бухгалтер-експерт, кандидат економічних наук, м. Чернігів
Договор аренды, как и любой хозяйственный договор, можно разорвать в силу различных обстоятельств. Сегодня о том, как оформить расторжение договора аренды и возможные варианты решения этой ситуации
общие нормы: главы 58 и 59 ГКУ (общие положения о договорах найма (аренды) и договора найма (аренды) жилья); § 5 главы 30 ГКУ (аренда имущества и лизинг, условия договоров аренды);
Напоминаем, что договор аренды характеризуется тем, что:
имущество передается во временное пользование и остается в собственности арендодателя;
после окончания срока действия договора (или при расторжении договора) имущество возвращается владельцу;
пользования арендованным имуществом платное.
Способы расторгнуть договор аренды
Договор аренды может быть расторгнут вследствие действия определенных обстоятельств, определенных законом, по соглашению сторон или по инициативе одной из сторон.
Под такими обстоятельствами следует понимать описаны в ст. 781 ГКУ:
смерть физического лица-арендатора, если иное не определено договором или законом;
По соглашению сторон можно расторгнуть договор аренды землив порядке описанном в ч. 2 и ч. 3 ст. 188 ХКУ:
сторона договора, желает расторгнуть договор, должна направить предложение об этом другой стороне;
другая сторона имеет 20 дней после получения такого предложения рассмотреть данный вопрос и сообщить о результатах партнера.
В одностороннем порядке расторгать договоры в целом запрещено ч. 1 ст. 188 ХКУ, кроме случаев, предусмотренных законом или договором. Так, договором может быть предусмотрено право на односторонний разрыв аренды. Это может быть формулировки типа: «Настоящий Договор может быть расторгнут по взаимному согласию сторон путем составления дополнительного соглашения, являющегося неотъемлемой частью настоящего Договора». Однако, наличие такого пункта необязательно, так как разрыв может произойти на основании ст. 188 ХКУ на основе предложения одной из сторон.
Если стороны не достигают согласия, то инициатор разрыва договора вправе передать дело в суд. Тогда договор может быть расторгнут его решением.
Рассмотрим нюансы одностороннего разрыва договора аренды.
Односторонний разрыв договора аренды на основании закона или условий договора
Договор аренды как и любой хозяйственный договор можно расторгнуть в случае существенного нарушения условий договора. По договорам аренды ГКУ дополнительно определяет причины, когда договор аренды может быть расторгнут по требованию арендатора или арендодателя (ч. 2 ст. 651 ГКУ).
Досрочное расторжение договора аренды возможно, если арендатор (ст. 783 ГКУ):
не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд;
пользуется объектом аренды с нарушением условий договора или не по целевому назначению;
передал объект аренды в пользование другому лицу без согласия арендодателя;
создает угрозу повреждения объекта аренды своей небрежной поведением;
не приступил к проведению капитального ремонта вещи, если эта обязанность была возложена на него договором аренды.
Аналогичное право имеет арендатор, если арендодатель (ст. 784 ГКУ):
передал в пользование имущество, качество которого не соответствует условиям договора или прямому назначению имущества;
не выполняет свою обязанность по проведению капитального ремонта объекта аренды.
Вообще стороны вправе предусмотреть в договоре аренды и любые другие основания досрочного расторжения договора, например, на основе единоличного требования одной из сторон, но с уплатой штрафа; изменения определенных экологических условий; аварийное состояние здания не по вине сторон; действие обстоятельств непреодолимой силы и тому подобное. В последнем случае – это особенно актуально в 2023 году в условиях военного положения.
Расторжение договора должно быть в той же форме, что и договор, который разрывается, если другое не установлено договором или законом (ст. 654 ГКУ).
Оформить разрыв договора аренды можно путем:
заключение дополнительного соглашения о разрыве договора аренды в случае добровольного решения обеих сторон (произвольная форма, законодательство не определяет содержание сделки);
передача соответственно письмо арендатору или арендодателю с описанием причин разрыва и упоминанием в качестве основы для этого ст. 782-783 ГКУ или пункта договора, где предусмотрены такие действия (Сообщение о расторжении договора).
Вручение такого письма считается моментом расторжения договора. Если же стороны не могут прийти к согласию, то дело передается в суд.
Рассмотрим пример дополнительного соглашения по разрыву договора аренды нежилого помещения, как наиболее частой ситуации.
Разрыв договора аренды нежилого помещения
Пример 1. ФЛП Федосенко Н.Д. (Арендодатель) и ЧП «Гарт» (арендатор) заключили письменный договор об аренде нежилого помещения в 2020 году сроком на 5 лет. Однако, в сентябре 2023 стороны решили расторгнуть этот договор по инициативе ЧП «Гарт». Дополнительное соглашение о расторжении договора аренду должна иметь примерно такой вид.
Дополнительное соглашение о расторжении договора аренды
Особые условия, которые нужно согласовать до расторжения договора
Следует отметить, что никаких общих шаблонов для заключения дополнительного соглашения о разрыве договора не рекомендуем, так как все зависит от конкретных условий договора, разрывается. Каждый из договоров надо анализировать специалисту. По результатам анализа договора и хозяйственной ситуации, в соглашении могут быть указаны дополнительные пункты, которые должны быть выполнены сторонами, например, следующее:
стороны не взаимных претензий по состоянию объекта аренды;
одна из сторон компенсирует другой затраты на ремонт или расходы, связанные с вынужденным переездом;
возврата ранее уплаченной арендной платы;
могут быть прописаны и определенные финансовые обязательства, например, штраф или пеня за невозврат уплаченной вперед арендной платы и тому подобное.
Также данные договоренности могут быть выполнены до заключения соглашения о расторжении договора и отсутствии фиксироваться в ней.
Якщо сплатите податок не на той рахунок, ДПС вже не штрафуватиме. Це справедливо, адже ви все одно поповнили бюджет держави. Але врегулювати напрям сплати податку маєте самотужки, подавши заяву до податкової
Закон предусматривает, что договор может быть расторгнут по решению суда на основании одностороннего требования, если произошло существенное нарушение условий договора другой стороной.
Согласно ч. 2 ст. 651 ГКУ существенным является такое нарушение стороной договора, когда вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора. Также отдельно по договорам аренды условия существенности перечислены в уже упомянутых ст. 782-784 ГКУ.
Договор считается расторгнутым в этих случаях с момента решения суда.
