Підприємство 2010 року уклало з міською радою договір оренди земельної ділянки. На орендованій ділянці розташовані будівлі підприємства. Через фінансову скруту підприємство наразі не має змоги сплачувати орендну плату за землю. Міська рада планує в судовому порядку розірвати договір оренди й вилучити земельну ділянку з користування. Якими будуть наслідки для підприємства?
Зміст статті:
Здавалося б, якщо підприємство не має наразі змоги сплачувати орендну плату за землю, воно мало б бути зацікавлене розірвати договір оренди. У такому разі варто було б розірвати договір оренди і припинити орендні відносини.
Але підприємство з огляду на те, що на земельній ділянці розташовані його власні споруди, мабуть, не бажає розривати договір оренди земельної ділянки. Міська рада має намір розірвати орендні відносини усупереч його волі — у судовому порядку. Позаяк на вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом (ст. 31 Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV; далі — Закон № 161)
Аби визначити, чим це може загрожувати підприємству з точки зору оподаткування, проаналізуємо правові норми, які регулюють відповідні відносини.
Лист про розірвання договору
Умови настання податкових наслідків
Згідно з підпунктом 14.1.97 Податкового кодексу України лізингова (орендна) операція — це господарська операція (крім фрахтування (чартеру) морських суден та інших транспортних засобів) фізичної або юридичної особи (орендодавця), що передбачає надання основних засобів у користування іншим фізичним або юридичним особам (орендарям) за плату і на визначений строк. Умови щодо майна, строку користування ним і плати за нього узгоджують у цивільно-правовому договорі найму (оренди). За таким договором наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 Цивільного кодексу України; ЦК).
Отже, наявність цивільно-правового договору є обов’язковою умовою для того, аби відповідну операцію вважати лізинговою (орендною) операцію і вона б мала відповідні податкові наслідки.
З огляду на це після припинення договору оренди зникають і власне орендні цивільно-правові відносини між орендарем та орендодавцем. Тож можна стверджувати, що факт припинення зазначених відносин не може не мати відповідних податкових наслідків. Та не все так просто...
За останні дев’ять місяців ДФС скасувала більше 2 тис. податкових повідомлень-рішень на 15,6 млрд грн, а платники податків виграли у суді 18,5 тис. справ і заощадили 58,9 млрд грн. Тому не приймайте покірно усі рішення податківців. Скаржтеся, а ми допоможемо :)
Підстави припинення договору оренди
Загальні підстави припинення зобов’язань урегульовані главою 50 ЦК. Відповідно до статті 598 ЦК зобов’язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом.
Власне підстави припинення договору оренди можуть бути як загальними (належне виконання, тобто сплив строку, на який майно було передано в оренду), так і спеціальними. Однією зы спеціальних підстав припинення договору є його розірвання в судовому порядку. Договір оренди вважається припиненим з моменту набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору.
Часто-густо підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати (п. «д» ч. 1 ст. 141 Земельного кодексу України; ЗК) і, як наслідок — заборгованість з орендної плати. При цьому під «систематичною несплатою», яка надає орендодавцеві право відмовитися від договору оренди, слід розуміти невнесення орендарем плати протягом трьох місяців поспіль (ч. 1 ст. 782 ЦК). Показовою в цьому сенсі є постанова від 12.12.2012 № 6-146цс12, у якій Верховний Суд України дійшов висновку про можливість розірвання договору оренди землі лише в разі систематичної несплати орендної плати. Разове порушення умов договору в цій частині не є підставою для його розірвання. Та й наявність заборгованості з орендної плати потрібно підтверджувати належними доказами, наприклад, довідкою від державної податкової інспекції про наявність (або відсутність) заборгованості з орендної плати тощо. Хоча, враховуючи юридичну конструкцію статті 782 ЦК, можна стверджувати, що суд для такої відмови орендодавця від договору оренди, не потрібен. Адже відповідно до частини другої цієї статті у разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.
Згідно зі статтею 125 ЗК право оренди земельної ділянки виникає з моменту його державної реєстрації. Оформлюють таке право користування земельною ділянкою відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 № 1952-IV (далі — Закон № 1952).
Аналогічна вимога випливає з частини п’ятої статті 6 Закону № 161, за якою право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації згідно із законом. При цьому вважають, що об’єкт за договором оренди орендодавець передав орендареві, з моменту державної реєстрації права оренди, якщо інше не встановлено законом (ст. 17 Закону № 161). Обов’язкова реєстрація права оренди (суборенди) земельної ділянки передбачена і статтею 4 Закону № 1952.
Утім, законодавство передбачає обов’язкову державну реєстрацію як виникнення, переходу, так і припинення речових прав на нерухоме майно. При цьому державна реєстрація припинення права оренди відбувається шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ст.1 Закону № 1952).
Увага: припинення права оренди земельної ділянки підлягає обов’язковій державній реєстрації у Державному реєстрі прав
Отже, розірвання договору оренди земельної ділянки є підставою для припинення обов’язку орендаря сплачувати орендну плату лише після того, як з реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди земельної ділянки буде вилучено. Однак така зміна суперечитиме нормі законодавства (ч. 3 ст. 7 Закону № 161). За законом право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, є пріоритетним щодо права оренди на цю земельну ділянку: право власності на споруду надає й право на землю. А тому вимогу статті 34 Закону № 161 щодо обов’язку орендаря в разі розірвання договору оренди землі повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором можна виконати лише за умови знесення зазначених споруд. І доки споруди орендаря знаходитимуться на земельній ділянці, право на цю земельну ділянку належатиме орендареві. Отже, й доти орендар має сплачувати орендну плату за землю.
ЗРАЗОК розірвання Договору >>>
Наведене цілком співвідноситься із позицією самих податківців. Так, на своєму офіційному порталі ДФС зазначає, що «…особа, яка придбала будівлю, відповідно до п. 287.6 ст. 287 Податкового кодексу України має сплачувати земельний податок на загальних підставах за земельну ділянку, на якій розташовано таку будівлю, з урахуванням прибудинкової території з дати державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Водночас, оскільки підставою для нарахування земельного податку є дані державного земельного кадастру (п. 286.1 ст. 286 Податкового кодексу України), а орендної плати — договір оренди земельної ділянки (п. 288.1 ст. 288 Податкового кодексу України), власнику будівлі, споруди (їх частин) необхідно оформити та зареєструвати ще й право користування земельною ділянкою».
Тобто ДФС вважає визначальним факт користування будівлею як підставу для обов’язку сплачувати орендну плату за землю.
Увага: фактичним користувачем земельної ділянки і платником орендної плати є той, хто використовує розташовану на ній будівлю
Якщо ж орендодавець усе-таки знайде правові підстави для виключення з реєстру речових прав права оренди земельної ділянки, на якій розташовані споруди орендаря, та вилучить із реєстру це право оренди, можна буде вважати, що припинилося право оренди орендаря, так само, як і його обов’язок сплачувати орендну плату.
Податкові наслідки розірвання договору оренди земельної ділянки
По-перше, для припинення обов’язку сплачувати орендну плату орендар (відомості про нього) має бути вилучений з реєстру речових прав. До цього моменту він вважається орендарем, а значить, зобов’язаний сплачувати орендну плату.
По-друге, після вилучення із зазначеного реєстру права орендаря на оренду земельної ділянки орендар усе одно, з позиції ДФС залишатиметься зобов’язаним сплачувати орендну плату, тому що його споруди знаходяться на цій земельній ділянці.
Тож виходить, що розірвання договору оренди земельної ділянки у цьому випадку практичних податкових наслідків не матиме і не припинить обов’язку орендаря і власника споруд сплачувати орендну плату за землю.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
Зміст статті:
