Батько і син створили фермерські господарства — кожен своє. Чи може фермерське господарство сина взяти в оренду земельну ділянку із цільовим призначенням «для ведення фермерського господарства», якщо на цій земельній ділянці зареєстроване фермерське господарство, засноване батьком? Батько зі своїм фермерським господарством не укладав договору оренди. Якщо таку земельну ділянку можна орендувати, то яка процедура оформлення договору чи додатків до нього, чи обов’язкова грошова оцінка?
⚡️ ПН аграрія у небезпеці: підкажемо, як її уберегти
Складається враження, що Закон України «Про фермерське господарство» від 19.06.2003 № 973-IV (далі — Закон про ФГ) писав соціаліст-утопіст. Адже як іще можна пояснити існування таких «перлів» Закону про ФГ, як частина 2 статті 12. За цією нормою право володіння і користування земельними ділянками, які перебувають у власності членів фермерського господарства (ФГ), належить ФГ. Законодавець не вважав за доцільне зробити найменші застереження: зокрема, щодо підстав такого володіння і користування (чи то є односторонній правочин — заява члена ФГ, чи двосторонній — відповідний договір) та навіть категорії та/або цільового призначення земельної ділянки (винятково для ведення фермерського господарства, товарного сільськогосподарського виробництва тощо).
Тому і виникають у фермерів подібні запитання. Адже з буквального тлумачення частини 2 статті 12 Закону про ФГ вбачається, що ФГ як юридична особа володіє і користується будь-якою земельною ділянкою, що належить фізичній особі — члену ФГ. Однак це суперечить не лише здоровому глузду, а й принципам непорушності права приватної власності на землю (ст. 41 Конституції України). Адже очевидно, що ФГ не мусить мати жодного стосунку до земельної ділянки, яку отримав член ФГ як фізична особа, наприклад, для будівництва й обслуговування житлового будинку.
Тому вважаємо, що право володіння і користування земельною ділянкою може переходити від члена ФГ до такого господарства як юридичної особи за волевиявленням члена ФГ у загальному порядку й на загальних підставах, передбачених чинним законодавством України.
Маємо знову перелаштуватися, передивитися договори із контрагентами та працювати з урахуванням змін. Дізнайтеся, на яку сільгосппродукцію залишили 14%-ву ставку ПДВ, а на яку повернули основну, яку ставку застосовувати при перегляді цін на поставлену до серпня продукцію, а також чи вдасться відтермінувати дату виникнення ПДВ-зобовʼязань за умовами договору.
Як передати ФГ права володіння і користування землею
Види користування землею і порядок набуття такого права користування передбачені, зокрема, у главах 15-16-1 розділу ІІІ Земельного кодексу України (ЗКУ) та розділі ІІ Книги 3 Цивільного кодексу України (ЦКУ).
Найбільш прийнятними у нашій ситуації є оренда й емфітевзис (право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб).
Член ФГ і власне ФГ є окремими і самостійними учасниками цивільних правовідносин. І тому вони можуть укладати між собою будь-які правочини, не заборонені законодавством.
Зокрема, член ФГ може внести права володіння і користування земельною ділянкою до складеного капіталу ФГ, якщо статут ФГ передбачає його створення. Він може передати такі права фермерському господарству за договором про спільну діяльність без створення юридичної особи на основі об’єднання внесків учасників (просте товариство) відповідно до статті 1130 ЦКУ.
І це не всі варіанти, за якими ФГ може отримати права володіння і користування землею, що є власністю його члена. Однак усі можливі варіанти має дещо спільне: наявність оформленого волевиявлення власника земельної ділянки (члена ФГ) на передачу права володіння і користування землею фермерському господарству як юридичній особі.
А це означає, що коли такого волевиявлення немає, у ФГ не виникає автоматично прав на володіння і користування земельними ділянками, які перебувають у власності його члена.
Як член ФГ розпоряджається своєю земельною ділянкою
Якщо засновник ФГ — власник земельної ділянки не виявив бажання передати таку земельну ділянку своєму ФГ як юридичній особі, він може реалізувати свої правомочності власника і передати цю землю в оренду, в т. ч. й фермерському господарству свого сина.
Договір оренди укладають відповідно до Закону України «Про оренду землі» від 06.10.1998 № 161-XIV (далі — Закон про оренду землі). Зокрема, сторони обов’язково погоджують такі істотні умови:
- об’єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування і розмір земельної ділянки);
- строк дії договору оренди (мінімальний строк оренди ділянок сільгосппризначення для ведення товарного сільгоспвиробництва, фермерського господарства й особистого селянського господарства становить 7 років, максимальний — 50 років);
- орендну плату — зазначають її розмір, індексацію, спосіб та умови розрахунків, строки, порядок внесення плати і перегляду, та відповідальність за несплату.
Усі складові плати за оренду приватної сільськогосподарської землі сторони вільні погоджувати на свій розсуд. Це означає, що сторони не обмежені будь-якими граничними розмірами орендної плати за приватні землі, так само, як і кількісними показниками (критеріями), коли визначають розмір орендної плати за користування такими землями.
Тож у договорі оренди сторони визначають розмір плати за оренду земельної ділянки для ведення фермерського господарства у фіксованій сумі, відсотках грошової оцінки земельної ділянки (як нормативної, так і експертної) або погоджують інший механізм визначення розміру орендної плати. Головне, щоб цей механізм був життєздатним, не допускав неоднозначного тлумачення і відповідав внутрішній волі сторін.
Типовий договір оренди землі, затверджений постановою КМУ від 03.03.2004 № 220, містить значно більше умов, аніж ми перелічили вище. Зокрема, у цьому є розділи «Умови використання земельної ділянки», «Умови повернення земельної ділянки», «Обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки», «Ризик випадкового знищення або пошкодження об’єкта оренди чи його частини», «Страхування об’єкта оренди» тощо.
Однак у нашій ситуації переважає частина 1 статті 15 Закону про оренду землі. Ця норма визначає вичерпний перелік істотних умов договору оренди землі. Тому, якщо жодна зі сторін не зажадала погодити умови, які визначає Типовий договір оренди землі, але яких не містить частина 1 статті 15 Закону про оренду землі, такі умови не вважають істотними. Тобто їх відсутність не впливатиме на факт укладення або чинності договору оренди землі. Це підтверджує і Верховний Суд України (постанови від 14.05.2014 у справі № 6-48цс14 та від 04.06.2014 у справі № 6-55цc14: «…невідповідність спірного договору оренди землі Типовому договору оренди землі не є підставою для визнання вказаного договору недійсним відповідно до ч. 2 ст. 15 Закону про оренду землі».
Чи потрібно складати додатки до договору оренди землі
Із 05.04.2015 (згідно із Законом України від 12.02.2015 № 191-VIII) стаття 15 Закону про оренду землі уже не містить вказівки на невід’ємні частини такого договору, а саме:
- план або схема земельної ділянки, яку передають в оренду;
- кадастровий план земельної ділянки з відображенням обмежень (обтяжень) у її використанні й встановлених земельних сервітутів;
- акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місцевості);
- акт приймання-передачі об’єкта оренди;
- проект відведення земельної ділянки в разі його розроблення згідно із законом.
Не містять таких вимог і інші законодавчі приписи.
А це означає, що наразі чинне законодавство не вимагає від сторін договору оренди фермерської землі обов’язково виготовляти (складати) додатки до такого договору. З огляду на це сьогодні сторони на свій розсуд визначають, чи потрібні такі додатки. Якщо вони вносять до договору відповідне застереження, зазначені документи додають до договору оренди, якщо ні — їх не складають.
Коли грошова оцінка землі обов’язкова
Стаття 13 Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV визначає єдиний випадок, коли обов’язково проводять грошову оцінку земельних ділянок: якщо об’єктом оренди є державні або комунальні земельні ділянки. В такому разі проводиться нормативна грошова оцінка. В інших ситуаціях законодавство не вимагає проводити грошову оцінку. Однак якщо сторони «прив’язали» розмір орендної плати до нормативної чи експертної грошової оцінки, доведеться її зробити.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
