Що робити з надміру сплаченою сумою оренди та чи має орендар переважне право поновити договір оренди: позиція ВСУ

Відповідь

Найкращий помічник для вас: система Експертус Головбух

Зобов’язання вважають таким, що його порушили, якщо його не виконали або виконала неналежно (ст. 610 Цивільного кодексу України).

Суддя ВС зауважив, що у разі переплати орендної плати зобов’язання ніби й порушуються, однак навряд чи це порушує права орендодавця, який отримує більше плату. Хоча можна й подискутувати. Адже в разі переплати орендодавець мусить сплатити більше податків. Однак це не призведе до порушення, яке може бути підставою для розірвання договору.

ВС вважає, що підставою розірвати договір оренди може бути систематична несплата орендної плати (два чи більше разів). Про переплату орендної плати суд не виносив висновків. Суд не може самотужки перерахувати орендні платежі, оскільки тоді візьме на себе функцію сторони у справі. А це порушує принцип диспозитивності.

Щодо переважного права орендаря на поновлення договору оренди, якщо орендодавець уклав договір з іншою особою. Раніше в таких справах позивачі використовували різні способи захисту:

• просили суд визнати недійсним договір з новим орендарем;
• перевести на них права й обов’язки нового орендаря;
• зобов’язати відповідача укласти додаткову угоду, як це передбачає стаття 33 Закону України «Про оренду землі».

Суд дійшов висновку, що визнати договір оренди недійсним — неефективний спосіб захисту, оскільки це не відновить порушеного права (постанова ВС від 25.01.2022 у справі № 143/591/20).

Водночас попередній орендодавець має право подати позов про укладення додаткової угоди, але за умови, що:

• він дотримав вимог частин 1, 5 статті 33 Закону України «Про оренду землі» — за місяць до завершення договору оренди повідомив орендодавця про намір його продовжити;
• є певні умови, які чітко свідчать про те, що особа не втратила переважного права (належно виконувала договір тощо).

ВС вважає, що орендар має направити орендодавцеві проєкт додаткової угоди за місяць до завершення договору оренди. Далі в суді можна доводити, що додаткову угоду уклали.

Зміна нормативної грошової оцінки землі є безумовною підставою переглянути розмір орендної плати незалежно від домовленості сторін за договором оренди щодо можливості такої зміни (постанова ВС від 09.11.2021 у справі № 635/4233/19).

Право постійно користуватися земельною ділянкою для створення фермерського господарства, яке надали фізособі, можна успадкувати, якщо до смерті спадкодавця не створили такого господарства (постанова ВС від 23.06.2020 у справі № 179/1043/16). Якщо спадкодавець створив фермерське господарство, спадкоємець успадковує частку у фермерському господарстві.

За інформацією ВСУ

Сильна підтримка — сильна Україна! Це звичайно про нас із вами. Ми опинилися в невідомому досі для нас становищі. Тому щоб ви та ваша компанія залишалася у робочій колії, пропонуємо підтримку. Зекономте на передплаті фахових видань «Головбух», «Головбух Агро», «Головбух Медицина», а також до експертно-правової системи «Експертус Головбух».

Обговоріть передплату з вашим менеджером: 0 800 21 12 20 (дзвінки безплатні) або напишіть у чат. Миру нам.