За договором про часткову участь у будівництві Учасник-1 (ТОВ — платник податку на загальних підставах) та Учасник-2 (фізична особа) інвестують у будівництво багатофункціонального житлово-громадського комплексу дозволи, концепт-проєкт будівництва, професійні та інші знання. Після завершення будівництва планують розподілити збудовані площі кожному Учасникові.
Як обліковувати на балансі підприємства нерухомість і як оподатковувати ПДВ та податком на прибуток? Що виникає у фізичної особи під час отримання площ (житлових та комерційних)?
Розглянемо облік та оподаткування операцій за договором про часткову участь у будівництві в обох учасників — у підприємства та фізособи.
Як оподатковує та обліковує пайові внески підприємство
Керуючись описом рахунку 15 «Капітальні інвестиції», наведеному в Інструкції про застосування Плану рахунків бухгалтерського обліку активів, капіталу, зобов’язань і господарських операцій підприємств і організацій, що затверджена наказом Мінфіну від 30.11.1999 № 291, можна виділити простих загальних правил обліку пайових внесків у пайовика, а саме:
Правило 1. Передані забудовникові кошти для пайової участі у будівництві об’єкта пайовик відображає за кредитом рахунків обліку грошових коштів, запасів у кореспонденції з рахунком 37 «Розрахунки з різними дебіторами».
Правило 2. Після одержання оформлених документів на право власності і приймально-передавального акта пайовик на відповідну частку збудованого об’єкта кредитує рахунок 37 у кореспонденції з рахунком 15 «Капітальні інвестиції».
Правило 3. Зарахування на баланс власної частки збудованого об’єкта пайовик відображає за дебетом рахунку 10 «Основні засоби» та кредитом рахунку 15. Якщо власну частку збудованого об’єкта (квартири, нежитлові приміщення) пайовик призначає для продажу, він зарахує її на баланс за дебетом рахунку 28 «Товари» і кредитом рахунку 15.
▶️ мобілізованих ФОПів автоматично звільнятимуть від податків; ▶️ водні дрони для ЗСУ — без ПДВ; ▶️ реабілітаційні й соціальні послуги — без ПДВ за новими правилами.
✅Пояснюємо, як працюють нові норми та хто може скористатися пільгами.
Постачання послуг — це будь-яка операція, що не є постачанням товарів, чи інша операція з передачі права на об’єкти права інтелектуальної власності та інші нематеріальні активи чи надання інших майнових прав стосовно таких об’єктів права інтелектуальної власності, а також надання послуг, що їх споживають під час певної дії або провадження певної діяльності (пп. 14.1.185 Податкового кодексу України, далі — ПК). З огляду на це визначення постачанням послуг буде надання забудовникові:
дозволів;
концепт-проєкту будівництва (об’єкта авторського права відповідно до Закону «Про авторське право і суміжні права» від 01.12.2022 № 2811);
професійних та інших знань.
Об’єктом оподаткування ПДВ є операції платника податку з постачання послуг, місце постачання яких розташоване на митній території України (пп. «б» п. 185.1 ПК). Тобто, на поставлені послуги маєте нарахувати ПДВ.
Податок на прибуток
Вплив наведених операцій на податковий облік податку на прибуток не має якихось специфічних особливостей. Об’єкт оподаткування податком на прибуток визначають як фінансовий результат до оподаткування за даними фінзвітності, відкоригований (зменшений або збільшений) на податкові різниці (пп. 134.1.1 ПК). Тобто дохід від продажу збільшує фінансовий результат до оподаткування, а витрати його зменшують.
Фінансовий результат коригують не всі платники податку. Ті, які не коригують, мають об’єкт оподаткування податком на прибуток на рівні фінансового результату до оподаткування. Ті, які коригують, застосовують податкові різниці залежно від виду переданих активів.
Наприклад, якщо передали (фактично — продали) об’єкт нематеріальних активів, застосовуйте податкові різниці, визначені у ст. 138 ПК. На суму залишкової вартості об’єкта за даними бухгалтерського обліку збільште фінансовий результат до оподаткування. А на суму залишкової вартості, визначеної з урахуванням ПК, — зменште.
Штучний інтелект уміє багато. Та у питаннях податків і звітів вирішальне — не швидкість, а досвід. У системі «Експертус Головбух» консультують живі експерти, які не генерують відповіді, а перевіряють і зважують кожну рекомендацію 👇
Які податки сплатить фізособа за договором про участь у фонді фінансування будівництва
Із якої операції слід утримати податки? Фактично за договором про часткову участь фізособа передає забудовникові певне майно — дозволи, концепт-проєкт будівництва, професійні та інші знання тощо. Навзамін отримує у власність нерухомість. Фактично це операція обміну одного майна на інше: рухомого на нерухоме.
Рухоме майно — окрема рухома річ, сукупність рухомих речей, гроші, валютні цінності, цінні папери, а також майнові права та обов’язки, зокрема майнові права на грошові кошти, що перебувають на банківському рахунку (ст. 2 Закону «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень» від 18.11.2003 № 1255).
Але якщо фізособа надає певні послуги власною працею за цивільно-правовим договором (ЦПД), вважаємо, що вважати такі послуги рухомим майном некоректно. У такому разі буде обмін послуг на нерухомість.
Коли обмінюють рухоме майно на нерухоме, на перший погляд, варто застосовувати правила оподаткування, наведені у ст. 173 ПК. Тобто вартість переданого майна оподатковувати за ставкою 5%.
Однак дохід від продажу (обміну) об’єкта рухомого майна (крім легкових автомобілів, мотоциклів, мопедів) визначають на основі ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу (міни), але не нижче за оцінну вартість цього об’єкта, визначену згідно із законом. Тобто, аби скористатися цією статтею, потрібно оцінити майно, що передається. Якщо його не оцінили, застосувати ставку 5% немає підстав. Без оцінки потрібно скористатися загальною ставкою податку — 18%. Разом із цим із вартості цього доходу потрібно утримати військовий збір (ВЗ) — 5%.
Майте на увазі, що податкова зазвичай заперечує проти застосування норм ст. 173 ПК для оподаткування доходу від продажу чи передачі різноманітних майнових і немайнових прав та послуг за ЦПД, кваліфікуючи такі доходи за пп. 164.2.2 або пп. 164.2.20 ПК.
Якщо ж фізособа надає не рухоме майно, а певні послуги за ЦПД, їхню вартість у загальному порядку оподатковують ПДФО за ставкою 18% і ВЗ за ставкою 5% (пп. 164.2.2 ПК).
Тож у будь-якому разі всі ці доходи оподатковуйте за ставкою ПДФО 18% і ВЗ — 5%.
Хто утримує податки за договором пайової участі в будівництві
Утримати податки має податковий агент, який нараховує (виплачує, надає) оподатковуваний дохід на користь платника податку (пп. 168.1.1 ПК). Отже, утримати ПДФО і ВЗ має забудовник, який отримує від фізособи всі ці об’єкти прав чи послуги в момент їхнього отримання/нарахування доходу.
За загальним правилом, податки до бюджету слід перерахувати під час виплати доходу (пп. 168.1.2 ПК). Якщо доходи надають у негрошовій формі (майно) — упродовж 3-х банківських днів після дня їхнього нарахування (виплати, надання) (пп. 168.1.4 ПК).
Щоправда, у нашій ситуації, найімовірніше, фізособа надасть відповідні об’єкти чи послуги, а нерухомість отримає за кілька місяців або років. Тому податки варто сплатити до бюджету не пізніше ніж 30 календарних днів, наступних за місяцем нарахування доходу (пп. 168.1.5 ПК).
Ми описали загальний підхід до обліку й оподаткування отримання нерухомості за договором про часткову участь. Однак у кожній конкретній ситуації можуть бути різні нюанси, що їх варто розглядати додатково. Тому кожна така ситуація потребує більш ґрунтовного аналізу.
