Ремонт орендованого приміщення: облік

Бухгалтерський погляд на ремонт орендованого приміщення

Перед тим, як щось проводити в обліку щодо ремонту бухгалтер має дати відповідь собі на питання: що це за ремонт? Тут важливий не технічний бік справи, а суто економічний. Технічні деталі не грають вирішальної ролі. Підхід однаковий як для власного приміщення, так і орендованого.

Так, за існуючими технічними стандартами ремонт приміщення може бути визнаний як поточним, так і капітальним. Вирішальним тут є технічна складність ремонту. На це є спеціальні технічні стандарти (ДСТУ), які мають знати будівельники. Однак в обліку за НП(С)БО існують всього два варіанти обліку витрат на ремонт основних засобів, здійснених за рахунок їхнього утримувача (орендаря):

• визнати витрати у звітному періоді, у якому вони понесені. Це значить віднести ремонтні витрати на рахунки 92 «Адміністративні витрати», 93 «Витрати на збут», 949 «Інші витрати операційної діяльності», 91 «Загальновиробничі витрати», 23 «Виробництво» в залежності від напряму використання приміщення у господарській діяльності орендаря;
• збільшити вартість орендованого приміщення як об’єкта основних засобів. Це значить відобразити на ремонт за субрахунком 153 «Придбання (виготовлення) інших необоротних матеріальних активів» й потім збільшити балансову вартість орендованих основних засобів на субрахунку 117 «Інші необоротні матеріальні активи» (див. Інструкцію до Плану рахунків).

І ці два «бухгалтерські» варіанти не завжди можна пов’язати з поняттями поточного і капітального ремонту за ДСТУ. Так, капітальний ремонт не обов’язково призводить до збільшення вартості основних засобів в обліку. Крім того, можливий навіть змішаний варіант обліку одного й того ж ремонту: частина витрат – на збільшення вартості приміщення, а інша – на поточні витрати періоду. Як у цьому розібратися?

Увага: витрати на модернізацію, модифікацію, добудову, дообладнання, реконструкцію орендованих приміщень, які призводять до збільшення економічних вигод від їхнього використання, формують окремий новий об’єкт основних засобів – за субрахунком 117 «Інші необоротні матеріальні активи».

Бухгалтеру потрібно дати відповідь лише на одне питання, до якого спонукає п. 15 НП(С)БО 7 «Основні засоби»: чи призводять ці ремонтні роботи до зростання економічних вигод від майбутнього використання відремонтованого приміщення?

При цьому таку відповідь треба дати за кожним пунктом кошторису витрат на ремонт, адже кошторис може включати обидва типи ремонтних витрат.

ОБЛІКОВА ПОЛІТИКА В УМОВАХ ВОЄННОГО СТАНУ

Наприкінці року саме час зазирнути до наказу про облікову політику та переглянути її не лише на актуальність, але й врахувати «воєнні» нюанси, що впливають на діяльність підприємства. Про все — поговоримо на вебінарі

ЗАРЕЗЕРВУВАТИ МІСЦЕ НА ВЕБІНАРІ ⏩

Поточний ремонт орендованого приміщення і поліпшення

Згадані два способи обліку витрат на ремонт відповідають двом видам ремонтів з економічної точки зору: поточний ремонт і поліпшення. Різницю між ними ілюструє таблиця нижче.

Окремий підхід до кожної статті витрат на ремонт

Зверніть увагу, що в одному кошторисі можуть бути одразу обидва типи витрат – поточні та капітальні. Наприклад, проводиться капітальний ремонт орендованого адміністративного приміщення за рахунок орендаря, в ході якого:

1. відбулася заміна системи опалення, утеплення приміщення. Це витрати на створення нового основного засобу, які слід обліковувати на субрахунку 117, оскільки це поліпшення, що збільшує економічні вигоди від об’єкта оренди, його технічні характеристики (тепліше приміщення та/або економія на опаленні);
2. потім пофарбували стіни, поклеїли шпалери й замінили лінолеум. Це витрати періоду, які слід обліковувати на рахунку 92 «Адміністративні витрати», бо це є лише відновленням колишніх властивостей об’єкта.

Однак, якщо всі ремонтні витрати компенсує орендодавець, то тоді і перші, і другі з наведених витрат відносяться на собівартість послуг – рахунок 23 «Виробництво» з подальшим продажем результату орендодавцю.

Увага: слід аналізувати кожний пункт кошторису на предмет економічного результату таких витрат.

Однак відповідь щодо певних конкретних витрат може бути й не така однозначна. У такому разі останнє слово – за керівником підприємства, адже саме у підписаному ним наказі на проведення ремонту має бути визначена мета його проведення. Наприклад, можуть бути такі формулювання:

• «підтримка експлуатаційних властивостей приміщення»;
• або «утеплення і зменшення витрат на опалення».

За першого варіанту зростання економічних вигод немає, а за другого – таке є.

Часткова компенсація вартості обладнання для виробництва електрики: оподаткування та облік

Аби не припиняти госпдіяльність, бізнес почав встановлювати альтернативні джерела енергії. Місцева влада допомагає сміливцям — частково компенсує вартість обладнання. Як суб’єктам господарювання оподаткувати й облікувати цільові кошти — пояснює експерт

ЧИТАТИ РОЗ'ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Юридичні аспекти ремонту орендованого приміщення: хто кому винен

На облік ремонту впливає й юридичний бік справи: за чий рахунок відбувається ремонт? Якщо ремонт відбувається за рахунок орендодавця, який компенсує орендарю всі витрати, то це за своєю суттю є надання орендарем орендодавцю послуги. Така послуга полягає в організації ремонтних робіт для орендодавця. Хто й що має ремонтувати має бути визначено договором оренди. Зазвичай існує така практика:

• поточний ремонт – здійснюється за рахунок орендаря, оскільки за договором оренди у нього є зобов’язання підтримувати приміщення у належному стані та повернути його орендодавцю з такими ж властивостями, які були до оренди (ч. 1 ст. 776 Цивільного кодексу України, далі – ЦК);
• капітальний ремонт – за рахунок орендодавця (ч. 2 ст. 776 ЦК), адже потім після повернення об’єкта оренди цими благами буде користуватися орендодавець;
• поліпшення (модифікація, модернізація, реконструкція) – за узгодженням обох сторін. Орендарю необхідна згода орендодавця (ст. 778 ЦК). І тут слід бути виваженим – якщо орендар зробив поліпшення без згоди з орендодавцем та не може їх відокремити, то тоді він і не має права на відшкодування вартості такого ремонту (ч. 5 ст. 778 ЦК).

Якщо орендар отримує компенсацію від орендаря, то її отримання бажано оформити актом виконаних робіт/наданих послуг. Це також бажано передбачити договором оренди.

Коли поліпшення орендованого приміщення – це новий основний засіб

За загальним правилом орендовані основні засоби на балансі орендаря не відображаються. Отже, напряму збільшити їхню вартість бухгалтер не може. Вихід з цього один – створення так званого об’єкта поліпшення, окремого та дещо «віртуального» основного засобу за субрахунком 117, який уже неодноразово згадувався. Про це прямо вказано в Інструкції до плану рахунків. Умова – цей ремонт був за рахунок орендаря, а не орендодавця.

За таким об’єктом потім треба обрати строк корисного використання і метод амортизації. Логічно, за строк корисного використання взяти очікуваний строк оренди, а за метод амортизації – прямолінійний метод. Єдинники та платники податку на прибуток, які не визначають податкових різниць (малодоходники), можуть так і вчинити.

Однак великодоходникам на загальній системі, які визначають податкові різниці, варто не створювати зайвих податкових різниць, адже податківці рекомендують такі «віртуальні» об’єкти у вигляді поліпшень об’єктів оренди включати до групи 9 «Інші основні засоби» (лист ДФСУ від 19.03.2018 № 1092/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). За групою 9 у Податковому кодексі України (далі – ПК) встановлений мінімальний строк 12 років (пп. 138.3.3 ПК). Отже, великодоходники мають обирати саме цей строк.

⚡ НПСБО vs МСФЗ ⚡

Українські підприємства активно залучають іноземні інвестиції, виграють гранти і розвиваються. Хочете бути серед успішних? Підвищуйте кваліфікацію за Міжнародними стандартами фінансової звітності

Пройдіть тест на тему МСФЗ і перевірте себе

Чи можна до поліпшення орендованого приміщення застосувати прискорену амортизацію

Ні, не можна. Для групи 9 існує можливість використати прискорений строк амортизації – 5 років для об’єктів, які введені у експлуатацію з 01.01.2020 по 31.12.2030 року (п. 43¹ підрозд. 4 Перехідних положень ПК). Однак тут є декілька «але…». По-перше, це лише право, а не обов’язок. По-друге, у ПК вказано умови, що такі ОЗ:

• не були у використанні;
• використовуються у власній господарській діяльності та не можуть продаватися або надаватися в оренду іншим особам.

Щодо об’єкта ОЗ «поліпшення орендованого об’єкта» не все так однозначно:

• сам об’єкт оренди фактично був у використанні;
• поліпшення при поверненні об’єкта будуть рано чи пізно передані разом з об’єктом орендодавцю. Податківці можуть розглядати це як порушення умови використання об’єкта у «власній господарській діяльності». Так чи інакше, оренда тимчасова й об’єкт треба буде повертати;
• виникають питання у трактуванні умови відсутності надання в оренду, адже поліпшення було саме орендованого об’єкта.

Отже, ризикувати з прискореною амортизацією таких об’єктів не варто. Якщо є бажання прискореної амортизації, то краще звернутися за індивідуальною податковою консультацією до ДПС.

Податковий облік ремонту орендованого приміщення

Облік витрат на ремонт орендованого приміщення. Нюанси податкового обліку ремонту орендованого приміщення такі:

• орендар має право на податковий кредит для ремонтних витрат на загальних підставах, якщо був ремонт приміщення, яке використовується у господарській діяльності (п. 198.3 ПК);
• орендар нараховує податкове зобов’язання, якщо отримує компенсацію витрат від орендодавця (пп. «б» п. 198.5 ПК);
• якщо орендар відремонтував приміщення за власний рахунок, а орендодавець йому нічого не відшкодовував, а потім приміщення повертається орендарем разом з проведеними поліпшеннями, – така ситуація прирівнюється до дарування (п. 187.1 ПК, лист ДФСУ від 06.02.2017 № 2101/6/99-99-15-03-02-15). Орендар нараховує податкове зобов’язання виходячи з вартості придбаних товарів, робіт, послуг на здійснення ремонту. Однак вигіднішим було б здійснити це на залишкову вартість об’єкта поліпшення у місяці повернення, адже це дає менший ПДВ, оскільки це було б під час звичайному даруванні основного засобу. Краще у такому спірному випадку підприємству звернутися за індивідуальною податковою консультацією до ДПС, аби не переплачувати ПДВ;
• якщо орендодавець – це звичайна фізособа (не підприємець), а орендар здійснив ремонт, який орендодавець не компенсував, то тоді для нього як фізособи виникає додаткове благо у сумі таких поліпшень (ознака доходу «126» у Додатку 4ДФ Податкового розрахунку, пп. 164.2.17 ПК). Також треба утримати й сплатити ПДФО 18% та військовий збір (1,5%; після набуття чинності Закону від 10.10.2024 № 4015 – 5%).

ОНЛАЙН-ПОМІЧНИК ДЛЯ БУХГАЛТЕРА

Шукайте в системі «Експертус Головбух» опис робочої ситуації, яка аналогічна вашій, потрібні форму (зразок), довідник, відео. Якщо не знайдете, то можете надіслати звернення до нашої експертної підтримки через Онлайн-помічник

ОЗНАЙОМТЕСЯ З ІНСТРУКЦІЄЮ

Ремонт орендованого приміщення проводки

Бухгалтерські проведення з ремонту орендованого приміщення будуть такі: