Земельная реформа 2021 в корне изменит сельскохозяйственный бизнес. Ее начало — уже с июля. Подготовьтесь вовремя — узнайте первыми о новых правилах работы. В материале проанализированы новопринятый Закон об обороте земель, который и дает начало земельной реформе.
⚡️ ОТКРЫТИЕ РЫНКА ЗЕМЛИ: ЧТО АГРАРИЯМ УЧЕСТЬ УЖЕ СЕЙЧАС ⚡️
В центре внимания – Закон от 31.03.2020 г. № 552 (далее – Закон № 552), вступает в силу с 1 июля 2021 года. Закон, несмотря на обнародование еще в силу не вступил. Сам по себе это не самостоятельный закон, а вносящий изменения в другие, в первую очередь, - в Земельный кодекс (ЗК). Узнаем о том, какие же изменения он заготовил и что сейчас будет.
Обращаем внимание, что упомянутый закон затрагивает продажу не всех земель, а таких:
- земельные участки товарного сельскохозяйственного производства;
- для ведения личного селянского хозяйства, при условии, что они были выделены в натуре владельцам земельных долей (паев).
Изменение их целевого назначения, до старта земельной реформы была запрещена. Подробнее о целевом назначении земельного участка в соответствующем материале портала. Следовательно, данные 10 правил земельной реформы распространяются только по вышеприведенным земельным участкам.
1. Старт земельной реформы — 1 июля 2021
Земельную реформу запускают с июля 2021 года. Готовиться можно уже сейчас. При этом условно в земельной реформе можно выделить два этапа:
- с 1 июля 2021 года по 31 декабря 2023 года – продажа земель только физлицам-гражданам Украины в размере не более 100 га на одного человека;
- с 1 января 2024 года – снимаются ограничения на продажу земли юрлицам, а также возрастает ограничение на размер земельного участка - до 10 тыс. га на одного человека.
2. Купить землю могут только резиденты
Право собственности на землю сельскохозяйственного назначения отныне могут приобретать:
| ОГРАНИЧЕНИЯ ПО ПОКУПКЕ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ ЗЕМЕЛЬ ПО ЭТАПАМ ЗЕМЕЛЬНОЙ РЕФОРМЫ 2021 |
| с 01.07.2021 по 31.12.2023 | с 01.01.2024 |
- только физлица-граждане Украины;
- банки
- отчуждение для общественных нужд
- обмен земельных участков с одинаковой НДО* или с разницей в НДО + / – 10%
| - физлица-граждане Украины;
- юрлица (только те, которые созданы и зарегистрированы по законодательству Украины и участниками которых являются исключительно граждане Украины, государство или территориальные общины);
- банки**;
- территориальные общины, государство.
|
| * НДО – это нормативная денежная оценка земли; ** банки – как исключение, они могут приобретать землю в собственность если она была предметом залога и при условии, что они ее выставят на продажу в течение 2 - лет. Также в данной ситуации (приобретение залоговой земли) на них не распространяются ограничения относительно наличия владельцев-нерезидентов. В других же случаях в отношении банков действуют такие же общие правила, как и для остальных юрлиц. |
Юрлицам до 2024 года запрещено покупать землю даже если они имеют исключительно украинских владельцев. Им запрещено осуществлять покупку через такие инструменты, как:
- предварительные договора;
- доверенности на физлиц.
Даже после 2024 года в отношении юрлиц сохранятся такие ограничения, как:
- отсутствие у них иностранцев-участников;
- отсутствие среди участников других юрлиц.
По крайней мере так следует с обновленной ст. 130 ЗКУ.
Также запрещается продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной/коммунальной собственности (как на первом, так и на втором этапе земельной реформы). Они остаются как государственный резерв. Однако не запрещено землю приватизировать, а затем продать.
3. Иностранцев не допускают
Запрещено приобретать в собственность земельные участки:
- иностранцам;
- лицам без гражданства;
- иностранным юрлицам;
- юрлицам, у которых есть участники/бенефициары из числа иностранцев. Берутся во внимание как реальные (бенефициарные) собственники, так и связанные лица. Если конечного бенефициара установить нельзя, то также действует запрет на приобретение земли.
Также им запрещено приобретать доли в уставном или паевом капитале в юридических лицах, являющихся владельцам сельхозхозяйственных земель. Исключение-коммерческие банки, которые могут получать землю как залог по невыплаченному кредиту. При этом банки должны в течение 2 лет продать такую землю на земельных торгах.
Такие ограничения в отношении иностранцев могут быть сняты только путем проведения референдума.
4. Скупить все земли не получится
На кону более 40 млн га земель сельскохозяйственного назначения, однако для каждого потенциального владельца будет действовать ограничение на совокупную площадь, которую можно купить и иметь в собственности:
- 100 га – это ограничение действует до 01.01.2024. Однако не распространяется на земли, которые уже приобретены в собственность до дня вступления в силу земельной реформы, т. е. до 1 июля 2021 года;
- 10 тыс. га – это ограничение начнет действовать с 01.01.2024. Очевидно, что оно тоже не распространяется на земли, приобретенные в собственность до даты старта земельной реформы.
5. Действует минимальная цена
Земельный участок, который уже есть в пользовании, можно выкупить по льготной цене в размере ее нормативной денежной оценки (НДО). Однако цена продажи сельскохозяйственных земель, которые выделены в натуре собственникам земельных долей/паев в других ситуациях, не может быть меньше НДО (до 01.01.2030).
6. Арендатор – первый среди равных
Арендатор земельного участка имеет преимущественное право на его покупку. Однако лишь при условии равного ценового предложения. Если конкурент дает большую цену, то все – земля будет продана конкуренту.
Также арендатор имеет еще одно право – передать свое право на преимущественную покупку участка другому лицу. Об этом арендодателю нужно будет уведомлять письменно. Например, если не хватает средств, то можно передать родственнику или другому участнику фермерского хозяйства.
7. России-агрессору и террористам землю не купить
Запрещено покупать землю юрлицам, участниками которых являются граждане с государства-агрессора, государства-оккупанта. Также запрет распространяется на:
- юрлиц, которые связаны с террористическими организациями;
- юрлиц, у которых учредителем является иностранное государство;
- юрлиц, собственники которых зарегистрированы в офшорах (см. перечень в Распоряжении Кабмина от 23 февраля 2011 г. № 143-р);
- юрлица и физлица в отношении которых действуют санкции и спецмероприятия;
- юрлица, созданные по законодательству стран, которые нарушают требования ФАТФ по борьбе с отмыванием денег и финансированием распространения оружия, и терроризмом. Сегодня это только Иран и Северная Корея (приказ Госфинмониторинга от 01.10.2012 № 139).
Нельзя будет покупать землю юрлицам, среди участников которой есть иностранные граждане (даже после проведения референдума), если она расположена в 50 км до государственной границы.
8. Граждане смогут выкупить землю с рассрочкой
Как уже упоминались (правило 5) по льготной цене в размере НДО можно выкупить землю, которая уже есть в пользовании. При чем сделать это можно будет с рассрочкой в платеже на 10 лет и переходом права собственности при первом платеже. Этим можно будет воспользоваться, если земельный участок на 1 июля 2021 года уже есть на правах:
- пожизненного наследуемого владения;
- постоянного пользования;
- аренды путем переоформления права постоянного пользования до 2010 года.
9. Льготное кредитование – под вопросом, но возможно
Относительно льготного кредитования на покупку земли – сам Закон № 552 ничего подобного не устанавливает. И не может, так как это в сфере управления НБУ и коммерческих банков. Однако с приближением даты 1 июля 2021 года такие предложения могут появиться и сами по себе от коммерческих банков, так как кредиты, очевидно, будут предоставляться под залог земельного участка, приобретаемого, а потому ставка кредитования по ним должно быть и так ниже, чем по обычным.
10. Купить землю за сомнительную наличность не получится
Относительно расчетов за землю, то:
- во-первых, наличные вообще запрещены и расчет должен быть исключительно в безналичной форме;
- во-вторых, покупка земли возможна только при документальном подтверждении источника получения средств или других активов.
Получается, что надо подумать, как о доведении происхождения средств на покупку земли, так и заблаговременно иметь нужные суммы на банковских счетах.
В целом такие требования соответствуют веяниям законодательства о финансовом мониторинге, которое в обновленном виде заработал в Украине с 28 апреля 2020 года.
Статья подготовлена по материалам журнала "Главбух"
