Отчуждение земли — это передача права собственности на земельный участок от одного лица к другому или государству или территориальной общине при существовании участников этого процесса. Такая передача может быть не только платной, но и бесплатной, добровольной или принудительной. Отчуждение происходит активным способом, то есть путем выполнения определенных действий участников процесса. Например, отчуждение возможно следующим образом:
купля-продажа;
дарение;
мены;
внесение права на земельную долю (пай) в уставной капитал хозяйственного общества;
изъятие (выкуп) земли для общественных нужд;
выделение в натуре (на местности) для ведения товарного сельскохозяйственного производства;
обмен земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом.
У статті — поради, як оподаткувати та облікувати за національними та міжнародними стандартами операції з купівлі земельних ділянок юрособами. Розглянемо питання щодо формування первісної вартості землі та наведемо типові бухгалтерські проведення
передача земли по наследству, поскольку одного из лиц уже нет (умерла), изменение права собственности происходит пассивным способом — по завещанию, по закону, по очереди;
передача земли инвесторам по договору о разделе продукции или общей деятельность (простого общества). При таких обстоятельствах договор предусматривает только совместную деятельность, а инвесторы получают право на часть продукции, произведенной на земельном участке, право пользования земельным участком, но не право собственности, остающееся у начального собственника (участника договора о разделе продукции, участника совместной деятельности).
Ограничения по отчуждению земельных участков
С 1 января 2024 года были сняты ограничения на продажу земли юрлицам (п. 15 Переходных положений Земельного кодекса Украины, далее — ЗК). Сейчас существуют ограничения, в том числе относительно общей площади общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности:
гражданина Украины не может превышать 10 тыс. га (ч. 2 ст. 130 ЗК);
юрлица (кроме банков) не могут превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников (членов, акционеров), но не более 10 тыс. га (ч. 2 ст. 130 ЗК).
Кроме того:
отчуждение земли разрешено будет только тем юрлицам, которые созданы и зарегистрированы по законодательству Украины и участниками которых исключительно граждане Украины, государство или территориальные общины. Иностранцам, лицам без гражданства и юрлицам запрещено приобретать доли в уставном капитале, акции, паи, членство в юрлицах (кроме как в уставном (складочном) капитале банков), являющихся владельцами земель сельскохозяйственного назначения (ч. 1 ст. 130 ЗК);
минимальной ценой для продажи сельскохозяйственных земель, выделенных в натуре владельцам земельных долей в других ситуациях, является их нормативная хозяйственная оценка (НГО). Это правило будет действовать до 1 января 2030 юрлицам (п. 22 ПереходныхположенийЗК).
Звітуйте з податку на нерухоме майно на 2025 рік за оновленою формою декларації. Підкажемо, на що звернути увагу, коли обчислюватимете податкові зобов’язання та звітуватимете з цього податку. Уникнути помилок допоможе зразок заповнення декларації
Ограничения по отчуждению земли во время военного положения
Отчуждение земель сельскохозяйственного назначения во время военного положения разрешено, действует запрет продажи на оккупированных территориях или в зоне активных боевых действий (141 Переходных положений ЗК).
Как происходит отчуждение земельного участка
Приобретение земельного участка в собственность юрлицами происходит путем (ст. 82 ЗК):
приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другими гражданско-правовыми соглашениями;
внесение земельных участков его учредителями в уставный капитал;
принятие наследства;
возникновение других оснований, предусмотренных законом, например решение суда.
Приобретение земельного участка в собственность физлицами происходит на основании путём (ст. 81 ЗК):
приобретение по договору купли-продажи, ренты, дарения, мены, другими гражданско-правовыми соглашениями;
безвозмездной передачи с земель государственной и коммунальной собственности;
приватизации земельных участков, ранее предоставленных им в пользование;
принятие наследства;
выделение в натуре (на местности) принадлежащей им земельной доли (пая).
Объектом права собственности земельный участок может стать исключительно с момента его формирования, то есть определение его площади, границ и внесения информации о нем в Государственный земельный кадастр (присвоение кадастрового номера) и государственной регистрации права собственности на нее (ч. 1 ст. 791 ЗК).
Соглашение о переходе права собственности на земельный участок требует одновременно как нотариального удостоверения, так и государственной регистрации (по ч. 4 ст. 132 ЗК). Это означает, что право собственности на земельный участок переходит только с момента государственной регистрации (ч. 2 ст. 640 Гражданского кодекса Украины).
Право собственности на земельный участок удостоверяют следующие документы (ст. 125 ЗК):
договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания и т.д. или иное гражданско-правовое соглашение об отчуждении земельного участка. У юрлиц наиболее распространенным случаем является оформление договора купли-продажи;
Отчуждение земельного участка освобождается от налогообложения НДФЛ и военным сбором, если соблюдают следующие условия (п. 172.1 Налогового кодекса Украины):
в отчетном году это первая продажа земельного участка;
земельный участок находились в собственности физлица более 3-х лет или земельный участок был получен по наследству;
если земельный участок передается безвозмездно, то объем такой передачи должен соответствовать статье 121 ЗК. Например, для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2 га, а для ведения садоводства — не более 0,12 га.
Для юрлиц налогообложение отчуждения осуществляется в общем порядке (налог на прибыль, единый налог). Для целей налога на прибыль продажа земельного участка рассматривается как продажа товара, а не основного средства.
Продажа земельного участка не является объектом обложения НДС, если вместе с ним не продается недвижимость. Если земельный участок входит в стоимость недвижимости, то он становится объектом обложения НДС.
