Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка
Налог на недвижимое имущество в Украине (официальное название — налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка; он же — налог на недвижимость) является разновидностью налога на имущество (ст. 266 Налогового кодекса Украины, НК). Последний представляет собой комплексный налог, поскольку содержит еще и плату за землю (земельный налог, арендную плату за земельные участки государственной и коммунальной формы собственности), транспортный налог. Уплачивается налог, как и другие имущественные налоги, в местные бюджеты (ст. 10 НК).
Плательщики налога на недвижимость таковы (см. ст. 266.1 НК):
физические и юридические лица, в т.ч. нерезиденты, являющиеся владельцами объектов жилой и/или нежилой недвижимости.
Обратите внимание, что физлица-предприниматели (ФЛП) также являются плательщиками налога на недвижимость, но как обычные физлица, то есть по тем же правилам, что и для физлиц (разъяснение ГНС 106.01 ОИР). Причина — отдельная регистрация недвижимости на ФЛП отсутствует, а есть только на физлицо или юрлицо.
Главным условием является наличие права собственности на недвижимое имущество и здесь следует учитывать следующее:
физлица, в частности предприниматели, налог уплачивают, но сами его не начисляют. За них это осуществляет ГНС на основе информации из упомянутого Госреестра;
правила налогообложения налогом на недвижимость для юрлиц и физлиц, в частности предпринимателей, отличаются. Для физлиц действуют отдельные правила по жилой недвижимости, которые определены пп. 266.7.1 НК, а также льгота по пп. 266.4.1 НК;
есть правила по недвижимости, которая находится в долевой или общей собственности (пп. 266.1.1 НК).
Внимание: физлицам начисляет налог ГНС самостоятельно и по несколько отличным правилам по жилой недвижимости.
Базой налогообложения налога на недвижимое имущество есть общая площадь объекта жилой и нежилой недвижимости, в частности его долей. Налог на недвижимость определяется по формуле:
налог не недвижимость = общая площадь (м2) × ставка налога (%) × МЗП на 01.01 (грн)
Ставки налога на недвижимость устанавливаются по решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенных территориальных общин, в зависимости от местоположения (зональности) и типов таких объектов недвижимости в размере, не превышающем 1,5% размера минимальной зарплаты (МЗП), установленной законом на 1 января отчетного (налогового) года , за 1 м2 налогооблагаемой базы. Таким образом, максимальный размер налога на недвижимость за 1 м2 составляет:
2025 год — 120 грн (= 8000 грн × 0,015);
2024 год — 106,50 грн (= 7100 грн × 0,015).
При наличии в собственности физлица или юрлица, являющихся плательщиками налога, объекта (объектов) жилой недвижимости, в частности долей в такой недвижимости, с общей площадью, что > 300 м2 (для квартиры) и/или 500 м2 (для дома), сумма налога увеличивается на 25000 грн в год за каждый такой объект жилой недвижимости (долю в нем).
Различия в расчете и уплате налога не недвижимость для юрлиц и физлиц
Однако исчисление налога для физлиц и юрлиц отличается.
РАСЧЕТ И ДЕКЛАРИРОВАНИЕ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Кто вычисляет
Период, за который рассчитывается
Нужно ли подавать декларацию
Источник данных для исчисления налога
Уплата налога
юрлица:
юрлицо самостоятельно
текущий отчетный год (т.е. в 2025 году начисляется, декларируется и уплачивается налог за 2025 год исходя из МЗП на 01.01.2025) (абз. 1 пп. 266.7.5 НК)
да
на основании документов, подтверждающих право собственности на такой объект
авансовыми взносами ежеквартально
физлица:
ГНС
за прошлый отчетный год (т.е. в 2025 году начисляется, декларируется и уплачивается налог за 2024 год исходя из МЗП на 01.01.2024) (пп. 266.7.2 НК)
нет
данные Госреестра, которые безвозмездно предоставляют госрегистраторы прав на недвижимое имущество;
оригиналы соответствующих документов налогоплательщика, в том числе документы права собственности
Для физлиц в расчете также есть свои особенности — есть «необлагаемый минимум по площади», но только для жилой недвижимости (пп. 266.7.1 НК; льготы по площади — пп. 266.4.1 НК). Приводим эти нормативы по площади:
ПЛОЩАДЬ ЖИЛИЩНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ, НЕ НАЛОГООБЛАГАЕМЫЕ НАЛОГОМ НА НЕДВИЖИМОСТЬ (для физлиц )
Тип недвижимости
«Не облагаемый налогом минимум по площади» (площадь, на которую уменьшается налогооблагаемая база, пп. 266.4.1 НК)
квартиры/квартир
> 60 м2
дома/домов
> 120 м2
квартира/квартиры + жилой дом
> 180 м2
Если есть большая жилая недвижимость (> 300 м2 — для квартир, > 500 м2 — для домов), то сумма налога на недвижимость увеличивается в год на 25000 грн на каждый такой объект (пп. 266.7.11 НК). Налоговики считают, что эта норма распространяется также и на юрлиц (письмо ГФС от 04.03.2016 № 4758/10/28-10-06-11).
Початок нового року — час переглянути облікову політику підприємства. Адже кожен рік насичений на оновлення. Окремі облікові зміни продиктовані воєнним станом. Пояснимо, на які облікові моменти слід зважити і як внести зміни до облікової політики
Сроки уплаты и декларирование налога на недвижимость
Уплачивают налог на недвижимость юрлица и физлица в определенные сроки.
СРОКИ ОПЛАТЫ И ДЕКЛАРИРОВАНИЯ НАЛОГА НА НЕДВИЖИМОСТЬ В ЗАВИСИМОСТИ ОТ ТИПА ПЛАТЕЛЬЩИКА
Тип плательщика
Срок декларирования
Срок оплаты
юрлица
обычная ситуация :
не позднее 20 февраля отчетного года (с ежеквартальной разбивкой налога, абз. 1 пп. 266.7.5 НК)
авансовыми взносами ежеквартально — до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом (пп. «б» п. 266.10 НК)
вновь (нововведенный) объект жилой и/или нежилой недвижимости
на протяжении 30 к. дней со дня возникновения права собственности на такой объект (абз. 2 пп. 266.7.5 НК)
начиная с месяца, в котором возникло право собственности на такой объект — до 30 числа месяца, следующего за отчетным кварталом
физлица
—
в течение 60 дней со дня вручения НУР* (пп. «а» п. 266.10 НК)
* такие НУР с соответствующими платежными реквизитами присылают плательщикам налога по местонахождению каждого из объектов жилой и/или нежилой недвижимости до 1 июля года, следующего за отчетным годом (пп. 266.7.2 НК) (т.е. в 2025 году посылается НУР по 2024)
Совместная собственность и кто платит налог на недвижимость
В случае общей долевой или общей совместной собственности недвижимого имущества, когда оно находится одновременно в собственности нескольких лиц, налог на недвижимость определяют по специальным правилам.
Налог на недвижимость, если объектом недвижимости владеет не одно лицо
Ситуация с общей собственностью недвижимости
Кто из общих владельцев является плательщиком налогов на недвижимость
общая долевая собственность нескольких человек
каждое из этих лиц — за причитающуюся ей долю
общая совместная собственность нескольких человек, но не разделенная в натуре
одно из таких лиц-собственников, определенное по их согласию, если другое не установлено судом
общая совместная собственность нескольких лиц, разделенная между ними в натуре
Объектом налогообложения есть объект жилой и нежилой недвижимости, в т.ч. его доля. Что является жилой, а что нежилой недвижимостью из подпунктов 14.1.129 и 14.1.1291 НК. Разбираем.
НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО, ЧТО ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
Жилая недвижимость*
Нежилая недвижимость
жилые дома, жилые дома усадебного типа**, пристройки к жилому дому, квартиры, коттеджи, комнаты в многосемейных (коммунальных) квартирах, садовые дома, дачные дома
здания гостиничные, здания офисные, торговые здания, гаражи, дома промышленные, склады, дома для публичных выступлений (казино, игорные дома), хозяйственные (приусадебные) здания, другие здания
* условие — имущество должно быть зарегистрировано согласно действующему законодательству как объекты жилой недвижимости (см. абз. 1 пп. 14.1.129 НК);
** жилой дом усадебного типа— жилой дом, расположенный на отдельном земельном участке, состоящий из жилых и вспомогательных (нежилых) помещений, в частности прихожей, кухни, коридора, веранды, гардеробной, амбара, помещения для автономной системы отопления, прачечной и т.п. (пп. «а» пп. 14.1.129 НК)
«Вчіться, розваги нікуди не дінуться», — казали вони. Проте розваги якраз кудись ділися, а навчання завжди з нами. Бо як бухгалтеру без нових знань наодинці з податковими змінами? Вища школа Головбуха — ваш шанс лагідно поєднати підвищення кваліфікації і відпочинок, адже ви самі обираєте час і місце для уроків!
Облагаются ли объекты незавершенного строительства налогом на недвижимость
Нет, объекты незавершенного строительства не облагаются налогом на недвижимость (разъяснение ГУ ГНС в Днепропетровской области). Связано это с тем, что налоговики исчисляют налог на базе данных Госреестра. Однако на вновь имущество право собственности возникает с момента завершения его строительства (создание) имущества (ст. 331 Гражданского кодекса Украины). До этого момента лицо считается владельцем не недвижимости, а материалов, оборудования и т.п., которые были использованы или используются в процессе такого строительства (создание имущества).
Недвижимость, не облагаемая налогом
Однако не вся недвижимость облагается налогом — есть недвижимость, которая не является объектом налогообложения (пп. 266.2.2 НК) или имеет льготы. Такую недвижимость с описанием ее специфических особенностей по разным категориям приводим в Таблице:
НЕНАЛОГООБЛОГАЕМАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ 2025 (не является объектом налогообложения или освобождена по льготе)
Категория недвижимости
Специфика объектов, которые не облагаются налогом
объекты жилой и нежилой недвижимости
находятся в собственности органов государственной власти, органов местного самоуправления (ОМС), а также организаций, созданных ими в установленном порядке, полностью удерживаемых за счет соответствующего государственного бюджета или местного бюджета и неприбыльных (их общей собственности)
расположенные в зонах отчуждения и безусловного (обязательного) отселения, определенные законом, в частности их доли
находятся в собственности общественных организаций лиц с инвалидностью и их предприятий
объекты недвижимости, находящиеся в собственности религиозных организаций, уставы (положения) которых зарегистрированы в установленном законом порядке, и используются исключительно для обеспечения их уставной деятельности, включая те, в которых осуществляют деятельность основанные такими религиозными организациями благотворительные учреждения (убежища, интернаты, больницы и т.п.), кроме объектов недвижимости, в которых осуществляется производственная и/или хозяйственная деятельность
недвижимость, которая находится в зоне проведения операции Объединенных сил/АТО с 14 апреля 2014 по 31 декабря года, в котором будет завершена такая операция (пп. 38.6 подраздел. 10 Переходных положений НК)
с 1 числа месяца, в котором начались активные боевые действия или временная оккупация;
до последнего числа месяца, в котором завершены боевые действия или временная оккупация на соответствующей территории (подробнее — см. пп. 69.22 подраздел. 10 Переходных положений НК)
непригодна для проживания, в частности в связи с аварийным состоянием, признана таковой согласно решению сельского, поселкового, городского совета или совета объединенного территориального общества, созданного по закону и перспективному плану формирования территорий общин
объекты жилой недвижимости, в частности их доли, принадлежащие детям-сиротам, детям, лишенным родительской опеки, и лицам из их числа, признанным таковыми в соответствии с законом, детям с инвалидностью, которые воспитываются одинокими матерями (родителями), но не более одного такого объекта на ребенка
принадлежит многодетным или приемным семьям, в которых воспитывается 5 и более детей
общежития
здания детских домов семейного типа
здания дошкольных и общеобразовательных учебных заведений, если они используются только для предоставления образовательных услуг (передача в аренду лишает такого увольнения)
объекты нежилой недвижимости
которые используются субъектами хозяйствования малого и среднего бизнеса, осуществляющих свою деятельность в малых архитектурных формах и рынках (МАФов)
государственных и коммунальных детских санаторно-курортных учреждений и учреждений оздоровления и отдыха детей, а также детских санаторно-курортных учреждений и учреждений оздоровления и отдыха детей, находящихся на балансе предприятий, учреждений и организаций неприбыльными внесенные органом ГНС в Реестр неприбыльных учреждений и организаций. В случае исключения из Реестра неприбыльных учреждений и организаций декларация подается налогоплательщиком в течение 30 к. дней со дня исключения, а налог уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций
государственных и коммунальных центров олимпийской подготовки, школ высшего спортивного мастерства, центров физического здоровья населения, центров развития физической культуры и спорта инвалидов, детско-юношеских спортивных школ, а также центров олимпийской подготовки, школ высшего спортивного мастерства, детско-юношеских спортивных школ и спортивных сооружений всеукраинских физкультурно-спортивных обществ, их местных организаций и обособленных подразделений, которые являются неприбыльными и включены в Реестр неприбыльных учреждений и организаций. В случае исключения таких учреждений и организаций из Реестра неприбыльных учреждений и организаций декларация подается налогоплательщиком в течение 30 к. дней со дня исключения, а налог уплачивается начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором произошло исключение из Реестра неприбыльных учреждений и организаций
Здания промышленности, относящиеся к группе «Здания промышленные и склады» (код 125) в ДК 018-2000**. Условия такого увольнения:
основная деятельность предприятия должна принадлежать к секциям B, C, D, E, F КВЭД ДК 009:2010***;
такая недвижимость должна использоваться по назначению в хозяйственной деятельности;
такая недвижимость не должна сдаваться в аренду, лизинг, ссуду
Базы олимпийской и параолимпийской подготовки; недвижимость, имеющая физкультурно-спортивное предназначение. Список таких баз утверждается КМУ
Здания, сооружения сельскохозяйственных товаропроизводителей, отнесенные к классу «Здания сельскохозяйственного назначения, лесоводства и рыбного хозяйства» (код 1271) ДК 018-2000. Условие такого увольнения:
такая недвижимость не должна сдаваться в аренду, лизинг, ссуду
** это подклассы 1251.1—1251.9 (разъяснение ГНС 106.02 ОИР), к которым относятся фабрики, мастерские, бойни, пивоваренные заводы, сборочные предприятия, здания предприятий легкой, пищевой и деревообрабатывающей промышленности, полиграфические предприятия;
*** это промышленность, а именно добывающая промышленность и разработка карьеров, перерабатывающая промышленность, поставка электроэнергии, газа, пара и кондиционированного воздуха, водоснабжение, канализация, обращение с отходами, строительство
ОМС, кроме упомянутых ранее в таблице не облагаемых налогом объектов, также могут устанавливать определенные льготы, освобождая объекты недвижимости от налогообложения на соответствующей территории (пп. 266.4.2 НК). К примеру, это могут быть льготы для неприбыльных организаций. Льготы по налогу, уплачиваемые на соответствующей территории по объектам жилой и нежилой недвижимости, для физлиц определяют исходя из их имущественного положения и уровня доходов.
Будет ли освобождение от налога на недвижимость, если она используется ВСУ
Нет, не будет. Если недвижимость или земельные участки, на которой она расположена, используют в своих целях ВСУ — ни увольнения, ни уменьшения налога нет, ведь это не предусмотрено НК (ГУ ГНС в Тернопольской области).
Как быть, если часть необлагаемой налогом недвижимости сдается в аренду
Если часть промышленного здания с кодом 125 по ДК 018:2000 сдается в аренду, то налог на недвижимость уплачивается в части зданий промышленности, предоставленных в аренду (разъяснение ГУ ГНС в Запорожской области). Например, общая площадь здания 500 м2, а передано в аренду 200 м2 — тогда налог на недвижимость уплачивается за эту переданную часть — 200 м2.
Налог на недвижимость в военное время 2025
Во-первых, есть объекты жилой и нежилой недвижимости, которые освобождены от налогообложения (см. приведенную ранее таблицу и пп. 69.22 подраздел. 10 Переходных положений НК).
Во-вторых, учитывая обстоятельства военного времени, ОМС могут изменять порядок налогообложения объектов недвижимости, которые получили незначительные повреждения, пригодные для проживания/использования по целевому назначению (соответственно) и подлежат восстановлению путем текущего ремонта (тоже пп. 69.22 подразд. 10 положений НК). Да, ОМС имеют право для упомянутых объектов:
устанавливать меньший размер ставки налога, чем определенный решением соответствующего ОМС для определенного типа объектов недвижимого имущества для уплаты на соответствующей территории;
освободить от уплаты налога на недвижимость.
Процедура представления информационного сообщения о поврежденном и уничтоженном недвижимом имуществе в результате боевых действий, террористических актов, диверсий, вызванных военной агрессией рф против Украины есть в виде буклета — на сайте Минреинтеграции.
Если у налогоплательщика обстоятельства по недвижимости по причинам, обусловленным войной, изменились в середине года, то он может подать уточняющую декларацию. При этом при ее заполнении освобождения от налога из пп. 69.22 подраздел. 10 Переходные положения НК не считаются налоговой льготой (разъяснение 106.05 ГНС ОИР).
Продажа недвижимости — последний месяц уплаты налога
Если недвижимость была продана другому собственнику, то налог уплачивается следующим образом (см. пп. 266.8.1 НК, разъяснение ГНС):
предыдущий владелец уплачивает налог за период с 1 января годапродажи недвижимостидо начала месяца, когда право собственности было прекращено, то есть за месяц продажи налог не уплачивается;
новый владелец уплачивает налог начиная с месяца приобретения такой недвижимости.
Как провести сверку данных о жилой и нежилой недвижимости с ГНС
Чтобы плательщикам достоверно начислили налог на недвижимость, они вправе обратиться с письменным заявлением в ГНС по своему налоговому адресу для проведения сверки данных по:
объектов жилой и/или нежилой недвижимости, в т.ч. их долей, находящихся в собственности налогоплательщика;
размера общей площади объектов жилой и/или нежилой недвижимости, находящихся в собственности налогоплательщика;
Если возникают разногласия между данными налоговиков и данными, которые налогоплательщик подтвердил на основании оригиналов соответствующих документов, в частности, документов на право собственности, орган ГНС по налоговому адресу налогоплательщика производит перерасчет суммы налога и присылает (вручает) ему новое НУР. Предыдущее НУР считается отмененным (отозванным).
Жилая недвижимость под офис в деятельности юрлица
Похожая ситуация с предыдущей возникает и по льготам по налогу на недвижимость для физлица, в жилой недвижимости которого зарегистрировано юрлицо (см. пп. 266.4.3 НК, разъяснение ГНС). К примеру, владелец юрлица зарегистрировал офис созданного предприятия в собственной квартире. Здесь даже не имеет значения, подавалась ли информация о таком офисе форме 20-ОПП — достаточно указать в качестве юридического адреса такого предприятия эту квартиру.
Жилая недвижимость в предпринимательской деятельности физлица
Относительно льгот по налогу на недвижимость для физлиц — они не действуют, если лицо использует объект жилой недвижимости с целью получения доходов, в частности, в предпринимательской деятельности (см. пп. 266.4.3 НК, разъяснение ГНС).
Правда, возникает вопрос, как налоговики узнают об использовании, например квартиры или жилого дома, в предпринимательской деятельности. Место регистрации ФЛП не означает автоматически использование его под предпринимательскую деятельность, но проблемы с налогом на недвижимость могут возникнуть, если ФЛП указал такой объект как объект налогообложения форме 20-ОПП. Следовательно, предпринимателю следует продумывать, какие объекты и почему указываются, если он представляет такую форму. Если с услугами проще, поскольку место их предоставления может быть неопределенным, то проблемой для ФЛП может быть расположение в здании физического производства, например использование комнаты жилого дома под производство мебели, дверей и т.д.
Нужно ли наследникам платить налог на недвижимое имущество
Кто не платит налог на недвижимость в Украине? За умершего наследодателя, начисленный на него налог в прошлом, но не уплаченный им, — нет, не нужно. Однако после получения права собственности на имущество наследником — с месяца приобретения такого права собственности на недвижимость налог уже нужно уплачивать. Налоговая обязанность по уплате налога прекращается с начала месяца, в котором наступила смерть собственника (разъяснение ГНС).
