах воєнного стану надають доступ до ДРРП. Перелік може передбачати обмеження (умови) проведення (прийняття) включеними до нього державними реєстраторами, посадовими особами реєстраційних дій (рішень про державну реєстрацію прав).
Наразі Мін’юст визначився з нагальними видами послуг і держреєстраторами / посадовими особами, які мають право вносити відомості до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб — підприємців та громадських формувань.
Щодо ДРРП, то Мін’юст ще не затвердив ні переліку держреєстраторів, ні умов здійснення ними реєстраційних дій. Тому зареєструвати в ДРРП право оренди земельної ділянки наразі не вдасться. Тож чекаємо на затвердження Мін’юстом підзаконних нормативно-правових актів, які визначатимуть, хто та як реєструватиме право оренди земельної ділянки під час воєнного стану.
Чи може фермерське господарство орендувати землі для ведення особистого селянського господарства
У цій ситуації фермерське господарство планує взяти в оренду земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства». Чи змінювати цільове призначення таких земельних ділянок?
Земельні ділянки особистих селянських господарств можуть використовуватися для ведення особистого селянського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства (ч. 4 ст. 5 Закону України «Про особисте селянське господарство» від 15.05.2003 № 742-IV).
Земельні ділянки, призначені для ведення особистого селянського господарства, можуть передаватися громадянами у користування юридичним особам України і використовуватися ними для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства без зміни цільового призначення цих земельних ділянок (ст. 33 ЗКУ).
Отже, фермерське господарство може орендувати земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства», щоб провадити свою господарську діяльність. При цьому змінювати цільове призначення земельних ділянок не потрібно. Ці земельні ділянки не визнаватимуть такими, що використовуються не за цільовим призначенням. Тому відповідальність за використання фермерським господарством земельних ділянок з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства» не настає. Адже чинне законодавство не визнає це як порушення.
Чи дійсний підписаний під час воєнного стану договір оренди землі
І останньою розглянемо ситуацію, коли фермерське господарство планує взяти в оренду земельні ділянки з цільовим призначенням «для ведення особистого селянського господарства». Чи є дійсним договір оренди землі, підписаний під час воєнного стану?
З 16.01.2020 обов’язковість визначення не тільки строку дії договору оренди, а й дати його укладання передбачають статті 15 та 19 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон № 161). При цьому дату закінчення дії договору оренди землі обчислюють від дати його укладання.
Договір оренди землі є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору, за загальними правилами, викладеними у частині 1 статті 638 та частині 1 статті 640 Цивільного кодексу України. Момент укладання договору оренди землі — дата одержання особою, яка направила пропозицію укласти договір, відповіді про прийняття цієї пропозиції. Зазвичай саме таку дату і зазначають сторони як дату підписання договору.
Отже, для договорів оренди землі, підписаних під час воєнного стану, дата укладання договору — дата його підписання або інша дата, зазначена в договорі. При цьому дата укладання договору оренди землі наразі не залежить ні від моменту державної реєстрації договору, ні від дати державної реєстрації права оренди. Тож такий договір є дійсним і діючим із дати його підписання або іншої дати, зазначеної у договорі.
Право оренди земельної ділянки згідно з частиною 1 статті 19 Закону № 161 виникає з моменту державної реєстрації такого права у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Без такої реєстрації орендар не може реалізовувати законно своє право оренди, але на чинність (дійсність) договору оренди землі така реєстрація не впливає.
Верховний Суд у постановах від 02.10.2020 у справі № 912/3295/18 та від 15.04.2021 у справі № 927/75/20 зазначив:
