Який існує порядок складання договору оренди майна
Підприємство на загальній системі оподаткування має намір здавати в оренду нежитлове приміщення. Який існує механізм розрахунку орендної плати? Чи існує типовий договір оренди приміщення?
Згідно з Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» від 12.07.2001 №2658-ІІІ проводити оцінку майна не заборонено за бажанням його власника з метою ведення своєї господарської діяльності. Експертна оцінка, зокрема, спрощує ведення переговорів з укладення договору оренди і є доказом обгрунтованих вимог орендодавця.
Розмір орендної плати за приміщення, що орендується, визначається за домовленістю сторін та встановлюється з урахуванням її індексації за кожен місяць орендного використання за договором між сторонами. Крім того, необхідно вказувати, чи включені до орендної плати комунальні платежі згідно з Методикою розрахунку орендної плати за державне майно та пропорції її розподілу, затвердженою постановою КМУ від 04.10.1995 №786.
Порядок розрахунку передбачає визначення розміру річної орендної плати, а на її основі — місячної орендної плати. Після визначення місячної орендної плати можливий розрахунок добової, а у разі необхідності — навіть погодинної орендної плати.
Зверніть увагу! Норми цієї методики можуть застосовуватись і при оренді приватного майна, хоча вони не мають обов’язкового характеру.
Згідно із чинним законодавством розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру місячної орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за поточний місяць, що оприлюднюється Державним комітетом статистики України (ст. 284 Господарського кодексу України; ГК). Зазначене коригування розміру орендної плати і є індексацією. За домовленістю сторін індексація орендної плати може здійснюватися за певний період дії договору оренди.
Чинне законодавство передбачає можливість перегляду розміру орендної плати. Так, відповідно до частини 3 статті 762 Цивільного кодексу України (ЦК), договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Відповідні рішення мають бути оформлені додатковими угодами або додатками до договору оренди. Доцільно прописувати строк таких переглядів.
Також потрібно зазначати обставини, при настанні яких розмір орендної плати може змінюватись (наприклад, підвищення орендної плати за умови збільшення орендної плати за один квадратний метр орендної площі на ринку оренди нежитлової нерухомості місцевості за місцезнаходженням об’єкта оренди; відповідної зміни індексу інфляції; збільшення курсу гривні до курсу валюти, якщо у договорі розмір орендної плати зазначено у гривнях).
До того ж орендар може вимагати зменшення розміру орендної плати за користування майном, якщо через незалежні від нього обставини істотно зменшилася можливість використання майна (ч. 4 ст. 762 ЦК).
Типової форми договору оренди приміщення чинним законодавством на сьогодні не встановлено. Тому такий договір укладають в довільній формі, керуючись основними законодавчими актами, які регулюють правовідносини у сфері оренди (гл. 30 ГК та гл. 58–59 ЦК).
Згідно зі статтею 638 ЦК договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов. Істотними є умови про його предмет, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди.
Згідно зі статтею 180 ГК при укладенні господарського договору сторони зобов’язані у будь-якому разі погодити предмет, ціну та строк дії договору. Однак, що стосується договору оренди, ГК для нього безпосередньо визначив істотні умови.
Згідно із нормами ГК істотними умовами договору оренди є:
- об’єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації);
- строк, на який укладається договір оренди;
- орендна плата з урахуванням її індексації;
- порядок використання амортизаційних відрахувань;
- відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
Керуючись законодавством, слід пам’ятати, що договір оренди нежитлового приміщення має бути укладено у письмовій формі. Крім того, договір оренди іншої нерухомості, укладений на 3 роки і більше, потребує нотаріального посвідчення й державної реєстрації.
Отже, укладаючи договір оренди приміщення, суб’єкти господарювання (його сторони) можуть дотримуватись довільної форми, але повинні обов’язково включати до договору його істотні умови, передбачені законодавством та впроваджувати інші умови, які можуть стояти на захисті інтересів сторін.
