Продажа земельного участка 2024

Как приобретается право собственности на земельный участок у юрлиц и граждан Украины

Варианты приобрести право собственности на земельный участок у юрлиц и граждан несколько отличаются. Определяются они Земельным кодексом Украины (далее – ЗК). Их сравнение, общее и отличное представлено в таблице ниже.

Однако есть особые ограничения по купле-продаже земельных участков:

• государственной или коммунальной собственности (по ним – см. ст. 134 ЗК);
• сельскохозяйственного назначения.

Последние рассмотрим подробно. Так, приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения без каких-либо ограничений могут только (см. ч. 1 ст. 130 ЗК):

• территориальные общины;
• государство.

Что касается граждан и юрлиц Украины, то в приобретении в собственность сельскохозяйственных земель они имеют разные ограничения.

Аграрні ноти — нові можливості кредитування

З наступного року має запрацювати новий фінансовий інструмент для кредитування сільгоспвиробників — аграрні ноти. Пояснимо, у чому відмінність між аграрними нотами та аграрними розписками, а також хто з аграріїв і в яких випадках може їх застосовувати

ЧИТАТИ РОЗ’ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА ⏩

Ограничения на приобретение в собственность сельскохозяйственных земель у юрлиц и граждан Украины

Граждане Украины приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения могут тоже (ч. 1 ст. 130 ЗК), но имеют количественные ограничения на общую площадь таких участков, которые могут быть в их владении, а именно:

• с 1 июля 2021 года по 1 января 2024 года – было 100 га (пп. «а» п. 15 Переходных положений ЗК). Однако в количественные ограничения не учитывались земли, приобретенные в собственность до 1 июля 2023 г. Учитывались земли, приобретенные после 1 июля 2021 г., так как «…указанное ограничение не распространяется на земельные участки, приобретенные в собственность гражданином до вступления в силу ...» – см. пп. «а» п. 15 Переходных положений ЗК;
• с 1 января 2024 года – 10 тыс. га (ч. 2 ст. 130 ЗК).

Что касается юрлиц Украины, то у них ситуация по земельным участкам сельскохозяйственного назначения такова:

• с 1 июля 2021 года по 1 января 2024 года – всем юрлицам вообще запрещена была покупка таких участков (п. 61 Переходных положений ЗК);
• после 1 января 2024 года – уже покупать можно. Однако общая площадь таких участков, которая может быть во владении, будет ограничена – до 10 тыс. га (ч. 2 ст. 130 ЗК).

Также для юрлиц действуют и другие ограничения, представленные в таблице ниже. Данные ограничения действовали и до 1 января 2024 г. и после. До 1 января 2024 года они были применены, например, по наследству или обмену, а с 1 января 2024 г. применяются и при купле-продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения.

У иностранцев ограничений еще больше и они касаются не только сельскохозяйственных земель.

Форма № 20-ОПП: зразок і підказки для аграрія

Щоб правильно заповнити та подати форму № 20-ОПП, а також не наразитися на штраф, скористайтесь інструкцією та зразком у статті. Адже для платників, які мають змогу виконувати свої податкові обов’язки, цьогоріч відновили перебіг строків, що визначає податкове законодавство

СКАЧАТИ ЖИВИЙ ЗРАЗОК

Ограничения на приобретение в собственность земельного участка у иностранных юрлиц и иностранцев

Иностранные юрлица имеют больше ограничений на рынке земли в Украине. Они представлены в таблице ниже.

Что такое право собственности на земельный участок

Земельный участок имеет границы и определенное месторасположение. Право собственности на земельный участок распространяется на:

• поверхностный (почвенный) слой в ее пределах, а также на водные объекты, леса и находящиеся на ней многолетние насаждения;
• пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимое для жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Объектом права собственности земельный участок может стать исключительно с момента его формирования. Только после соблюдения этих условий можно принять решение о продаже земельного участка. Несформированным земельный участок может быть, например, в ситуации продажи объекта недвижимости, расположенного на земельном участке. К лицу в таком случае переходит не только право собственности на объект недвижимости, но и земельный участок, на котором данный объект недвижимости размещен, при неизменении целевого назначения земли (ч. 1 ст. 120 ЗК, ст. 377 Гражданского кодекса Украины, далее – ГК).

Договор купли-продажи земельного участка требует обязательного нотариального удостоверения (ч. 1 ст. 657 ГК, ч. 1 ст. 132 ЗК). По общим правилам договор считается заключенным со дня такого удостоверения (ч. 3 ст. 640 ГК), но для договора купли-продажи есть еще и условие его государственной регистрации (ст. 125 ЗК), поэтому он считается заключенным, когда произошли оба события – и нотариальное удостоверение и государственная регистрация. И хотя регистрацию осуществляет сам нотариус, но результаты данных событий несколько разведены во времени (см. дальше – как продать земельный участок).

Мінімальне податкове зобов’язання: відповідаємо на запитання

«Головбух Агро» отримав чергову порцію запитань щодо мінімального податкового зобов’язання. Дякуємо активним читачам. Публікуємо відповіді та запрошуємо ставити нові запитання

ЧИТАТИ ВІДПОВІДІ ЕКСПЕРТА

Продажа земельных участков: документы, необходимые для оформления продажи земельного участка

При оформлении продажи земельного участка понадобятся такие документы.

• оригинал выписки из Государственного земельного кадастра о земельном участке. Можно заказать в Госгеокадастре через электронный кабинет и забрать ЦНАП;
• выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество – удостоверяет право собственности на земельный участок (а еще могут быть выписки на объекты, которые находятся на данном земельном участке, если земли продается вместе с ними);
• правоустанавливающие документы (государственный акт о праве собственности на земельный участок, свидетельство о праве собственности, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, судебное решение, вступившее в силу о вступлении или изменении собственности и т.п.);
• заключение экспертной оценки земельного участка и/или объектов недвижимости, которые расположены на земельном участке. Экспертная оценка земли требуется не всегда, но может быть по договоренности сторон сделки. Кроме того, экспертная оценка может потребоваться еще и по налоговым соображениям, так как влияет на уплату налогов. И эта потребность больше относительно недвижимости на земельном участке. Если цена покупки объекта недвижимости будет ниже ее обычной цены (рыночной стоимости, экспертной оценки), то налоги рассчитываются от обычной цены. Например, это актуально для плательщиков НДС-предпринимателей, не ведущих бухгалтерский учет (см. далее);
• договор купли-продажи, дарения, пожизненного содержания и т.п. или иное гражданско-правовое соглашение относительно отчуждение земельного участка. У юридических лиц наиболее распространенным случаем является оформление договора купли-продажи;
• документы, удостоверяющие личность продавца и покупателя, доверенности.

Данный перечень не следует считать исчерпывающим, так как нотариус при удостоверении договора купли-продажи проводит проверку и может запросить и другие необходимые в качестве доказательства документы, например, о происхождении средств, которые тратятся покупателем на приобретение земельного участка сельскохозяйственного назначения (налоговую декларацию о доходах и т.п.).

Договор продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка должен содержать все существенные условия (ст. 132 ЗК):

• название сторон;
• вид сделки (договор купли-продажи);
• предмет сделки (земельный участок с определением местоположения, площади, целевого назначения, состава угодий, правового режима и т.п.);
• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (Государственный акт на право собственности на земельный участок);
• сведения об отсутствии запретов на отчуждение земельного участка (по данным Государственного земельного кадастра);
• сведения об отсутствии или наличии ограничений по использованию земельного участка по целевому назначению, например залог, аренда, сервитуты и т.п.;
• договорная стоимость (по данным Государственного земельного кадастра). Обратите внимание, что до 1 января 2030 цена продажи земель сельскохозяйственного назначения владельцам земельных участков долей (паев) должна быть не меньше их НДО (исключение – земли, полученные вследствие бесплатной приватизации) (см. п. 22 Переходных положений ЗК);
• права и обязанности сторон;
• кадастровый номер земельного участка;
• момент перехода в право собственности на земелю.

Внимание: кадастровый номер – существенное условие договора купли-продажи земельного участка.

В случае отсутствия кадастрового номера (такое возможно для государственных актов старого образца) необходимо обратиться за его присвоением в территориальный орган Госкомзема. При отсутствии кадастрового номера это создает основание для отказа в удостоверении договора купли-продажи земельного участка для нотариуса.

Облікова політика: яких помилок варто уникати

Облікова політика — внутрішній документ агропідприємства. Проте норми, які підприємство закладає до облікової політики, можуть як допомогти врятувати від ризиків, так і зашкодити

ПОРАДИ ЕКСПЕРТА + ГОТОВІ ЗРАЗКИ

Как продать земельный участок

Для продажи земельного участка необходимо предпринять следующие шаги:

• проверить все необходимые документы, удостоверяющие право собственности на земельный участок;
• заключить договор купли-продажи и еще раз проверить соблюдение всех существенных условий;
• обратиться к нотариусу, составив заявление и добавив выписку из Государственного земельного кадастра о регистрации земельного участка, договор купли-продажи и другие документы (перечень – см. выше). Если продажа земельного участка происходит физическим лицом другому физическому лицу, то на этом этапе может быть уплачен НДФЛ и военный сбор (подробнее – см. далее о налогообложении продажи земельных участков);
• нотариус проверяет документы и проставляет отметку переход права собственности на земельный участок (ст. 55 Закона «О нотариате» от 02.09.1993 № 3425-XII). Нотариус при продаже сельскохозяйственных земель также проверяет соблюдение требований ЗК, в т.ч. и в отношении лица приобретателя, соблюдения преимущественного права покупки, происхождения средств (ч. 6 ст. 130 ЗК), ограничений по площади (например, уже упомянутые 10 га на физическое лицо), конечного бенефициара юрлица, наличие юрлица или его участников в списках террористов или регистрацию в оффшоре и т.д. (см. упоминавшиеся ранее ограничения);
• зарегистрировать право собственности в Реестре прав на недвижимое имущество. Как правило, нотариус осуществляет, но можно обратиться и к госрегистраторам, например в ЦНАП. Тот же нотариус при осуществлении регистрации смены права собственности на земельный участок руководствуется Порядком государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабмина от 25.12.2015 № 1127 (далее – Порядок № 1127). Нотариус (госрегистратор) производит электронные копии документов путем сканирования. После внесения сведений с помощью программных средств в Реестр прав нотариус формирует информацию, которая размещается на вебпортале Минюста для доступа к ней заявителя с целью просмотра, загрузки и печати (п. 22 Порядка №1127). Процесс регистрации может занять срок 5 лет (ч. 2 ст. 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений» от 01.07.2004 № 1952-IV, далее – Закон № 1952).
• получить выписку из Реестра вещных прав не недвижимое имущество об осуществленной государственной регистрации права собственности. Выписка предоставляется в электронные и (по желанию заявителя) – в бумажной форме. Обе формы имеют одинаковую юридическую силу (ст. 21 Закона № 1952). Если выписка выдается в бумажной форме, на нем должна быть подпись и печать госрегистратора (в данном случае нотариуса).

После всех совершенных процедур и получения выписки купля-продажа земельного участка считается оконченной и покупатель может считать себя полноправным собственником земельного участка. Однако именно право собственности на земельный участок возникает с момента отображения такой информации в Реестре прав. С этой даты новый собственник может пользоваться земельным участком, то есть это наступает раньше получения бумажного извлечения.

Особенности продажи сельскохозяйственного земельного участка

Обратите внимание, что нюансов продаж земельных участков сельскохозяйственного назначения гораздо больше и их тоже проверяет нотариус. В частности, такие:

• расчет за такие земли – только в безналичной форме (ч. 5 ст. 130 ЗК);
• они запрещены продавать лицам, которые не могут подтвердить происхождение средств (ч. 6 ст. 130 ЗК);
• нельзя продать такие земли другому лицу, если уже есть лицо, которому предоставлено преимущественное право на покупку данного земельного участка, например арендатор или лицо со спецразрешением на пользование недрами (ч. 1 ст. 130¹ ЗК). Если есть лицо с преимущественным правом, то нотариус должен сначала его предупредить о намерении продажи земельного участка. Это может существенно затянуть заключение сделки (2 месяца до ожидаемой даты продажи – подача заявления нотариуса; 3 рабочих дня нотариуса – на сообщение; месяц – на ответ субъекта преимущественных прав). Следует получить письменное согласие субъекта преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения (пп. «4» п. 48 Порядка № 1127).

Перевірки-2024: до чого готуватись аграріям

Під час війни перелік перевірок скоротився, але їх не припинили остаточно. Законотворці поступово скасовують заборони. Експерт підкаже, на які перевірки чекати цьогоріч аграріям

ПІДКАЗКИ ЕКСПЕРТА

Продажа земельного участка вместе с объектом недвижимости

Продажа недвижимого имущества вместе с земельным участком оформляется одним из 2-х вариантов:

• одним договором по продаже 2-х объектов одновременно, содержащим общую сумму продажи, выделенную стоимость земли и недвижимости;
• двумя разными договорами – один договор купли продажи земельного участка, а другой – договор на куплю-продажу недвижимости.

Все это не имеет значения на налогообложение сделки, которую разберем подробнее.

Если недвижимое имущество размещено на земельном участке, который находится в аренде или на условиях иного права пользования, то покупателю переходит данное право, а не право собственности (ч. 2 ст. 120 ЗК).

Если же происходит передача земли государственной или коммунальной собственности (решения совета о продаже земельного участка), такие участки подлежат продаже юридическим лицам и ФЛП путем конкурса (земельные торги, имеющие форму аукциона), кроме земельных участков, имеющих расположенные объекты недвижимости (ст. 134 ЗК).

Налоги при продаже земельного участка у плательщиков налога на прибыль

Операция по продаже земельного участка у предприятий малодоходников (доходы менее 40 млн грн) увеличивает облагаемые в обычном порядке доходы.

Что касается предприятий высокодоходников (доходы более 40 млн. грн.), то здесь специальных налоговых разниц по данной операции нет. Однако разницу может привести к продаже объекта недвижимости вместе с земельным участком, на котором он расположен. Если вдруг предприятие насчитывало амортизацию на данный объект как единственный объект основных средств, следует упомянуть, что земельный участок – это не основное средство для целей налогового учета. В этом можно убедиться, заглянув к определению основных средств в НК (п. 14.1.138 Налогового кодекса Украины, далее – НК:

• во-первых, есть формулировка «кроме стоимости земли»;
• во-вторых, цена земли не миниатюризируется в связи с моральным и физическим износом.

Данный нюанс следует учитывать, применяя корректировки по п. 138.3 НК, которые касаются только продажи объектов основных средств.

Внимание: земельный участок– это не основное средство для целей налогового учета.

Единый налог и доход от продажи земельного участка

По разъяснению ГФС юрлицо-плательщик единого налога, принадлежащего к 3 группы, в случае продажи земельного участка как отдельного объекта собственности должно включать в состав доходов все поступления средств, которые были получены от продажи такого земельного участка, в отчетном периоде ( квартале) их получения (письмо ГУ ГФС в г. Киеве от 04.04.2016 № 8012/10/26-15-12-04-18).

Что касается единщиков-ФЛП, то они облагают налогом операцию от продажи земельного участка как свой личный доход, уплачивая НДФЛ и ВС, а не как предпринимательский доход. Это связано с тем, что отдельной регистрации недвижимости на ФЛП нет – есть только на юрлиц и физлиц.

Як сільгосппідприємству забронювати працівників

Сільгосппідприємства, які виконують мобілізаційні завдання або визначені критично важливими для функціонування економіки, можуть забронювати своїх військовозобов’язаних працівників. Пояснимо, які критерії для цього необхідно дотримати, які документи подати, а також скільки чекати на відповідне рішення

ЧИТАТИ РОЗ’ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

НДС и продажа земельного участка

Что касается учета НДС, то будет ли объектом налогообложения продажа земли зависит от ситуации (пп. 197.1.21 НК):

• если происходит отдельная продажа земельного участка раздельно от находящегося на нем объекта недвижимости, то такая операция освободится от обложения НДС. Однако налоговая накладная составляется – в верхней левой ее части в графе «Составлена ​​на операции, освобожденные от налогообложения» делается отметка «Без НДС». Участок имеет условный код УКТ ВЭД 00301. Код налоговой льготы для заполнения графы 9 с Справочника налоговых льгот №116/2 – 14060431. Также при составлении налоговой декларации по НДС в Таблице 2 Приложения 5 нужно не забыть сосчитать сумму налоговой льготы;
• если же продажа земельного участка происходит в комплексе с объектом недвижимости (здания, сооружения и т.п.) как одного комплекса, а земельный участок входит в стоимость такого объекта недвижимости, то операция подпадает под обложение НДС. Обратите внимание, что при этом состоят две налоговые накладные – одна на объект недвижимости (облагается НДС), а другая – «без НДС» на земельный участок. Однако еще может появиться и третья налоговая накладная, если договорная стоимость недвижимости ниже базы налогообложения НДС, тогда налоговая накладная будет на сумму разницы с типом причины «15».

Относительно базы налогообложения НДС – обратите внимание, что налогооблагаемая база операций по поставке внеоборотных активов (чем, скорее всего, и есть объект недвижимости у продавца) не может быть ниже (абз. 2 п. 188.1 НК):

• балансовой (остаточной) стоимости – по данным бухгалтерского учета;
• обычной цены – в случае отсутствия учета внеоборотных активов.

Этим обусловлена ​​необходимость экспертной оценки стоимости недвижимости в ФЛП – плательщиков НДС. Они ведь не имеют показателя остаточной (балансовой) стоимости, так я не ведут бухгалтерский учет (!). Экспертная оценка самого же земельного участка на НДС не влияет, так как его продажа освобождена от НДС.

При этом налоговики подчеркивают, что количество заключенных договоров, которыми оформляется такое соглашение значения не имеет: даже если такую ​​продажу оформить двумя отдельными договорами (один – на земельный участок, другой – на объект недвижимости), то все равно происходит налогообложение НДС (письмо ГУ ГФС в Ровенской области от 26.08.2016 № 2046/10/17-00-12-01-07). Даже если договор один, то все равно льгота на НДС для земельного участка сохраняется (ИНК ГФС от 27.12.2018 № 5416/6/99-99-15-03-02-15/ИНК).

Есть ли пенсионный сбор при продаже земельного участка

Пенсионный сбор от стоимости недвижимого имущества в размере 1% при приобретении земельного участка не уплачивается, так как земельные участки не подпадают под понимание недвижимого имущества по п. «9» ст. 1 Закон Украины «О сборе на обязательное государственное пенсионное страхование» от 26.06.1997 № 400/97-ВР (также письмо ПФУ от 27.03.2012 № 7107/03-20).

Внимание: продажа земельного участка как отдельного самостоятельного объекта освобождена от налогообложения НДС. 

Продажа земельного участка физическим лицом

Если земельный участок продает физлицо, не имеющее статуса ФЛП, а покупателем является юридическое лицо, то у последнего возникает обязанность уплатить как налоговый агент НДФЛ и военный сбор за физлицо. Ставка НДФЛ в данном случае – 5% (п. 167.2 НК, п. 172.2 НК), а военного сбора, как обычно, – 1,5%.

Однако освобождается от налогообложения НДФЛ и соответственно военным сбором продажа земельного участка 2024 за выполнение одновременно таких условий (п. 172.1 НК):

• в отчетном году это первая продажа земельного участка;
• земельный участок находились в собственности физлица более 3-х лет или земельный участок был получен по наследству.

Внимание: 5% – ставка НДФЛ при продаже недвижимости, в т.ч. земельных участков физлицами.

Если физлицо продает земельный участок другому физлицу, то НДФЛ и военный сбор должны уплатить физлицо самостоятельно во время нотариального оформления или подав за соответствующий отчетный период декларацию об имущественном положении и доходах.

Визначаємо орендну плату за приватні земельні ділянки з прив’язкою до НГО

Коли сторони договору оренди визначають розмір орендної плати за приватну землю, то досить часто «прив’язують» її до нормативної грошової оцінки земельної ділянки. З’ясуємо, чи найкращий це варіант для сторін договору, а також чи має цей спосіб визначення орендної плати підводне каміння

ЧИТАТИ РОЗ'ЯСНЕННЯ ЕКСПЕРТА

Бухгалтерский учет продажи земельного участка

Бухучет продажи земли. Земельные участки в бухгалтерском учете могут учитываться как:

• основное средство – если она не предназначена для перепродажи. Тогда используется субсчет 101 «Земельные участки». Особенностью учета земельных участков как основных средств является то, что амортизация на такие объекты не начисляется и срок полезного использования не устанавливается (п. 22 НП(С)БУ 7 «Основные средства»). Может производиться дооценка/уценка таких объектов к справедливой стоимости с применением услуг экспертной оценки, так как в отношении основных средств должны соблюдаться нормы Закона «Об оценке имущества, имущественных правах и профессиональной оценочной деятельности в Украине» от 12.07.2001 № 2658-III;
• инвестиционная недвижимость – если земля удерживается для получения определенных выгод от увеличения ее стоимости в будущем (инвестиционный актив) или исключительно для получения дохода от сдачи в аренду. Тогда используется субсчет 100 «Инвестиционная недвижимость». Амортизация на такие объекты также не начисляется и используется либо учет по справедливой стоимости (если есть активный рынок), либо учет по первоначальной стоимости;
• запасы – в случае содержания с целью перепродажи. Тогда земля учитывается как товар на субсчете 286 «Внеоборотные активы и группы выбытия, удерживаемые для продажи».

Внимание: земельный участок не подлежит амортизации.

Таким образом, отражение в бухгалтерском учете продажи земельного участка будет зависеть от того, как именно он учитывался. Но общим в бухгалтерских проводках будет во всех 3 случаях использование субсчета 286, так как при выбытии объектов основных средств и инвестиционной недвижимости по требованиям НП(С)БУ 27 «Необоротные активы, удерживаемые для продажи, и прекращенная деятельность» они переводятся в группы выбытия.

Бухгалтерские проводки по продаже земельного участка приведены в таблице ниже.

Внимание: при продаже земельный участок переводится в группу выбытия.