Договор аренды, как и любой хозяйственный договор, можно разорвать в силу различных обстоятельств. Сегодня о том, как оформить расторжение договора аренды и возможные варианты решения этой ситуации
Общая информация о договорах аренды
Основной нормативной базой заключения договоров аренды являются:
Напоминаем, что договор аренды характеризуется тем, что:
- имущество передается во временное пользование и остается в собственности арендодателя;
- после окончания срока действия договора (или при расторжении договора) имущество возвращается владельцу;
- пользования арендованным имуществом платное.
Оренда приміщення з генератором: як розподілити витрати
Способы расторгнуть договор аренды
Договор аренды может быть расторгнут вследствие действия определенных обстоятельств, определенных законом, по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон.
Под такими обстоятельствами следует понимать описаны в статьи 781 ГК:
- смерть физического лица-арендатора, если иное не определено договором или законом;
- ликвидации юрлица – арендатора или арендодателя.
По соглашению сторон можно расторгнуть договор аренды земли в порядке описанном в части 2 и части 3 статьи 188 ХК:
- сторона договора, желает расторгнуть договор, должна направить предложение об этом другой стороне;
- другая сторона имеет 20 дней после получения такого предложения рассмотреть данный вопрос и сообщить о результатах партнера.
В одностороннем порядке расторгать договоры в целом запрещено частью 1 статьи 188 ХК, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Так, договором может быть предусмотрено право на односторонний разрыв аренды. Это может быть формулировки типа: «Настоящий Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон путем составления дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора». Однако, наличие такого пункта необязательно, так как разрыв может произойти на основании статьи 188 ХК на основе предложения одной из сторон.
Если стороны не достигают согласия, то инициатор разрыва договора вправе передать дело в суд. Тогда договор может быть расторгнут его решением.
Рассмотрим нюансы одностороннего разрыва договора аренды.
Односторонний разрыв договора аренды на основании закона или условий договора
В случае одностороннего отказа от договора в полном объеме или частично, если право на такой отказ установлено договором или законом, договор является соответственно расторгнутым или измененным (ч. 3 ст. 651 ГК).
Досрочное расторжение договора аренды возможно, если арендатор (ст. 783 ГК):
- не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд;
- пользуется объектом аренды с нарушением условий договора или не по целевому назначению;
- передал объект аренды в пользование другому лицу без согласия арендодателя;
- создает угрозу повреждения объекта аренды своей небрежной поведением;
- не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если эта обязанность была возложена на него договором аренды.
Аналогичное право имеет арендатор, если арендодатель (ст. 784 ГК):
- передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора или прямому назначению имущества;
- не выполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды.
Вообще стороны вправе предусмотреть в договоре аренды и любые другие основания досрочного расторжения договора, например, на основе единоличного требования одной из сторон, но с уплатой штрафа; изменения определенных экологических условий; аварийное состояние здания не по вине сторон; действие обстоятельств непреодолимой силы и тому подобное. В последнем случае – это особенно актуально в 2024 году в условиях военного положения.
Обратите внимание, что Верховный Суд в постановлении от 29.05.2024 по делу № 910/2491/23 указал на следующее. По общему правилу расторжение договора в одностороннем порядке не допускается, однако отдельные договорные отношения допускают возможность одностороннего расторжения договора. Право стороны на одностороннее расторжение договора может быть предусмотрено законом или непосредственно в договоре, а может зависеть как от совершения/несовершения сторонами договора определенных действий, так и без каких-либо дополнительных условий (безусловное право стороны на отказ от договора).
Односторонний отказ от договора не требует согласования и как самостоятельный юридический факт обуславливает его расторжение. В случаях, когда права на односторонний отказ у стороны нет, намерение расторгнуть договор может быть реализовано только по согласованию с другой стороной, поскольку одностороннее расторжение договора не допускается, а в случае недостижения сторонами договоренности по расторжению договора – по судебному решению по требованию одной из сторон.
Как оформить расторжение договора аренды
Расторжение договора должно быть в той же форме, что и договор, который разрывается, если другое не установлено договором или законом (ст. 654 ГК).
Оформить разрыв договора аренды можно путем:
- заключение дополнительного соглашения о разрыве договора аренды в случае добровольного решения обеих сторон (произвольная форма, законодательство не определяет содержание сделки);
- передача соответственно письмо арендатору или арендодателю с описанием причин разрыва и упоминанием в качестве основы для этого статей 782-783 ГК или пунктом договора, где предусмотрены такие действия (Сообщение о расторжении договора).
Вручение такого письма считается моментом расторжения договора. Если же стороны не могут прийти к согласию, то дело передается в суд.
Рассмотрим пример дополнительного соглашения по разрыву договора аренды нежилого помещения, как наиболее частой ситуации.
Податкова готує «чорний список» несумлінних платників, щоб управляти податковими ризиками і впливати на сплату податків. Хто і як готуватиме цей список і чим це загрожує платникам, розповімо у цьому матеріалі
Разрыв договора аренды нежилого помещения
Пример 1. ФЛП Федосенко Н.Д. (Арендодатель) и ЧП «Гарт» (арендатор) заключили письменный договор об аренде нежилого помещения в 2020 году сроком на 5 лет. Однако, в сентябре 2024 стороны решили расторгнуть этот договор по инициативе ЧП «Гарт». Дополнительное соглашение о расторжении договора аренду должна иметь примерно такой вид.
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды
СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ
Особые условия, которые нужно согласовать до расторжения договора
Следует отметить, что никаких общих шаблонов для заключения дополнительного соглашения о разрыве договора не рекомендуем, так как все зависит от конкретных условий договора, разрывается. Каждый из договоров надо анализировать специалисту. По результатам анализа договора и хозяйственной ситуации, в соглашении могут быть указаны дополнительные пункты, которые должны быть выполнены сторонами, например, следующее:
- стороны не взаимных претензий по состоянию объекта аренды;
- одна из сторон компенсирует другой затраты на ремонт или расходы, связанные с вынужденным переездом;
- возврата ранее уплаченной арендной платы;
- могут быть прописаны и определенные финансовые обязательства, например, штраф или пеня за невозврат уплаченной вперед арендной платы и тому подобное.
Также данные договоренности могут быть выполнены до заключения соглашения о расторжении договора и отсутствии фиксироваться в ней.
Українські підприємства активно залучають іноземні інвестиції, виграють гранти і розвиваються. Хочете бути серед успішних? Підвищуйте кваліфікацію за Міжнародними стандартами фінансової звітності
Пример 2. Пусть к соглашению о расторжении договора в примере 1 добавлены особые условия.
СКАЧАТЬ ОБРАЗЕЦ
Закон предусматривает, что договор может быть расторгнут по решению суда на основании одностороннего требования, если произошло существенное нарушение условий договора другой стороной.
Согласно части 2 статьи 651 ГК существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. Также отдельно по договорам аренды условия существенности перечислены в уже упомянутых статьях 782-784 ГК.
Договор считается расторгнутым в этих случаях с момента вступления в законную силу решения суда.
