Оренда комунального майна

Які особливості взяття в оренду комунального майна

 Договір найму (оренди) приміщення

Оренда комунального майна багато в чому нагадує оренду державного майна. Нормативні акти, як правило, схожі, так як місцеві ради при написанні своїх власних в основу беруть правила оренди державного майна. Якщо ж свої власні не затвердили, то діють якраз державні. Також деталі можуть відрізнятися в залежності від органу місцевого самоврядування, тому розглянемо лише загальні риси.

  Оренда приміщення: поради медзакладам-орендодавцям

► якими нормативно-правовими актами керуватися ► хто може бути орендодавцем та орендарем ► як оподатковувати оренду ► як підтвердити послугу з оренди майна

На що звернути увагу

Ключові особливості:

• частина орендної плати може перераховуватися до місцевому бюджету. Якщо для державного майна дана частка встановлена фіксовано – на рівні 50% (пп. 10 ч. 3 ст. 29 Бюджетного кодексу), то для комунального майна вона може варіюватися від 0% до 100%. Отже, все вирішують місцеві ради і в кожному регіоні треба цікавитися їх рішеннями. Місцеві ради можуть встановлювати винятки для певної групи комунальних підприємств чи окремих підприємств і звільняти їх взагалі від даного платежу чи зменшувати його. Наприклад, поширеним випадком є звільнення для медзакладів у формі комунальних неприбуткових підприємств з метою підтримки на місцях медреформи. Однак, це проблема орендодавця-комунальника, так як орендарю байдуже: зазвичай за договором він сплачує весь платіж орендодавцю, а останній уже перераховує частину коштів у місцевий бюджет;
• як правило, існують спеціальні нормативні акти місцевих рад. Зазвичай це Положення про оренду майна територіальної громади та Методика розрахунку орендної плати за майно територіальної громади, яке передається в оренду або інші подібні документи. Практично всі вони розробляються на основі аналогічних документів по державному майну. Це постанови Кабміну від 04.10.1995 р. № 786  та від 10.08.1995 р. № 629, а також Закон “Про оренду державного та комунального майна” від 10.04.1992 р. № 2269 (далі – Закон № 2269). Місцеві ради вносять свою специфіку, наприклад, визначають інформаційний орган (газету та/або веб-сайт місцевої ради), де подається оголошення, процедуру конкурсу. Також це можуть бути окремі рішення місцевих рад, наприклад, чи нараховується індексація орендної плати у певному році тощо;
• у кожної місцевої ради можуть бути свої нюанси проведення конкурсу серед потенційних орендарів. Це витікає з вищенаведеної специфіки нормативних актів. Наприклад, це питання проведення конкурсу, якщо орендар один. Зазвичай конкурс у таких випадках не проводиться, але у певних місцевих рад можуть бути свої винятки з цього приводу;
• хто за що відповідає по оренді комунального майна на місцях. Як правило, оренда цілісних майнових комплексів з площею понад 200 кв. метрів затверджується рішенням місцевої ради, а здавання інших об’єктів нерухомого майна – рішенням постійної комісії при місцевій раді чи Управлінням комунального майна місцевої ради чи аналогічними органами;
• як правило, є типова форма договору оренди, яка визначена місцевою радою. В основу, як правило, береться наказ Фонду держмайна 23.08.2000 р. № 1774. Істотні умови мають відповідати згаданому вище Закону № 2269.

Увага: варто проаналізувати нормативні акти конкретної місцевої ради, а також звернутися за консультацією до Управління комунального майна (або аналогічного органу), так як у кожному регіоні може бути своя специфіка.

 Договір оренди: як укласти собі на користь. Інструкції для КНП

• Скільки орендної плати доведеться віддавати
• За якою нормативкою складати
• У чому специфіка для КНП
• Як убезпечитися від суперечок з орендарями

Конкурс – необхідна умова оренди комунального майна

Конкурс зазвичай проводиться завжди навіть за наявності тільки однієї заявки на оренду майна. Порядок проведення конкурсу на право оренди майна виглядає так:

• потенційний орендар звертається до комунального закладу, після чого питання узгоджується з Управлінням комунального майна, де орендар залишає заявку. Якщо орендар звертається за оголошенням про конкурс, то, звичайно, одразу може бути звернення до Управління комунального майна, але все одно бажано оглянути потенційний об’єкт оренди. Можуть попросити подати заяву ще раз – після оголошення конкурсу;
• інформація розміщується про конкурс в офіційних засобах масової інформації (друкованих та на веб-сайті);
• проводиться незалежна оцінка комунального майна. Тут має передувати конкурс оцінювачів. Оцінювачі обираються серед незалежних суб’єктів господарювання;
• оголошується конкурс орендарів;
• подальше прийняття заяв;
• затвердження переможця, який надав найкращу пропозицію (оцінюється запропонована ціна оренди, тривалість оренди, інші супутні умови, такі як відшкодування комунальних послуг, а також можливий ремонт приміщення тощо);
• укладання договору оренди комунального майна.

Зазвичай дана процедура займає 2-3 місяці. Швидше процес відбувається, коли потенційний орендар знайшов інформацію уже з існуючого оголошення в засобах масової інформації, веб-сайті місцевої ради. На практиці, конкурс оцінювачів досить таки умовна процедура, так як там беруть участь одні і  ті ж суб’єкти господарювання.

Для того, щоб конкурс відбувся Управління комунального майна може наполягати на долученні до конкурсу ще хоча б одного потенційного орендаря, якщо орендар, який реально претендує й може укласти договір оренди, виявився одним. Можливо, в цьому треба буде комунальникам допомогти, щоб формально не порушити бюрократичні процедури та не було ніяких питань від податківців та Державної аудиторської служби.

Особливості бухгалтерського обліку оренди комунального майна

Облік в орендаря. Облік орендованого майна в орендаря практично нічим не відрізняється від обліку звичайного майна. Все залежить від умов договору та статусу платника ПДВ у орендодавця-комунальника. Комунальні заклади теж бувають платниками й неплатниками ПДВ, тому орендні платежі можуть включати ПДВ. Основні особливості обліку орендних платежів з платниками ПДВ:

• у разі проплати оренди наперед працює правило першої події й виникає право на податковий кредит за умови реєстрації комунальником податкової накладної;
• якщо авансу не було, то право на податковий кредит буде з’являтися по мірі нарахування комунальником податкових зобов’язань згідно договору. Все визначається договором, у якому має бути прописана частота надання послуги оренди. На це навіть не має впливати факт підписання акта наданих послуг, так як податківці не вважають, що він тут є єдино можливим первинним документом (лист ДФС від 30.01.2018 р. № 342/6/99/99-15-03-02-15/ІПК). Акт може бути замінений в даному випадку в обох сторін бухгалтерською  довідкою, так як головним є договір;
• слід проконтролювати, щоб податкова накладна та підписаний акт надання послуг відповідали один одному;
• якщо орендар компенсує комунальнику комунальні послуги, то такий платіж податківці розглядають як плату за оренду (лист ДФС від 04.08.2016 р. № 26595/7/99-99-15-03-02-17). Це значить, що у орендаря буде податковий кредит по такому платежу. Це у разі, якщо компенсація комунальних послуг виділена окремим платежем.

Дохід з оренди в КНП ►

Орендоване майно відображається на позабалансовому рахунку 01 “Орендовані необоротні активи”, а сплачені наперед орендні платежі – на рахунку 39 “Витрати майбутніх періодів” з подальшим їх розподілом по місяцях (можна поквартально).

Облік в орендодавця-комунальника.  У орендодавця облік дзеркальний до орендаря. Його особливості:

• реєстрація податкових накладних на надання орендних послуг та (якщо треба) компенсацію комунальних послуг. Як правило, обидві накладні містять у графі 3.3 код 68.20 “Послуги з оренди та експлуатації власної та взятої в лізинг нерухомості”, одиницю вимірювання  “послуга”, код одиниці вимірювання не заповнюється, а кількість вказується “1”. Такий  підхід міститься у рекомендаціях ДФС (лист від 20.03.2015 р. № 5834/6/99-99-19-03-02-15);
• для обліку отриманої наперед орендної плати використовується рахунок 69 “Доходи майбутніх періодів”;
• вирахування з доходу на користь місцевого бюджету можна відображати проведенням Дт 713 Кт 642 як вирахування з доходу. Справа в тому, що згідно пп. 6.6 П(С)БО 15 “Дохід” надходження, які належать іншим особам, у складі доходу не визнаються. Отже, такий варіант кращий, ніж, як приклад, Дт 949 Кт 642 чи подібні можливі для даного випадку.