Ольга Булгакова: эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению, ACCA DipIFR
Как облагать налогом покупку земельного участка у физлица
Покупатель земельного участка — юрлицо как налоговый агент должен начислить и уплатить НДФЛ и военный сбор за физлицо.
Как учитывать сделки по покупке земли по национальным стандартам
Земельный участок в зависимости от намерений руководства по его использованию можно идентифицировать для целей бухучета как:
- ОС согласно НП(С)БУ 7 «Основные средства»;
- инвестиционную недвижимость в соответствии с НП(С)БУ 32 «Инвестиционная недвижимость»;
- необоротные активы, удерживаемые для продажи, согласно НП(С)БУ 27 «Внеоборотные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность».
Земельные участки составляют отдельную группу объектов ОС, не подлежащих амортизации (пп. 5.1.1, п. 22 НП(С)БУ 7). То есть земельный участок – это отдельный объект ОС. В случае покупки земельного участка вместе с находящейся на ней недвижимостью в учете следует отразить отдельные объекты ОС — земельный участок и объекты недвижимости.
Учет покупки земли по международным стандартам
за НП(С)БУ 7
Первоначальную стоимость земельного участка формируют на счете 101 «Земельные участки». Она включает:
- суммы, уплачиваемые поставщикам активов (оплату продавцу земельного участка);
- регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи (нотариальные услуги), производящиеся в связи с приобретением прав на земельный участок;
- суммы косвенных налогов в связи с приобретением земельного участка, если их не возмещают предприятию (НДС по юридическим услугам);
- другие расходы, непосредственно связанные с доведением земельного участка до состояния, в котором он пригоден для использования в планируемых целях. Среди них — расходы на расчистку и благоустройство земельного участка (п. 8 НП(С)БУ 7).
Обратите внимание, что сумма обеспечения на обоснованную расчетом сумму обязательства на приведение земельного участка к надлежащему состоянию, которое в соответствии с законодательством возникает у предприятия после окончания эксплуатации недвижимости, находящегося на земельном участке, НП(С)БУ 7 относит к первоначальной стоимости этой недвижимости.
Предприятие может переоценивать земельный участок, если его остаточная стоимость (для земельного участка он равен первоначальной стоимости) существенно отличается от ее справедливой стоимости на дату баланса (п. 16 НП(С)БУ 7). Для этого следует провести экспертную денежную оценку земельного участка. В случае если переоценивают один земельный участок, то на ту же дату проводят переоценку всех земельных участков, принадлежащих к этой группе.
Типовые проведение учета приобретения земельного участка как ОС
за НП(С)БУ 32
К инвестиционной недвижимости относятся земельные участки, удерживаемые с целью получения арендных платежей и/или увеличения собственного капитала, а не для использования в производстве и поставке товаров, при оказании услуг и для административных целей или продаж в процессе обычной деятельности. К примеру, земельный участок, удерживаемый для:
- долгосрочного увеличения собственного капитала, а не для краткосрочных продаж в процессе обычной деятельности;
- использования в будущем, поскольку цели использования еще не определили.
Если предприятие пока не определило, будет ли использовать земельный участок в качестве операционной недвижимости или для продажи в краткосрочной перспективе, такой земельный участок считают удерживаемым для увеличения собственного капитала.
Единицей учета инвестиционной недвижимости является земельный участок или его сочетание со зданием/частью здания, а также активы, образующие с инвестиционной недвижимостью единый комплекс, и все вместе взятое генерирующее денежные потоки. Это отличает земельный участок – инвестнедвижимость от земельного участка – ОС, который учитывается как отдельный объект. Так как НП(С)БУ 7 требует отдельно учитывать ОС, которые амортизируют и не амортизируют.
Приобретенный земельный участок — инвестиционную недвижимость зачисляют на счет 100 «Инвестиционная недвижимость» по первоначальной стоимости (п. 10 НП(С)БУ 32). Ее определяют аналогично НП(С)БУ 7, добавляя расходы на юридические услуги, комиссионные вознаграждения, связанные с приобретением инвестнедвижимости.
Оценка земельного участка — инвестнедвижимости на дату баланса может быть за:
- справедливой стоимостью, если ее можно достоверно определить;
- первоначальной стоимостью, уменьшенной на сумму уменьшения полезности и выгод от ее восстановления, которые определяют в соответствии с НП(С)БУ 28 «Уменьшение полезности активов» (п. 16 НП(С)БУ 32).
НП(С)БУ 32 предпочитает метод справедливой стоимости, если есть возможность ее определить. Инвестнедвижимость, которую учитывают по справедливой стоимости, не амортизируют. Этим объясняют возможность учитывать земельный участок и здание на нем как единственный объект.
Выбранный метод оценки фиксируют в учетной политике предприятия. Впоследствии можно изменить метод оценки земельного участка.
Типовые проведение учета приобретения земельного участка как инвестиционной недвижимости
за НП(С)БУ 27
Земельные участки, приобретенные с целью продажи, признают как необоротные активы, удерживаемые для продажи (п. 3 разд. II НП(С)БУ 27).
Их зачисляют на баланс по стоимости приобретения на счет 286 «Внеоборотные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи», которую определяют в соответствии с НП(С)БУ 9 «Запасы». К ним относятся:
- суммы, уплачиваемые согласно договору продавцу;
- суммы косвенных налогов в связи с приобретением земельных участков, не возмещающих предприятию;
- другие расходы, непосредственно связанные с приобретением земельного участка (регистрационные сборы, государственная пошлина и аналогичные платежи (нотариальные услуги), осуществляемые в связи с приобретением прав на земельный участок) и доведением его до состояния, в котором он пригоден для использования в планируемых целях. Среди них — расходы на расчистку и благоустройство земельного участка (п. 9 НП(С)БУ 9).
Эти земельные участки не амортизируются . На дату баланса их отражают по наименьшей из двух величин — балансовой стоимости или чистой стоимости реализации.
Типовые проведение учета приобретения земельного участка как необоротного актива
Как оформить приобретение земельного участка
Учет земельного участка зависит от намерений руководства по его использованию. Эти намерения необходимо задокументировать в приказе или первичном документе, в котором фиксируют прием земельного участка на баланс.
Предприятие может использовать формы, утвержденные в Приказе № 818. Например, акт приема-передачи основных средств.
Также предприятие может применять самостоятельно разработанные формы, содержащие все обязательные реквизиты (ст. 9 Закона № 996; п. 2.7 Положения № 88). За основу можете взять документы, предусмотренные Приказом Минстата «Об утверждении типовых форм первичного учета» от 29.12.1995 № 352 (утратил силу) . Например, форму № ОС-1 «Акт приема-передачи основных средств».
Считаем, что второй вариант позволяет лучше отразить в форме первоначального документа специфику объекта – земельного участка. Выбранный вариант необходимо утвердить приказом руководителя.
