ФОП надав в оренду нежитлове приміщення. Згодом підготував нову редакцію договору оренди, оскільки частина 3 статті 9 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» передбачає, що строк договору оренди не може становити менше п’яти років. Однак орендодавець відмовився підписувати нову редакцію договору. ФОП звернувся до комунального некомерційного підприємства з відповідним позовом визнати договір з орендодавцем в новій редакції визнати таким, що уклали.
Господарські суди першої та апеляційної інстанцій відмовили в задоволенні позову. Однак Верховний Суд (ВС) визнав їх висновки передчасними.
Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання державного чи комунального майна регулює Закон України «Про оренду державного та комунального майна» від 13.04.2022 № 157-IX (далі — Закон № 157).
Строк договору оренди не може становити менше п’яти років, крім випадків, що визначає Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, затверджений постановою КМУ від 03.06.2020 № 483 (далі — Порядок).
Якщо договір уклали на строк, менший за мінімальний, керуються пунктом 125 Порядку № 483:
«Не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір уклали на строк, що становить менш як п’ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із мінімальним строком».
Нормативно закріплено як загальну заборону збільшувати строк дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виняток із цієї заборони.
Виняток із заборони застосовують, якщо:
- договір уклали менше ніж п’ять років;
- договір з моменту укладення не продовжували;
- заява орендаря стосується збільшення строку оренди мінімального, що його визначає Закон № 157;
- право власності на об’єкт оренди зареєстроване за державою у держреєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або завершення строку, на який уклали договір.
Порядок внесення змін до договору оренди:
- договір оренди викладають у новій редакції за формою примірного договору оренди;
- перебіг строку оренди визначають ретроактивно з дати, коли підписали акт приймання-передачі майна за договором, до якого вносять зміни шляхом викладення його в новій редакції. Тобто строк зміненого договору має дорівнювати мінімальному п’ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта;
- нова редакція договору оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і держреєстрації у випадках, що передбачає законодавство.
Отже, право вносити зміни до договору оренди виникає лише за згодою сторін, якщо інше не передбачають договір або закон. Водночас, якщо зміни до договору оренди вносять на підставі абзацу 5 частини 4 статті 16 Закону № 157, які конкретизовані в пункті 125 Порядку № 483, то їх можна внести:
- за згодою сторін;
- або на підставі рішення суду.
Тож укладати договір оренди чи вносити зміни до нього потрібно обов’язково. Якщо право на внесення змін передбачає договір або закон, не потрібно застосовувати норми статті 652 Цивільного кодексу України щодо його зміни або розірвання у зв’язку з істотною зміною обставин.
