Ремонт арендованного помещения: учет

Бухгалтерский взгляд на ремонт арендованного помещения

Перед тем, как что-то проводить в учете ремонта бухгалтер должен дать ответ себе на вопрос: что это за ремонт? Здесь важна не техническая сторона дела, а сугубо экономическая. Технические детали не играют решающей роли. Подход одинаков как для собственного помещения, так и арендованного.

Так, по существующим техническим стандартам ремонт помещения может быть признан как текущим, так и капитальным. Решающей здесь является техническая сложность ремонта. Для этого есть специальные технические стандарты (ДСТУ), которые должны знать строители. Однако в учете по НП(С)БУ существуют всего два варианта учета затрат на ремонт основных средств, осуществленных за счет их держателя (арендатора):

• признать расходы в отчетном периоде, в котором они понесены. Это значит отнести ремонтные расходы на счета 92 «Административные расходы», 93 «Расходы на сбыт», 949 «Прочие расходы операционной деятельности», 91 «Общепроизводственные расходы», 23 «Производство» в зависимости от направления использования помещения в хозяйственной деятельности арендатора;
• увеличить стоимость арендуемого помещения как объекта основных средств. Это значит отразить на ремонте по субсчету 153 «Приобретение (изготовление) других внеоборотных материальных активов» и затем увеличить балансовую стоимость арендованных основных средств на субсчете 117 «Прочие необоротные материальные активы» (см. Инструкцию к Плану счетов).

И эти два «бухгалтерских» варианта не всегда можно связать с понятиями текущего и капитального ремонта по ДСТУ. Да, капитальный ремонт не обязательно приводит к увеличению стоимости основных средств в учете. Кроме того, возможен даже смешанный вариант учета одного и того же ремонта: часть затрат – увеличение стоимости помещения, а другая – на текущие расходы периода. Как в этом разобраться?

Внимание: затраты на модернизацию, модификацию, достройку, дооборудование, реконструкцию арендованных помещений, приводящие к увеличению экономических выгод от их использования, формируют отдельный новый объект основных средств – по субсчету 117 «Прочие необоротные материальные активы».

Бухгалтеру нужно ответить только на один вопрос, к которому побуждает п. 15 НП(С)БУ 7 «Основные средства»: приводят ли эти ремонтные работы к росту экономических выгод от будущего использования отремонтированного помещения?

При этом такой ответ нужно дать по каждому пункту сметы расходов на ремонт, ведь смета может включать оба типа ремонтных расходов.

ОБЛІКОВА ПОЛІТИКА В УМОВАХ ВОЄННОГО СТАНУ

Наприкінці року саме час зазирнути до наказу про облікову політику та переглянути її не лише на актуальність, але й врахувати «воєнні» нюанси, що впливають на діяльність підприємства. Про все — поговоримо на вебінарі

ЗАРЕЗЕРВУВАТИ МІСЦЕ НА ВЕБІНАРІ ⏩

Текущий ремонт арендованного помещения и улучшение

Упомянутые два способа учета затрат на ремонт соответствуют двум видам ремонтов с экономической точки зрения: текущий ремонт и улучшение. Разницу между ними иллюстрирует таблица ниже.

Отдельный подход к каждой статье расходов на ремонт

Обратите внимание, что в одной смете могут быть сразу оба типа расхода – текущие и капитальные. Например, производится капитальный ремонт арендованного административного помещения за счет арендатора, в ходе которого:

1. произошла замена системы отопления, утепления помещения. Это затраты на создание нового основного средства, которые следует учитывать на субсчете 117, поскольку это улучшение, увеличивающее экономические выгоды от объекта аренды, его технические характеристики (теплее помещение и/или экономия на отоплении);
2. затем покрасили стены, поклеили обои и заменили линолеум.

Однако если все ремонтные расходы компенсирует арендодатель, то тогда и первые, и вторые из приведенных расходов относятся на себестоимость услуг – счет 23 «Производство» с последующей продажей результата арендодателю.

Внимание: следует анализировать каждый пункт сметы по поводу экономического результата таких расходов.

Однако ответ на определенные конкретные затраты может быть и не столь однозначен. В таком случае последнее слово – за руководителем предприятия, ведь именно в подписанном им приказе о проведении ремонта должна быть определена цель его проведения. Например, могут быть следующие формулировки:

• «поддержка эксплуатационных свойств помещения»;
• или «утепление и уменьшение расхода на отопление».

При первом варианте роста экономических выгод нет, а при втором – такое есть.

Часткова компенсація вартості обладнання для виробництва електрики: оподаткування та облік

Аби не припиняти госпдіяльність, бізнес почав встановлювати альтернативні джерела енергії. Місцева влада допомагає сміливцям — частково компенсує вартість обладнання. Як суб’єктам господарювання оподаткувати й облікувати цільові кошти — пояснює експерт

ЧИТАТИ РОЗ'ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Юридические аспекты ремонта арендованного помещения: кто кому виноват

На учет ремонта оказывает влияние, и юридическая сторона дела: за чей счет происходит ремонт? Если ремонт происходит за счет арендодателя, компенсирующего арендатору все расходы, то это по своей сути является предоставление арендатором арендодателю услуги. Такая услуга основывается на организации ремонтных работ для арендодателя. Кто и что должен ремонтировать должен быть определен договором аренды. Обычно существует такая практика:

• текущий ремонт – осуществляется за счет арендатора, поскольку по договору аренды у него есть обязательство поддерживать помещение в надлежащем состоянии и вернуть его арендодателю с такими же свойствами, которые были к аренде (ч. 1 ст. 776 Гражданского кодекса Украины, далее – ГК);
• капитальный ремонт – за счет арендодателя (ч. 2 ст. 776 ГК), ведь потом по возвращении объекта аренды этими благами будет пользоваться арендодатель;
• улучшение (модификация, модернизация, реконструкция) – по согласованию обеих сторон. Арендатору необходимо согласие арендодателя (ст. 778 ГК). И здесь следует быть взвешенным – если арендатор сделал улучшение без согласия с арендодателем и не может их обособить, то он и не имеет права на возмещение стоимости такого ремонта (ч. 5 ст. 778 ГК).

Если арендатор получает компенсацию от арендатора, то получение желательно оформить актом выполненных работ/оказанных услуг. Это также желательно предусмотреть договором аренды.

Когда улучшение арендованного помещения – это новое основное средство

По общему правилу арендуемые основные средства на балансе арендатора не отражаются. Следовательно, напрямую увеличить их стоимость бухгалтер не может. Выход из этого один – создание так называемого объекта улучшения, отдельного и несколько «виртуального» основного средства по субсчету 117, которое уже неоднократно упоминалось. Об этом прямо указано в Инструкции по плану счетов. Условие – этот ремонт был за счет арендатора, а не арендодателя.

По такому объекту затем следует выбрать срок полезного использования и метод амортизации. Логично, за срок полезного использования взять ожидаемый срок аренды, а метод амортизации – прямолинейный метод. Единщики и плательщики налога на прибыль, которые не определяют налоговые разницы (малодоходчики), могут так и поступить.

Однако крупнодоходникам на общей системе, определяющим налоговые разницы, следует не создавать лишних налоговых разниц, ведь налоговики рекомендуют такие «виртуальные» объекты в виде улучшений объектов аренды включать в группу 9 «Другие основные средства» (письмо ГФСУ от 19.03). 2018 № 1092/6/99-99-15-02-02-15/ІПК). По группе 9 в Налоговом кодексе Украины (далее – НК) установлен минимальный срок 12 лет (пп. 138.3.3 НК). Следовательно, крупнодоходники должны выбирать именно этот срок.

⚡ НПСБО vs МСФЗ ⚡

Українські підприємства активно залучають іноземні інвестиції, виграють гранти і розвиваються. Хочете бути серед успішних? Підвищуйте кваліфікацію за Міжнародними стандартами фінансової звітності

Пройдіть тест на тему МСФЗ і перевірте себе

Можно ли к улучшению арендованного помещения применить ускоренную амортизацию

Нет, нельзя. Для группы 9 существует возможность использовать ускоренный срок амортизации – 5 лет для объектов, введенных в эксплуатацию с 01.01.2020 по 31.12.2030 (п. 43¹ подразд. 4 Переходных положений НК). Однако здесь есть несколько «но…». Во-первых, это только право, а не обязанность. Во-вторых, в НК указаны условия, следующие ОС:

• не были в использовании;
• используются в собственной хозяйственной деятельности и не могут продаваться или предоставляться в аренду другим лицам.

Относительно объекта ОС «улучшение арендованного объекта» не все так однозначно:

• сам объект аренды практически был в использовании;
• улучшения при возвращении объекта будут рано или поздно переданы вместе с объектом арендодателю. Налоговики могут рассматривать это как нарушение условия использования объекта в «собственной хозяйственной деятельности».
• возникают вопросы в трактовке условия отсутствия предоставления в аренду, ведь улучшение было именно арендованного объекта.

Следовательно, рисковать с ускоренной амортизацией таких объектов не стоит. Если есть желание ускоренной амортизации, то лучше обратиться за индивидуальной налоговой консультацией в ГНС.

Налоговый учет ремонта арендованного помещения

Учет расходов по ремонту арендованного помещения. Нюансы налогового учета ремонта арендованного помещения следующие:

• арендатор имеет право на налоговый кредит для ремонтных расходов на общих основаниях, если был ремонт помещения, используемого в хозяйственной деятельности (п. 198.3 НК);
• арендатор начисляет налоговое обязательство, если получает компенсацию расходов от арендодателя (пп. «б» п. 198.5 НК);
• если арендатор отремонтировал помещение за свой счет, а арендодатель ему ничего не возмещал, а затем помещение возвращается арендатором вместе с проведенными улучшениями, – такая ситуация приравнивается к пожалованию (п. 187.1 НК, письмо ГФСУ от 06.02.2017 № 2101/6/9 99-15-03-02-15). Арендатор начисляет налоговое обязательство исходя из стоимости приобретенных товаров, работ, услуг на осуществление ремонта. Однако выгоднее было бы осуществить это на остаточную стоимость объекта улучшения в месяце возврата, ведь это дает меньший НДС, поскольку это было бы при обычном даровании основного средства. Лучше в таком спорном случае предприятию обратиться за индивидуальной налоговой консультацией в ГНС, чтобы не переплачивать НДС;
• если арендодатель – это обычное физлицо (не предприниматель), а арендатор осуществил ремонт, который арендодатель не компенсировал, тогда для него как физлица возникает дополнительное благо в сумме таких улучшений (признак дохода «126» в Приложении 4ДФ Налогового расчета, пп. 164.2.17 НК). Также нужно удержать и уплатить НДФЛ 18% и военный сбор (1,5%; после вступления в силу Закона от 10.10.2024 № 4015 – 5%).

ОНЛАЙН-ПОМІЧНИК ДЛЯ БУХГАЛТЕРА

Шукайте в системі «Експертус Головбух» опис робочої ситуації, яка аналогічна вашій, потрібні форму (зразок), довідник, відео. Якщо не знайдете, то можете надіслати звернення до нашої експертної підтримки через Онлайн-помічник

ОЗНАЙОМТЕСЯ З ІНСТРУКЦІЄЮ

Ремонт арендованного помещения проводки

Бухгалтерские проводки по ремонту арендованного помещения будут следующие: