Відчуження землі — це передача права власності на земельну ділянку від однієї особи до іншої, або державі чи територіальній громаді під час існування учасників цього процесу. Така передача може бути не лише платною, але й безоплатною, добровільною або примусовою. Відчуження відбувається у активний спосіб, тобто шляхом виконання певних дій учасників процесу. Наприклад, відчуження можливе у такий спосіб:
купівля-продаж;
дарування;
міна;
унесення права на земельну частку (пай) до статутного капіталу господарського товариства;
вилучення (викуп) землі для суспільних потреб;
виділення в натурі (на місцевості) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва;
обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку відповідно до закону.
У статті — поради, як оподаткувати та облікувати за національними та міжнародними стандартами операції з купівлі земельних ділянок юрособами. Розглянемо питання щодо формування первісної вартості землі та наведемо типові бухгалтерські проведення
передача землі у спадщину, оскільки однієї з осіб уже немає (померла), зміна права власності відбувається у пасивний спосіб — за заповітом, за законом, за чергою;
передача землі інвесторам за договором про розподіл продукції чи спільну діяльність (простого товариства). За таких обставин договір передбачає лише спільну діяльність, а інвестори отримують право на частину продукції, виробленої на земельній ділянці, право користування земельною ділянкою, але не право власності, яке залишається у початкового власника (учасника договору про розподіл продукції, учасника спільної діяльності).
Обмеження щодо відчуження земельних ділянок
З 1 січня 2024 року було знято обмеження на продаж землі юрособам (п. 15 Перехідних положень Земельного кодексу України, далі — ЗК). Зараз існують обмеження, зокрема щодо загальної площі загальна площа земельних ділянок сільськогосподарського призначення у власності:
громадянина України не може перевищувати 10 тис. га (ч. 2 ст. 130 ЗК);
юрособи (крім банків) не може перевищувати загальної площі земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які можуть перебувати у власності всіх її учасників (членів, акціонерів), але не більше 10 тис. га (ч. 2 ст. 130 ЗК).
Крім того:
відчуження землі дозволено буде лише тим юрособам, які створені та зареєстровані за законодавством України та учасниками яких є виключно громадяни України, держава або територіальні громади. Іноземцям, особам без громадянства та юрособам заборонено набувати частки у статутному капіталі, акції, паї, членство у юрособах (крім як у статутному (складеному) капіталі банків), які є власниками земель сільськогосподарського призначення (ч. 1 ст. 130 ЗК);
мінімальною ціною для продажу сільськогосподарських земель, які виділені у натурі власникам земельних часток/паїв в інших ситуаціях, є їхня нормативна господарська оцінка (НГО). Це правило діятиме до 1 січня 2030 року юрособам (п. 22 Перехідних положень ЗК).
Звітуйте з податку на нерухоме майно на 2025 рік за оновленою формою декларації. Підкажемо, на що звернути увагу, коли обчислюватимете податкові зобов’язання та звітуватимете з цього податку. Уникнути помилок допоможе зразок заповнення декларації
Обмеження щодо відчуження землі під час воєнного стану
Відчуження земель сільськогосподарського призначення під час воєнного стану дозволений, діє заборона продажу на окупованих територіях або в зоні активних бойових дій (141 Перехідних положень ЗК).
Як відбувається відчуження земельної ділянки
Набуття земельної ділянки у власність юрособами відбувається шляхом (ст. 82 ЗК):
внесення земельних ділянок його засновниками до статутного капіталу;
прийняття спадку;
виникнення інших підстав, передбачених законом, наприклад рішення суду.
Набуття земельної ділянки у власність фізособами відбувається на підставі шляхом (ст. 81 ЗК):
придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами;
безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;
приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;
прийняття спадщини;
виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю).
Об’єктом права власності земельна ділянка може стати виключно з моменту її формування, тобто визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру (присвоєння кадастрового номера) та державної реєстрації права власності на неї (ч. 1 ст. 791 ЗК).
Угода про перехід права власності на земельну ділянку потребує одночасно, як нотаріального посвідчення, так і державної реєстрації (за ч. 4 ст. 132 ЗК). Це означає, що право власності на земельну ділянку переходить лише з моменту державної реєстрації (ч. 2 ст. 640 Цивільного кодексу України).
Право власності на земельну ділянку посвідчують такі документи (ст. 125 ЗК):
договір купівлі-продажу, дарування, довічного утримання тощо чи інша цивільно-правова угода щодо відчуження земельної ділянки. У юросіб найпоширенішим випадком є оформлення договору купівлі-продажу;
Відчуження земельної ділянки звільняється від оподаткування ПДФО та військовим збором, якщо дотримуються наступні умови (п. 172.1 Податкового кодексу України):
у звітному році це перший продаж земельної ділянки;
земельна ділянка знаходилися у власності фізособи більше 3-х років або земельна ділянка була отримана у спадщину;
якщо земельна ділянка передається безоплатно, то обсяг такої передачі має відповідати статті 121 ЗК. Наприклад, для ведення особистого селянського господарства — не більше 2 га, а для ведення садівництва — не більше 0,12 га.
Для юросіб оподаткування відчуження здійснюється у загальному порядку (податок на прибуток, єдиний податок). Для цілей податку на прибуток продаж земельної ділянки розглядається як продаж товару, а не основного засобу.
Продаж земельної ділянки не є об’єктом обкладання ПДВ, якщо разом з нею не продається нерухомість. Якщо земельна ділянка входить до вартості нерухомості, то вона стає об’єктом обкладання ПДВ.
