Відповідь
Зразок договору суборенди нежитлового приміщення
Чинне законодавство прямо передбачає можливість участі одночасно декількох осіб як однієї сторони у зобов’язанні. Так, згідно з частиною другою статті 510 Цивільного кодексу України (ЦК) у зобов’язанні на стороні боржника або кредитора можуть бути одна або одночасно кілька осіб.
Головне, щоб зобов’язання, яке виникає з договору, належно виконувалося відповідно до умов договору та вимог ЦК, інших актів цивільного законодавства (п. 1 ч. 2 ст. 11, ч. 2 ст. 509 і ст. 526 ЦК).
Загальні вимоги до орендних відносин встановлені главою 58 ЦК (ст. 759-786 ЦК) та статтями 283-291 Господарського кодексу України. Окремо відносини найму будівлі або іншої капітальної споруди врегульовано також параграфом 4 глави 58 ЦК (ст. 793-797 ЦК). Тож цими нормами загалом і слід керуватися, укладаючи договір оренди приміщення.
Так, згідно зі статтею 759 ЦК за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов’язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Таке визначення фактично продубльоване і в статті 283 ГК, але із застереженням, що майно передається у користування саме для здійснення господарської діяльності.
При цьому обмежень щодо кількості осіб як орендарів за договором оренди жодними законодавчими нормами не передбачено. Тож власник приміщення має право передати його в оренду за договором, у якому на стороні орендаря будуть одночасно дві особи. Крім цього, як ще свого часу зазначало Держпідприємництво у листі від 13.05.2013 № 3967, немає й підстав для заборони орендувати одне приміщення в різний час доби двома різними фізичними особами — підприємцями та/або юридичними особами.
Як випливає з положень чинного законодавства, сторони не позбавлені права укласти на вибір:
- два договори оренди, якими кожному орендарю буде надано в користування окрему частину приміщення;
- один договір оренди, у якому зі сторони орендаря будуть дві особи.
Проте це не єдині можливі варіанти. Провести операцію з надання приміщення в користування двом різним особам одночасно можна також, оформивши спершу договір оренди з однією з таких осіб. Далі остання за згодою орендодавця передасть частину приміщення іншій особі в суборенду відповідно до статті 774 ЦК.
При цьому варто пам’ятати, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Однією з істотних умов договору оренди є умова про предмет (об’єкт) оренди (ст. 760 ЦК, ст. 284 ГК). У договорі оренди мають бути зазначені дані, що дають змогу точно встановити майно, яке підлягає передачі орендарю як предмета (об’єкта) оренди. Тобто у цій ситуації в договорі оренди має бути індивідуалізована та частина приміщення, яку передають в оренду кожному суб’єктові господарювання. За відсутності таких даних у договорі оренди умова про об’єкт, що підлягає передачі в оренду, вважатиметься неузгодженою сторонами, а відповідний договір не вважатиметься укладеним.
З метою індивідуалізації переданої в оренду частини приміщення зазвичай складають план відповідного приміщення, що є невід’ємним додатком до договору, де зазначають і позначають частини та площі орендованих кожним суб’єктом квадратних метрів (заштриховують займаний простір, обводять його межі). Цей план має бути підписаний кожною договірною стороною.
Окрім конкретизації та розподілу в натурі об’єкта оренди, у договорі оренди також варто прописати порядок користування переданим об’єктом, експлуатації кімнат загального користування (за їх наявності) тощо. Якщо в приміщенні один вхід, у договорі слід обумовити ще й порядок користування входом і ключами. Утім, режим спільного користування приміщенням орендарі можуть визначити й самостійно (поза межами договору оренди).
Також зважте, що в разі, якщо в господарському зобов’язанні беруть участь кілька управнених або кілька зобов’язаних суб’єктів, кожний з управнених суб’єктів має право вимагати виконання, а кожний із зобов’язаних суб’єктів повинен виконати зобов’язання відповідно до частки цього суб’єкта, визначеної зобов’язанням. І лише в разі, якщо це передбачено законодавством або договором, зобов’язання має виконуватися солідарно (ст. 196 ГК).
Законодавство не встановлює спеціальних вимог до виконання орендарями обов’язків за договором, у якому на стороні орендаря виступають кілька осіб. Отже, в такому випадку сторони договору, з огляду на принцип свободи договору (ст. 3, 627 ЦК), мають право врегулювати свої обов’язки перед орендодавцем (наприклад, із внесення відповідної частини орендної плати, підтримання майна в справному стані, проведення поточного ремонту тощо), порядок їх виконання (самостійно чи солідарно) і питання відповідальності за зобов’язанням.
