Ремонт арендованного помещения: учет

Орендна плата нижча за амортизацію ОЗ: оцінюємо податкові ризики

Бухгалтерский взгляд на ремонт арендованного помещения

Перед тем, как что-то проводить в учет по ремонту бухгалтер должен дать ответ себе на вопрос: что это за ремонт? Здесь важна не техническая сторона дела, а чисто экономическая. Технические детали не играют решающей роли. Подход одинаковый как для собственного помещения, так и арендованного.

Так, по существующим техническим стандартам ремонт помещения может быть признан как текущим, так и капитальным. Решающим здесь есть техническая сложность ремонта. На это есть специальные технические стандарты (ГОСТ), которые должны знать строители. Однако в учете по НП(С)БУ существуют всего два варианта учета затрат на ремонт средств, осуществленных за счет их держателя (арендатора): 

• признать расходы в отчетном периоде, в котором они понесены. Это значит отнести ремонтные расходы на счета 92 «Административные расходы», 93 «Расходы на сбыт», 949 «Прочие расходы операционной деятельности», 91 «Общепроизводственные расходы», 23 «Производство» в зависимости от направления использования помещения в хозяйственной деятельности арендатора;
• увеличить стоимость арендованного помещения как объекта основных средств. Это значит отразить на ремонт по субсчете 153 «Приобретение (изготовление) прочих необоротных материальных активов» и затем увеличить балансовую стоимость арендованных основных средств на субсчете 117 «Прочие необоротные материальные активы» (см. Инструкция к Плану счетов).

И эти два» бухгалтерских " варианта не всегда можно связать с понятиями текущего и капитального ремонта по ГОСТу.

Так, капитальный ремонт не обязательно приводит к увеличению стоимости основных средств в учете. Кроме того, возможен даже смешанный вариант учета по одному и тому же ремонту: часть расходов-на увеличение стоимости помещения, а другая – на текущие расходы периода. Как в этом разобраться?

Внимание: затраты на модернизацию, модификацию, достройку, дооборудование, реконструкцию арендованных помещений, которые приводят к увеличению экономических выгод от их использования, формируют отдельный новый объект основных средств – по счету 117 «Прочие необоротные материальные активы».

Бухгалтеру нужно дать ответ только на один вопрос, к которому побуждает п. 15 НП(С)БУ 7 «Основные средства»: приводит ли данные ремонтные работы к росту экономических выгод от будущего использования отремонтированного помещения?

При этом такой ответ надо дать каждому пункту сметы расходов на ремонт, так как смета может включать оба типа ремонтных затрат.

Строк корисного використання ОЗ: як визначати і коли переглядати

Щоб узяти на баланс об’єкт ОЗ, визначте строк його корисного використання. Адже від нього залежить, протягом якого часу об’єкт амортизуватиметься в обліку й, відповідно, впливатиме на фінрезультат підприємства. Стаття допоможе визначити строк корисного використання і вчасно його переглянути

ЧИТАТИ РОЗ'ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Текущий ремонт арендованного помещения и улучшение

Упомянутые два способа учета затрат на ремонт соответствуют двум видам ремонтов с экономической точки зрения: текущий ремонт и улучшения. Разницу между ними приведены ниже.

ВАША ПЕРСОНАЛЬНА ПРОПОЗИЦІЯ НАВЧАННЯ У ВИЩІЙ ШКОЛІ ГОЛОВБУХА

• Національна сертифікація бухгалтерів — 2024 ⏩
• Професійна сертифікація за МСФЗ — 2024 ⏩
• Національна сертифікація головбуха медичного КНП — 2024 ⏩
• ПДВ: від азів до майстерності ⏩
• Розрахунок зарплати, звітність, перевірки ⏩
• РРО: робота, помилки та штрафи ⏩
• ФОП-єдиноподатник: практикум для бухгалтера та підприємця ⏩
• Благодійні організації: практикум з обліку та оподаткування ⏩

Отдельный подход к каждой статьи затрат на ремонт

Обратите внимание, что в одной смете могут быть сразу 2 типы расходов. Например, проводится капитальный ремонт арендуемого административного помещения за счет арендатора, в ходе которого:

1. произошла замена системы отопления, утепление помещения;
2. затем покрасили стены, поклеили обои и заменили линолеум.

В этом случае расходы нужно разделить:

• замена отопления и утепление – это расходы на создание нового основного средства, которые следует направить на субсчет 117;
• покраска стен, обои и линолеум – это расходы периода, в данном случае счет 92 «Административные расходы».

Однако если все ремонтные расходы компенсирует арендодатель, то тогда и первый, и второй из приведенных расходов относим на себестоимость услуг - счет 23«Производство» с последующим продажей результата арендодателю.

Внимание: анализируем каждый пункт сметы на вопросы экономического результата таких расходов.

Однако ответ по определенным конкретных расходов может быть и НЕ такая однозначная. В таком случае последнее слово - за руководителем предприятия, так как в его приказе на проведение ремонта следует определить его цель проведения, например поддержка эксплуатационных свойств помещения или его утепления и уменьшения затрат на отопление. В первом случае рост экономических выгод нет, а во втором – есть.

Юридические аспекты ремонта арендованного помещения: кто кому виноват

На учет ремонта влияет и юридическая сторона дела: за чей счет происходит ремонт? Да, как если ремонт производится за счет арендодателя, когда он компенсирует арендатору все расходы, то тогда это по своей сути является предоставлением арендатором арендодателю услуги. В данном случае услуга заключается в организации ремонтных работ для арендодателя.

Кто и что должен ремонтировать должен быть определен договором аренды. Обычно существует такая практика:

• текущий ремонт осуществляется за счет арендатора, так как по договору аренды у него есть обязательство поддерживать помещение в надлежащем состоянии и вернуть его арендодателю с такими же свойствами которые были до аренды (ч. 1 ст. 776 ГКУ);
• капитальный ремонт – за счет арендодателя (ч. 2 ст. 776 ГКУ);
• улучшение (модификация, модернизация, реконструкция) – по согласованию обеих сторон. Арендатору необходимо согласие арендодателя (ст. 778 ГКУ). И здесь следует быть взвешенным – если арендатор сделал улучшения без согласия с арендодателем и не может их отделить, то тогда он не получает право на возмещение стоимости такого ремонта (ч. 5 ст. 778 ГКУ).

Если арендатор получает компенсацию от арендатора, то ее получения желательно оформить актом выполненных работ/предоставляемых услуг. Это также желательно предусмотреть в договоре аренды. Кроме того, следует обратить внимание, что в ГКУ одновременно существуют 3 вида ремонтов: текущий, капитальный и улучшения. Четкая граница между ними в кодексе не проведена. Итак, руководствуемся описанным выше "бухгалтерским" подходом за НП (С)БУ 7.

Мінімальне податкове зобов’язання у бухобліку

Консультація допоможе платникам на загальній і спрощеній системах оподаткування правильно показати у бухобліку та фінзвітності розрахунки за МПЗ

ЧИТАТИ РОЗ'ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Если улучшения арендованного помещения – это новое основное средство

Напоминаем, что арендованные основные средства на балансе арендатора не отражаются. Итак, увеличить их стоимость напрямую бухгалтер не может. Выход из этого один – создание так называемого объекта улучшения, отдельного основного (несколько «виртуального») основного средства по субсчету 117, который уже неоднократно упоминался. Об этом прямо указано в Инструкции к плану счетов.  Условие – этот ремонт был за счет арендатора, а не арендодателя.

По такому объекту затем нужно выбрать срок полезного использования и метод амортизации. Логично, чтобы это были ожидаемый срок аренды и прямолинейный метод.  Предприятия-единоналожники и плательщики налога на прибыль, которые не определяют налоговых разниц, могут так и поступить. Это же касается малодоходников общей системы налогообложения.

Однако предприятиям-великодоходникам на общей системе, которые определяют налоговые разницы, следует обратить внимание на требования НКУ. Почему? Чтобы не создавать лишних налоговых разниц, так как налоговики рекомендуют такие «виртуальные» объекты в виде улучшений объектов аренды относить в группу «Прочие основные средства»,  то есть группу 9 (письмо ГНСУ от 19.03.2018 г. № 1092/6/99-99-15-02-02-15/ИНК).

По группе 9 в НКУ установлен минимальный срок 12 лет (пп. 138.3.3 НКУ).

Правда для группы 9 с 23.05.2020 г. предоставлена возможность использовать ускоренный срок амортизации – 5 лет для объектов, которые вводятся в эксплуатацию с 01.01.2020 по 31.12.2030 г. (п. 43-1 Подразд. 4 Переходных положений НКУ). Однако здесь есть несколько «но...». Во-первых, это только право, а не обязанность. Во-вторых, в НКУ указано на такие условия:

• ОС не были в использовании;
• ОС должны использоваться в собственной хозяйственной деятельности и не могут продаваться или предоставляться в аренду другим лицам.

Относительно объекта ОС "улучшение арендованного объекта" не все так однозначно:

• сам объект аренды фактически был в использовании;
• улучшения при возврате объекта будут рано или поздно переданы вместе с объектом арендодателю. Налоговики могут рассматривать это как нарушение Условия использования объекта в "собственной хозяйственной деятельности". Так или иначе, аренда временная и объект надо будет возвращать;
• возникают вопросы в трактовке условия отсутствия предоставления в аренду, ведь улучшение было именно арендованного объекта.

Следовательно, рисковать с ускоренной амортизацией таких объектов не стоит. Если есть желание ускоренной амортизации рекомендуем обратиться за индивидуальной налоговой консультацией в ГНС.

Внимание: плательщикам налога на прибыль – многодоходникам, чтобы избежать лишних налоговых разниц, срок полезного использования на объекты улучшений желательно выбрать не более 12 лет.

Налоговый учет ремонта арендованного помещения

Нюансы налогового учета ремонта арендованного помещения следующие:

• арендатор имеет право на налоговый кредит для ремонтных расходов на общих основаниях, если ремонт был в помещение, которое используется в хозяйственной деятельности (п. 198.3 НКУ);
• если арендатор получает компенсацию расходов от арендодателя, то начисляет налоговое обязательство (пп. «б» п. 198.5 НКУ);
• если арендатор отремонтировал помещения за свой счет, а арендодатель ему ничего не возмещал, а потом помещение возвращается арендатором вместе с произведенными улучшениями, то такая ситуация приравнивается к дарению (п. 187.1 НКУ, письмо ГНСУ от 06.02.2017 г. № 2101/6/99-99-15-03-02-15). По приведенным разъяснением налоговиков арендатор начисляет налоговое обязательство исходя из стоимости приобретенных товаров, работ, услуг на осуществление ремонта. Однако логичнее было осуществить это на остаточную стоимость объекта улучшения в месяце возврата, что дает меньший НДС. Лучше в таком спорном случае предприятию обратиться за индивидуальной налоговой консультацией в ГНС, чтобы не переплачивать НДС;
• если арендодатель – физическое лицо (не предприниматель), а арендатор осуществил ремонт, который такое физическое лицо не компенсировало, то тогда для него возникает дополнительное благо в стоимости таких улучшений (признак дохода «126» Приложении 4ДФ налогового расчета, пп. 164.2.17 НКУ). Также надо удержать и уплатить НДФЛ и военный сбор.

Через які додаткові блага роботодавцеві доведеться судитися з податківцями

Роботодавці інколи намагаються покращити умови праці для працівників, але це може спричинити для них неочікувані штрафи. Підкажемо, що податківці вважають додатковим благом і чи можна уникнути податкових ризиків, коли надаєте працівникам додаткові послуги або товари

ПІДКАЗКИ ЕКСПЕРТА

Ремонт арендованного помещения в проводках

Бухгалтерские проводки по ремонту арендованного помещения будут такие: