Земельна реформа в Україні 2021 докорінно змінить сільськогосподарський бізнес. Її початок — вже з липня. Підготуйтеся вчасно — дізнайтеся першими про нові правила роботи. У матеріалі ми проаналізували новоприйнятий Закон про обіг земель, який і дає початок земельній реформі.
⚡️ ВІДКРИТТЯ РИНКУ ЗЕМЛІ: ЩО АГРАРІЮ ВРАХУВАТИ ВЖЕ ЗАРАЗ ⚡️
У центрі уваги – Закон від 31.03.2020 № 552 (далі – Закон № 552), який набирає чинності з 1 липня 2021 року. Закон попри оприлюднення ще чинності не набрав. Сам по собі це не самостійний закон, а такий, що вносить зміни до інших, у першу чергу, – у Земельний кодекс (ЗК). Дізнаємося про те, які ж саме зміни він заготував та що зараз буде.
Звертаємо увагу, що згаданий закон зачіпає продаж не всіх земель, а таких:
- земельні ділянки товарного сільськогосподарського виробництва;
- для ведення особистого селянського господарства за умови, що вони були виділені у натурі власникам земельних часток (паїв).
Зміна їх цільового призначення до старту земельної реформи була заборонена. Детальніше про цільове призначення земельної ділянки у відповідному матеріалі порталу. Отже, дані 10 правил земельної реформи поширюються лише щодо вищенаведених земельних ділянок.
1. Старт земельної реформи — 1 липня 2021
Земельну реформу запускають з липня 2021 року. Готуватися можна уже зараз. При цьому умовно у земельній реформі можна виділити два етапи:
- з 1 липня 2021 року по 31 грудня 2023 року – продаж земель тільки фізособам-громадянам України і в розмірі не більше 100 га на одну особу;
- з 1 січня 2024 року – знімаються обмеження на продаж землі юрособам, а також зростає обмеження на розмір земельної ділянки – до 10 тис. га на одну особу.
2. Купити землю можуть тільки резиденти
Право власності на землю сільськогосподарського призначення відтепер можуть набувати:
ОБМЕЖЕННЯ ЩОДО КУПІВЛІ СІЛЬСЬКОГОСПОДАРСЬКИХ ЗЕМЕЛЬ ПО ЕТАПАМ ЗЕМЕЛЬНОЇ РЕФОРМИ 2021 |
з 01.07.2021 по 31.12.2023 | з 01.01.2024 |
- тільки фізособи-громадяни України;
- банки
- відчуження для суспільних потреб
- обмін земельних ділянок з однаковою НГО або з різницею у НГО +/– 10%
| - фізособи-громадяни України;
- юрособи (тільки ті, які створені та зареєстровані за законодавством України та учасниками яких є виключно громадяни України, держава або територіальні громади);
- банки**;
- територіальні громади, держава.
|
* НГО – це нормативна грошова оцінка землі; ** банки – як виняток, вони можуть набувати землю у власність якщо вона була предметом застави і за умови, що вони її виставлять на продаж протягом 2- років. Також у даній ситуації (набуття заставної землі) на них не поширюються й обмеження щодо наявності власників-нерезидентів. В інших же випадках щодо банків діють такі ж загальні правила, як і для решти юросіб. |
Юрособам до 2024 року заборонено купувати землю навіть якщо вони мають виключно українських власників. Їм заборонено і здійснювати купівлю через такі інструменти, як :
- попередні договори;
- довіреності на фізосіб.
Навіть після 2024 року щодо юросіб збережуться такі обмеження, як:
- відсутність у них іноземців-учасників;
- відсутність серед учасників інших юросіб.
Принаймні так випливає з оновленої ст. 130 ЗКУ.
Також забороняється продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної/комунальної власності (як на першому, так і на другому етапі земельної реформи). Вони залишаються як державний резерв. Однак не заборонено землю приватизувати, а потім продати.
3. Іноземців не допускають
Заборонено набувати у власність земельні ділянки:
- іноземцям;
- особам без громадянства;
- іноземним юрособам;
- юрособам, у яких є учасники/бенефіціари з числа іноземців. Беруться до уваги як реальних (бенефіціарних) власників, так і пов’язаних осіб. Якщо кінцевого бенефіціара встановити не можна, то також діє заборона на придбання землі.
Також їм заборонено набувати частки у статутному чи пайовому капіталі в юридичних особах, які є власникам сількогосподарських земель. Виняток – комерційні банки, які можуть отримувати землю як заставу по невиплаченому кредиту. При цьому банки мають упродовж 2 років продати таку землю на земельних торгах.
Такі обмеження щодо іноземців можуть бути зняті тільки шляхом проведення референдуму.
4. Скупити всі землі не вийде
На кону понад 40 млн га земель сільськогосподарського призначення, однак для кожного потенційного власника діятиме обмеження на сукупну площу, яку можна купити й мати у власності:
- 100 га – це обмеження діє до 01.01.2024. Однак не поширюється на землі, які уже набуті у власність до дня вступу у дію земельної реформи, тобто до 1 липня 2021 року;
- 10 тис. га – це обмеження почне діяти з 01.01.2024. Очевидно, що воно теж не поширюється на землі набуті у власність до дати старту земельної реформи.
5. Діє мінімальна ціна
Земельну ділянку, яка уже є у користуванні, можна викупити за пільговою ціною у розмірі її нормативної грошової оцінки (НГО). Однак ціна продажу сільськогосподарських земель, які виділені у натурі власникам земельних часток/паїв в інших ситуаціях, не може бути меншою за НГО (до 01.01.2030).
6. Орендар – перший серед рівних
Орендар земельної ділянки має переважне право на її купівлю. Однак лише за умови рівної цінової пропозиції. Якщо конкурент дає більшу ціну, то все – земля буде продана конкуренту.
Також орендар має ще одне право – передати своє право на переважну купівлю ділянки іншій особі. Про це орендодавця треба буде повідомляти письмово. Наприклад, якщо не вистачає коштів, то можна передати родичу або іншому учаснику фермерського господарства.
7. Країні-агресору та терористам землю не купити
Заборонено купувати землю юрособам, учасниками яких є громадяни з держави-агресора, держави-окупанта. Також заборона поширюється на:
- юросіб, які пов’язані з терористичними організаціями;
- юросіб, у яких засновником є іноземна держава;
- юросіб, власники яких зареєстровані в офшорах (див. перелік у Розпорядженні Кабміну від 23 лютого 2011 р. № 143-р);
- юрособи та фізособи щодо яких діють санкції та спецзаходи;
- юрособи, які створені за законодавством країн, які порушують вимоги ФАТФ щодо боротьби з відмиванням грошей та фінансуванням поширення зброї й тероризмом. Насьогодні це тільки Іран та Північна Корея (наказ Держфінмоніторингу від 01.10.2012 № 139).
Не можна буде купувати землю юрособам, серед учасників якої є іноземні громадяни (навіть після проведення референдуму), якщо вона розташована у 50 км до державного кордону.
8. Громадяни зможуть викупити землю з розстрочкою
Як уже згадувалися (правило 5) за пільговою ціною у розмірі НГО можна викупити землю, яка уже є у користуванні. При чому зробити це можна буде з розстроченням у платежі на 10 років та переходом права власності при першому платежі. Цим можна буде скористатися, якщо земельна ділянка на 1 липня 2021 року уже є на правах:
- довічного успадкованого володіння;
- постійного користування;
- оренди шляхом переоформлення права постійного користування до 2010 року.
9. Пільгове кредитування – під сумнівом, але можливе
Щодо пільгового кредитування на купівлю землі – сам Закон № 552 нічого подібного не встановлює. І не може, так як це у сфері управління НБУ й комерційних банків. Однак з наближенням дати 1 липня 2021 року такі пропозиції можуть з’явитися й самі по собі від комерційних банків, так як кредити, очевидно, будуть надаватися під заставу земельної ділянки, яка купується, а тому ставка кредитування по ним має бути й так нижча, ніж по звичайним.
10. Купити землю за сумнівну готівку не вийде
Щодо розрахунків за землю, то:
- по-перше, готівка взагалі заборонена і розрахунок має бути виключно у безготівковій формі;
- по-друге, купівля землі можлива лише за документального підтвердження джерела отримання коштів або інших активів.
Виходить, що треба подумати, як про доведення походження коштів на купівлю землі, так і завчасно мати потрібні суми на банківських рахунках.
У цілому такі вимоги відповідають віянням законодавства про фінансовий моніторинг, яке в оновленому виді запрацювало в Україні з 28 квітня 2020 року.
Стаття підготовлена за матеріалами журналу "Головбух"
