Договор суперфиция: учет и налогообложение

Договор суперфиция

Суперфиций (от лат. – Superficies solo cedit, дословный перевод – «передача территории») – это право пользования земельным участком для застройки (ч. 1 ст. 102¹ Земельного кодекса Украины, далее – ЗК, ч. 1 ст. 413 Гражданского кодекса Украины, далее – ГК). Сооружения на земельном участке могут быть промышленные, бытовые, жилые или другие.

Договоров суперфиция – это когда владелец земельного участка (суперфициар) передает земельный участок в пользование на праве суперфицию землепользователю (суперфициарию). При этом право собственности на здания (сооружения), построенные на таком земельном участке, принадлежит именно землепользователю, а не владельцу земельного участка. После окончания договора суперфиции такое здание либо выкупается собственником земли, либо сносится. Возможен ли другой вариант – землю выкупает ее землепользователь (см. ст. 417 ГК).

Як викупити землю, що перебуває у постійному користуванні

Внимание: Суперфиций предусматривает исключительно цель застройки земельного участка.

Суперфиций является одной из разновидностей права пользования землей вместе с:

• эмфитевзисом – передача права пользования для сельскохозяйственных нужд. Эмфитевзис и суперфиций наиболее похожи и в целом отличаются лишь целью пользования земельным участком (см. ст. 102¹ ЗК, глава 33 ГК);
• сервитутом – передача права пользования земельным участком (глава 16 ЗК, глава 32 ГК).

Из-за сходства этих трех разновидностей права пользования их оформление (госрегистрация), учет и налогообложение являются подобными.

Урегулируется суперфициям как право пользования чужим земельным участком для застройки главой 16¹ ЗК (ст. 102¹) и главой 34 ГК (статьи 413-417).

Доступні кредити за програмою 5‑7‑9%: обліково‑податкові наслідки

Суб’єкти господарювання активно долучаються до програми «Доступні кредити 5–7–9%» навіть під час воєнного стану. Як обліковувати відшкодування відсотків і коли визнавати дохід? Чи проводити в обліку відсотки та їх компенсацію, якщо кредит отримали під ставку 0%? Чи дисконтувати пільгові кредити?

ЧИТАТИ ПОРАДИ ЕКСПЕРТА

Суперфиций и аренда: какая разница

Суперфиций является ограниченным вещным правом (ч. 1 ст. 395 ГК, ч. 1 ст. 415 ГК). Это отличает суперфиций от аренды, при которой земельный участок выбывает из владения собственника. Так, получив право суперфиция, землепользователь может только пользоваться земельным участком, а о праве владения землепользователем земельным участком не упоминается (ч. 1 ст. 415 ГК). В свою очередь владелец земельного участка имеет право владеть земельным участком (ч. 2 ст. 414 ГК), а права пользования он делит с землепользователем согласно договору (тоже ч. 2 ст. 414 ГК). Как следствие, пользоваться земельным участком могут одновременно как собственник, так и землепользователь (суперфициарий).

Суперфиций отличается от аренды возможностью разового платежа и требования нотариального удостоверения, возможностью передавать суперфиций по наследству, дарить, продавать.

Существенные условия договора суперфиция

Право суперфиция возникает на основании договора суперфиция, не подлежащего обязательному нотариальному удостоверению (ч. 8 ст. 1021 ^ЗК). Типовой формы договора суперфиции нет. За основу, как правило, берут типовой договор аренды земли, утвержденный постановлением КМУ от 03.03.2004 №220.

Существенными условиями договора суперфиция являются (ст. 180 Хозяйственного кодекса Украины):

• предмет договора, то есть передача права пользования под застройку;
• цена. Плата по суперфициям может быть (ч. 1 ст. 414 ГК). Это можно считать ценой договора. К примеру, может быть как разовая плата за передачу права суперфиции, так и периодическая плата за пользование земельным участком. Кроме того, если на земельном участке строятся промышленные объекты, то договором может быть предусмотрено право собственника земельного участка на получение доли от дохода землепользователя (абз. 2 ч. 1 ст. 414 ГК) – это тоже следует рассматривать как цену договора;
• срок действия договора. Относительно срока действия договора суперфиция он может устанавливаться как на определенный (5, 10, 50, 100 лет), так и неопределенный срок. По поводу земли частной собственности ограничения срока действия договора нет. Однако в отношении земель государственной или коммунальной собственности такой срок не должен превышать 50 лет (ч. 5 ст. 413 ГК).

Также если на земельном участке строится промышленный объект, то лучше установить наличие или отсутствие доли собственника в доходе землепользователя (ч. 1 ст. 414 ГК). В договоре также можно и нужно:

• специально урегулировать ситуацию продажи построенного на земельном участке объекта – если иное не сказано, то продажа объекта не является основанием для прекращения договора суперфицией;
• четко разделить право использования земельного участка между сторонами договора. Как уже отмечалось, переданный в суперфиций земельный участок могут одновременно использовать как собственник, так и землепользователь (ч. 2 ст. 414 ГК, ч. 1 ст. 415 ГК);
• предусмотреть преимущественное право приобретения земельного участка землепользователям. Законодательство такого права по суперфицию или эмфитевзису не предусматривает, но в договоре можно его установить;
• решить правовые последствия прекращения договора суперфиции, в том числе судьбу здания на такой земле (см. ст. 417 ГК).

Как и с правом эмфитевзиса, право суперфиции можно (ч. 2 ст. 102¹ ЗК):

• произвести отчуждение, в том числе продать или подарить;
• унаследовать;
• внести в уставный капитал юрлица.

Однако суперфиций нельзя передать в аренду (ч. 4 ст. 1021 ЗК предусматривает такую возможность только для эмфитевзиса). Также право суперфиция относительно земельных участков государственной или коммунальной собственности, то его нельзя (ч. 3 ст. 413 ГК):

• отчуждать другим лицам (исключение – переход права собственности на здания и сооружения, размещенные на таком земельном участке);
• вносить в уставный капитал;
• передавать в залог.

Внимание: суперфиций можно передать по наследству или продать, кроме земель государственной/коммунальной собственности.

Перевірки-2024: до чого готуватись аграріям

Під час війни перелік перевірок скоротився, але їх не припинили остаточно. Законотворці поступово скасовують заборони. Експерт підкаже, на які перевірки чекати цьогоріч аграріям

ПІДКАЗКИ ЕКСПЕРТА

Договор суперфиция регистрация

Подписание договора или его дальнейшее нотариальное удостоверение не создает само собой право суперфиции. Для его появления нужно зарегистрировать суперфиций в Реестре прав на недвижимое имущество согласно пп. «2» ч. 1 ст. 4 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV. Сделать это может, например, тот же нотариус, удостоверяющий договор, если было принято решение договор нотариально удостоверить.

Обратите внимание, что регистрируется не договор суперфиций, а суперфиций как вещное право на земельный участок. Пользоваться земельным участком землепользователь может после госрегистрации суперфицию, а не после подписания договора.

Внимание: пользоваться землей можно только после государственной регистрации суперфиции.

Суперфиций в форме 20-ОПП

Землепользователь должен подать в ГНС форму 20-ОПП, в которой отображаются объекты налогообложения, суперфиций имеет код «3» в графе 10 «Вид права на объект». Этот же код имеют сервитут и эмфитевзис.

Что касается других данных, то используем следующие:

• графа 3 «Тип объекта налогообложения» – код «580» (земельный участок);
• графа 4 «Наименование объекта налогообложения» – «земельный участок»;
• графа 9 «Состояние объекта налогообложения» – «8» (арендуется). Хотя суперфиций – это не аренда, но такой вариант наиболее соответствует состоянию объекта из возможных вариантов.

Владелец земельного участка также в своей форме 20-ОПП отразить изменение сведений об объекте налогообложения, а именно показать в графе 9 «Состояние объекта налогообложения» код «9» (сдается в аренду). Такое состояние наиболее соответствует сущности суперфиции из существующих вариантов.

Суперфиций и плата за землю

Плату за землю (земельный налог или арендную плату за землю государственной или коммунальной собственности) должен уплачивать владелец земельного участка или землепользователи, которым в соответствии с законом предоставлен в пользование земельный участок государственной или коммунальной собственности (п. 269.1 Налогового кодекса Украины, далее – НК). Таким образом, землепользователь на праве суперфиции (суперфициарий) не является плательщиком платы за землю.

Внимание: плату за землю, переданную в суперфиций, платит собственник земельного участка.

Форма № 20-ОПП: зразок і підказки для аграрія

Щоб правильно заповнити та подати форму № 20-ОПП, а також не наразитися на штраф, скористайтесь інструкцією та зразком у статті. Адже для платників, які мають змогу виконувати свої податкові обов’язки, цьогоріч відновили перебіг строків, що визначає податкове законодавство

СКАЧАТИ ЖИВИЙ ЗРАЗОК

Обложение НДС суперфиция и платежей по нему

Что касается НДС, то имеем следующее:

• передача права земельного участка в пользование на праве суперфиции – не является объектом обложения НДС. Причина – нет передачи права собственности, то есть операция не соответствует пп. 14.1.191 НК;
• плата за пользование земельным участком согласно договору суперфиция – это объект обложения НДС по обычной ставке – 20%. Причина – пользование земельным участком следует рассматривать как поставки услуги (пп. 186.2, 186.4 НК).

Такие выводы содержит и письмо ГУ ГФС в Николаевской области от 09.02.2017 № 654/10/14-29-12-01-09.

Следовательно, собственник земельного участка, если он зарегистрирован в качестве плательщика НДС, должен признавать налоговые обязательства при начислении платежей за пользование земельным участком. Очевидно это касается и разового платежа, если такового не было. Землепользователь, в свою очередь, имеет право на налоговый кредит по НДС.

Платежи за пользование суперфицием физлицам и НДФЛ

Если собственником земельного участка является физлицо, то землепользователь- юрлицо, являющееся получателем суперфиции, выступает как налоговый агент и должно удержать с дохода физлица НДФЛ и военный сбор (ВС). Плата по пользованию по договору суперфиция, предоставленная юрлицом в виде имущественных прав, включается в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход налогоплательщика как иной доход (ИНК ГНС от 07.10.2021 № 3796/ІПК/99-00-04-03-03-06). При заполнении Приложения 4ДФ Налогового расчета землепользователю- юрлицу следует использовать признак дохода «127».

Бухгалтерский учет суперфиций и платежей по нему

Учет суперфиций неурегулирован. В ситуации получения земельного участка непосредственно от его землевладельца лучше применять тот же подход, что и для учета операций аренды земельного участка, т.е. использовать забалансовый счет 01 «Арендованные внеоборотные активы». Связано это с тем, что с экономической точки зрения аренда и суперфиция по своей сути одинаковы. Такой вариант особенно подходит, если платежи уплачиваются с определенной периодичностью (ежемесячно/ежегодно). Однако его можно применить и при разовом платеже.

Для распределения затрат по периодам при этом можно использовать счет 39 «Расходы будущих периодов». Возможный вариант учета суперфиций представлен в таблице ниже.

ВАША ПЕРСОНАЛЬНА ПРОПОЗИЦІЯ НАВЧАННЯ У ВИЩІЙ ШКОЛІ ГОЛОВБУХА

• Національна сертифікація бухгалтерів — 2024 ⏩
• Професійна сертифікація за МСФЗ — 2024 ⏩
• Національна сертифікація головбуха медичного КНП — 2024 ⏩
• ПДВ: від азів до майстерності ⏩
• Розрахунок зарплати, звітність, перевірки ⏩
• РРО: робота, помилки та штрафи ⏩
• ФОП-єдиноподатник: практикум для бухгалтера та підприємця ⏩
• Благодійні організації: практикум з обліку та оподаткування ⏩

Бухгалтерский учет суперфиция, полученного по разовому платежу

Однако возможен альтернативный вариант учета суперфиций – показать его в учете как нематериальный актив. Однако это возможно, только если его стоимость может быть достоверно определена. Это, в частности, ситуацию разового платежа за право суперфиции, когда периодические платежи отсутствуют. Здесь действительно есть признаки нематериального актива:

• суперфиций может быть отчужден и передан третьей стороне;
• суперфиций как актив идентифицирован, так как имеет регистрацию в госреестре прав на недвижимое имущество;
• существует соответствующий субсчет для учета – 122 «Права пользования имуществом». По Инструкции в План счетов на таком субсчете может учитываться отдельное право пользования земельным участком.

В качестве первоначальной стоимости такого нематериального актива в частности можно использовать:

• оценочную стоимость как сумму платежей за срок действия договора суперфиция. Этот вариант больше подходит при разовом платеже, а также при получении земельного участка непосредственно от его собственника;
• стоимость по договору – если такое право было приобретено у первоначального землепользователя.

На суперфиций как нематериальный актив насчитываем амортизацию, срок которой соответствует сроку действия договора суперфицию (см. п. 25 НП(С)БУ 8 «Нематериальные активы»).

Учет суперфиция как нематериального актива представлен в таблице ниже.

Какой подход выбрать – учет как нематериального актива или подобно арендованному активу – это предмет профессионального суждения бухгалтера. Ответ на этот вопрос зависит от характера платежей по нему (постоянные или разовые) и планов по дальнейшему использованию суперфиция (планируется продажа или нет). Подход к учету как нематериальному активу подходит также в ситуации его приобретения вторым землепользователем у первого землепользователя, то есть ситуации продажи суперфиций.

Облікова політика: яких помилок варто уникати

Облікова політика — внутрішній документ агропідприємства. Проте норми, які підприємство закладає до облікової політики, можуть як допомогти врятувати від ризиків, так і зашкодити

ПОРАДИ ЕКСПЕРТА + ГОТОВІ ЗРАЗКИ

Бухгалтерский учет и налогообложение купли-продажи суперфиция

Бухгалтерский учет продаж суперфицию должен предусматривать использование субсчета 286 «Внеоборотные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи». На нем следует показать стоимость суперфиция:

• или выделить сумму платежей за пользование из субсчета 151 «Капитальное строительство». Такой вариант подходит, если объект строительства в эксплуатацию еще не введен и расходы за платы за пользование землей накапливались на данном субсчете;
• или стоимость ранее взятого на учет нематериального актива из субсчета 122 «Права пользования имуществом». Такой вариант подходит к ситуации, когда суперфиций предварительно был приобретен у другого землепользователя.

Если объект на земле уже был введен в эксплуатацию, то право пользования землей передается, как правило, вместе с продажей данного объекта и сумма дохода является частью дохода от продажи основного средства.

НДС при продаже суперфиций возникает, так как происходит передача права на распоряжение активом – суперфицием. В этом случае операция соответствует определению поставок в пп. 14.1.191 НК.